“限拆令”后，城市更新何去何从？

来源：价值领地发布时间：2021-09-06 00:00:00

作者：世联评估|首发：价值领地微信公众号

8月，对于城市更新人来讲是不简单的一个月。

8月30日住房和城乡建设部发布了《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》，而这是该文件的征求意见稿发布20天后正式出文，除了体现相关部门的高效之外，也释放了一个重要信息：这个事情比较紧迫。

自征求意见稿发布以来，城市更新各相关人员多方位解读政策意图。当然解读结果因城市而异、因行业而异、因人而异。但是对相关从业人员而言，解读结果大体有一个共同点——收紧

事实真是如此吗？

笔者认为，某种程度上可以这样说，但是这种看法相对片面。相较而言，笔者更想用另一个词来解读——规范化

为什么这样说？

首先

从各国城市发展历程来看，城市更新是一个必然过程。

西方发达国家早在二战后至20世纪60年代，就曾经进行大规模的城市更新，这其中有战争的原因，也有城市发展的原因。后来到20世纪八九十年代，同样是为了寻求可持续发展，美国等发达国家又进行了一次城市更新运动。

到目前为止，世界上各发达国家的城镇化率平均水平达到80%以上，而目前我国的城镇化率为63.89%，与发达国家还有一定差异。

然而，由于改革开放几十年来相对粗放的发展，更高效合理的规划管理不足，我国各大城市土地开发强度已经较高，有些甚至远超国际警戒线，土地利用效率偏低，无法满足未来发展需要，亦无法为居民提供良好的生活环境。

所以，从城市发展的需求来看，城市更新依然是我国现阶段以及未来一段时间里城市建设的重要内容，正如2021年两会和《十四五规划纲要》中提到的那样：实施城市更新行动，加快推进城市更新。

其次

城市发展的不同的历史阶段对城市更新有不同的理解和行动。

1979年原国家城市建设局组织的《现有大、中城市改建规划》研究课题，标志着我国进入到城市更新的漫长的实践与研究之路。那个时候，我们国家的城镇化率19.99%。

2009年城镇化率达46.59%，珠三角部分城市土地开发强度已经超过40%，城市发展的问题更加突显了。

于是国家让广东先行先试，以内涵更广泛的“三旧改造”来推进城市优化发展。《广东省人民政府关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》《深圳市城市更新办法》等文件相继出台，经过几年的探索形成相对成熟的“广东模式”。

2015年起，中央和其他各地方相继出台政策，结合全国和各地方实际推进城市更新工作，在逐渐的实践过程中又大体形成了以政府主导为主的“北方模式”和以市场主导为主的“南方模式”两种大模式。

再到2021年8月30日出台的《住房和城乡建设部关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》，整体城市更新工作正在有序推进，城市更新政策也在不断规范完善。这正是“城市发展的不同的历史阶段对城市更新有不同的理解和行动”的良好体现。

再者

把城市更新作为深入推进以人为核心的新型城镇化战略的重要工具。

“十四五”时期目标为常住人口城镇化率提高到65%。城市更新是城市发展的工具，更是社会发展的工具。坚持走中国特色新型城镇化道路，以城市群、都市圈为依托促进大中小城市和小城镇协调联动、特色化发展，使更多人民群众享有更高品质的城市生活，提升人民获得感和幸福感。

文件中“严格控制大规模拆除、增建、搬迁，确保住房租赁市场供需平稳、保留城市记忆”的要求，即是要充分考虑城市原住民及新进人员的切身感受，保障房住不炒，保障住有所居，保留城市特色。

*后

统筹谋划，民生公益优先。

未来必然加强一些市场主体过度决断的地区、项目的监管，回归到政府引导的道路上，加强城市更新项目中公共服务设施、市政基础设施等的配套要求，兼顾经济效益和社会效益。这可能会在一定程度上打击市场主体的参与积极性。不过不要紧，在探索可持续更新模式这一过程中，政府会加大财政支持力度，以保障市场主体获取合理利润的可能性。

《住房和城乡建设部关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》的出台，只是近期及未来政策的一小部分，这个政策的目的主要有三：

①要划出城市更新重要底线。一是要控制大规模拆除。二是控制大规模增建。三是尊重居民意愿。四是控制住房租金涨幅。

②要保留城市记忆。

③稳妥推进城市更新。

并且，在政策的新闻发布会上，黄艳副部长也表示：下一步，住建部将推进城市更新试点，探索城市更新的方法路径，推出一批示范项目，积极、妥善、有序地实施城市更新行动。

所以，城市更新还有很长的路要走，各地方部门和企业只要在开展城市更新工作前进行充分的研究论证，在开展城市更新工作中规范合理操作，适时咨询专业机构，坚持不踩“红线”，对自己的影响就不大。

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