中报前线5|新城控股&中南建设：“地产二代”的接班大考

地产财富会

当新的潮水袭来

利润滑坡、增长见顶、“奔绿”压力等问题

接踵而至

眼前的“三座大山”

让他们都快忘了自己曾是一匹“黑马”

2021-9-8

2021，这个特殊的中报季刚刚过去。

但对于34岁的新城控股董事长王晓松和36岁的中南建设总经理陈昱含这两位“地产二代掌门”来说，仍然面临着人生、公司乃至整个行业的“中年考验”

记住从现在起

你就不再是一匹黑马了

纵观新城控股和中南建设的发展历程，可以发现，两家企业在相同的时间节点上保持着近乎一致的增长步伐。

过去的5年间，两家房企将“黑马”式的野蛮增长演绎得淋漓尽致。

中南置地2015年销售额为225亿，到2020年这一数据来到了2238亿，5年翻了近10倍。

新城控股2015年销售额为319亿，2020年则达2510亿，5年翻了近8倍

作为闪耀在无数聚光灯下的两家黑马企业，新城控股和中南建设的“地产二代”接班备受关注，但二者的接班故事却截然不同。

2019年，王晓松在父亲的丑闻中临危受命，戏剧性地走上台前。接替王振华担任董事长后，王晓松做的*件事就是与父亲迅速切割，由内而外地剥离王振华事件所带来的多重影响，同时采取“卖卖卖”等手段，帮助企业渡过危机。

新城控股董事长王晓松

相比公子哥王晓松的惊险上任，“地产二代”千金陈昱含的接班则要平淡得多。

2020年2月28日，中南建设董秘在深交所互动易平台对投资者表示，公司房地产业务平台（指“中南置地”）原董事长陈凯离职后，公司董事、副总经理、房地产业务平台总裁陈昱含履行有关职责。而陈昱含为中南集团实际控制人陈锦石的女儿，这次履职则意味着接班的开始。

中南建设总经理陈昱含

往事清零，终化作一缕云烟。

如今，当新的潮水涌来，行业剧情也来到新的拐点，故事的主人公被赋予了新的角色。

记住，从现在起你就不再是一匹黑马了。

对于新城控股和中南建设、对于王晓松和陈昱含而言，*具考验的时刻到了。

同一个世界

同一个考题

一个特殊的中报季，打开了房企新世界的大门。

“稳健”二字开始成为行业的主旋律，大家都意识到，潮水的方向变了。

这个新世界看上去并不那么友好，好好地、听话地活下去比什么都重要。

王晓松和陈昱含对此感同身受。

接班之后，他们面对身后的同一个新世界，却也要面对眼前的同一个考题。

同样的增长见顶、同样的利润滑坡、同样的“奔绿”压力，成为横在他们眼前的“三座大山”

1

增长见顶

黑马变普通马的艰难守业

从近日发布的中报数据来看，新城控股和中南建设交出的成绩单整体上还不错。

新城控股方面，2021年上半年，销售额达1176.6亿元，同比增长20.6%，销售面积达1087.0万平方米，同比增长23.9%。

中南建设方面，上半年房地产业务实现合同销售金额1089.8亿元，同比增长33.9%，销售面积790.1万平方米，同比增长29.7%。

新城控股和中南建设2021年上半年销售数据对比

制图：地产财富会

各项增速大都不及以前，有些遗憾，但在新的行业形势下，这样的成绩倒也能够接受。

事实上，黑马之后，面对增长的见顶，艰难守业的王晓松和陈昱含一边接受平庸，一边心有不甘。

“或早或晚中南建设会达到5000亿的规模，未来的复合增速是10%左右。”

2020年业绩发布会上，陈昱含规模野心尚在，但很快就从小说里回到了现实。

8月27日的中期业绩会上，陈昱含话锋一转——

“现在整个金融环境也好，整个宏观环境也好，高增长的存在逻辑确实是不存在了，包括整个国家也是鼓励稳健而非狼性。”

会上陈昱含反复强调，当下审慎经营是*位的。 她开始意识到行业的竞争已经从百米冲刺赛跑变成一场马拉松，这个时候更讲究配速，更讲究自我节奏。

“从来没有一个饿死的，只有撑死的，对我们来说，审慎经营会放在*位。”

陈昱含的话语意味着，过去中南建设黑马式高速的增长逻辑开始推倒，并转向稳健。

很多时候，黑马跑着跑着就变成普通马了。

新城控股亦是如此，行业排名曾一度来到前十的新城控股，也逐渐褪去了黑马本色。

9月1日，新城控股在互联网上召开了2021年半年度业绩文字发布会。

这是一场“此时无声胜有声”的发布会，面对提问，王晓松表示有信心完成全年销售目标。

年初，新城控股定下了2600亿元销售目标，从上半年销售数据来看，完成率约45%。但在充满不确定的下半年，要完成更大的销售任务，如果不采取一些特别手段，压力可想而知。

根据2020年克而瑞房企销售排行榜，新城控股排名第17位。而上半年新城合同销售额排名与去年差不多，重回前10希望渺茫。

或许是过去激进的扩张透支了两匹黑马的前进动力，新的行业环境下，两家房企纷纷选择保守稳健的发展战略。

这一点从双方拿地动作可见一斑。

中指研究院房企拿地统计数据显示，中南1-8月拿地面积266.0万平米，当月排第29名，同比减少68.1%。新城控股1-8月拿地面积952.0万平米，当月排第4名，同比减少38.0%。

谨慎的土地策略成为双方共识，在拿地“管住手”的同时，他们还利用多渠道拿地策略来降低风险。

中南明显加大了多元化拿地的比例，上半年通过股权收购项目增加到11个，而去年同期为4个。

陈昱含还表示中南会合理下沉，规避热点的方式更多投资在非两集中城市，给公司带来更多腾挪空间。

新城则加强了拿地方面的合作力度。上半年新城新增土地储备61幅，总建筑面积达1831.61万平方米，其中，权益面积占总建筑面积比重约73.1%，合作力度有所加强。

对于集中土地的看法以及下半年拿地策略，王晓松说：“公司将及时跟踪、研判*新政策，理性拓储、保持投资纪律。近期对于净利率低于10%的项目保持谨慎。”

因此，有投资者认为，新城销售受土储影响，可能会从此失去成长性。

2

利润滑坡

代价背后的窘境

站在行业新旧规则交替的临界点上，过去野蛮增长的代价正在显现。

从目前发布的2021年中期业绩来看，利润率滑坡已成行业必然趋势，“增收不增利”成为许多房企面临的难题，中南建设和新城控股也不例外。

中报数据显示，上半年中南建设房地产业务营业收入384.8亿元，同比增长29.6%。但也迎来了各项利润的滑坡。

截至2021年6月30日，毛利约62.76亿元；毛利率16.31%，同比下降0.97个百分点；净利润20.28亿元，同比下降14.4%；净利率5.27%，同比下降2.71个百分点。

中南建设2021年上半年营业收入情况

来源：中南建设2021半年度报告

新城控股利润表现也好不到哪去。

上半年新城实现营业收入791.05亿元，同比增长109.63%，但在利润方面，毛利率只有17.11%，比去年下滑了6个点多；净利率6.1%，同比下降4.1个百分点。

新城控股2021年上半年营业收入情况

来源：新城控股2021半年度报告

值得注意的是，对比行业20%出头的平均毛利率，两家房企的这些年的利润率确实有些难看。

对于利润率下降原因，中南建设管理层表示，受建筑行业原材料价格上升、非并表项目结算减少、费用提升等多因素的影响。

“大家关心结算项目规模，实际上是全年90亿元利润目标是否能实现问题，在公司结算资源不多情况下确实难以实现。”

陈昱含此番话语的背后，写满了无奈。

事实上，盈利一直是中南建设的弱项，早在陈昱含接班前，这个问题一直存在。

数据显示，2016年-2020年中南建设地产业务毛利率分别为18.08%、15.57%、20.23%、17.93%、19.14%，毛利率普遍低于其他上市房地产公司。

陈昱含倒也直面问题，在一次电话会议上她坦言，中南置地存在盈利能力和产品能力两大短板。盈利能力方面，因历史负担侵蚀、地价和成本偏高、产品做错或溢价能力不足导致了毛利显著低，同时规模优势不足导致了费用显著高。

其中，历史负担侵蚀、地价和成本偏高，在这两年房企身上非常普遍。

因为2017年至2018年房企拿地价格普遍较高，这批项目入市又被限价政策套牢，所以近两年项目结转，拉低行业毛利率。

正是因为这个原因，王晓松对新城的利润颇为乐观。

“我们认为2020-2021年由于低毛利项目的持续消化，这两年为公司结算利润率的底部。”

他认为，随着去年以来销售利润率的改善，近两年拿地过程中对投资纪律的坚守，以及结算结构中商管收入所占比重的持续增长，未来公司结算利润率有望提升。

但对于新城控股的利润下滑，业内人士认为，并非全是项目结转的原因。

“原来的新城是净利润增速快，因为有商业估值的加码，尤其是公允价值变动平滑了新城的利润。如今公允价值变动收益回调，利润继续下滑也在意料之中。”

公告显示，新城控股的公允价值变动都是来自公司商业地产板块中吾悦广场的*，而商业地产的公允价值计价原则遵循和股票绝对估值类似的方法，也就是折现。根据未来能够获得的现金，按一定的折现率，每年分别折现求和算出现值。

可以看到，在公允价值变动收益方面，16年至2020年新城控股公允价值变动收益累计金额占累计净利润的18.40%，其中18年的占比是22.81%，19年占比19.86%，2020年是15.33%。

显然，这对公司利润成色影响较大。

因此，新城要真正在未来提升利润率，首先就要弱化公允价值变动收益对利润成色的影响，才能打破外界质疑。

3

奔绿压力

“黄转绿”的持久战

同样面临着奔绿压力，脚踩也是同样一条红线，新城控股和中南建设仿佛有着天然的默契。

三道红线方面，中南剔除预收账款后资产负债率为77.42%，比上年末下降1.27%；净负债率95.27%，比上年末下降2个百分点；非受限现金余额269.7亿元，现金短债比1.03。

新城控股剔除预收账款后的资产负债率为75.45%，净负债率为60.48%；在手现金余额为551.54亿元，短期债务为270亿元，对应的现金短债比为1.44倍。

新城控股和中南建设三道红线数据对比

制图：地产财富会

根据三道红线标准，剔除预收账款后资产负债率仍未达标。尽管今年两家房企都在尽力奔绿，但想要跳出“黄档”，也绝非易事。

在陈昱含看来，现在房企所谓的经营风险，本质上是一场“防三高”的持久战。其中，“高血压”说的是流动性问题，“高血脂”说的是利润问题，而“高血糖”则是杠杆和规模，“三道红线”就是房企的血糖仪，不能达标就会影响发展能力，所以中南要加速转为绿档房企。

“三道红线”是硬性指标，也是政治任务。

陈昱含想得很明白，坚决表态说——

有信心*晚明年底实现“三条红线”达标。

公子哥王晓松自然也是个明白人，业绩会面对线上提问时指出——

公司将结合自身实际情况和央行要求，在2023年6月末之前实现三道红线指标全面降至绿档。

其实，对于新城来说，多卖几个项目也许就能转绿了。但王晓松踩着*后的期限达标，很有可能是缓兵之计，想把有限的现金流花在刀刃上。

根据新城原来2021的吾悦投拓计划是，2021年完成30座重资产和15座轻资产吾悦广场。但目前新城方面的口径变成了：公司2021年计划新开业及拓展吾悦广场均为30座左右（含轻资产）。

很明显，现有的资金吃紧，造成了新城计划中的30个重资产无法兑现了，这将使得新城原有的商业模式迎来考验。

“京口瓜洲一水间，钟山只隔数重山”。

或许，不论是对于新城还是中南，不论是陈昱含还是王晓松“地产二代”，他们眼前的考验何止数重山？

未来越过“三道红线”、利润滑坡、增长见顶的三座大山之后，他们或许还会迎来另一座山丘。

但又有何妨？

对于陈昱含和王晓松而言，在调控*吃紧的这几年，在行业下行的压力下在叔叔辈伯伯辈经验降维打击的夹缝之中，他们接过大旗，走出了“枪林弹雨”，并坐稳、走稳、活下来，这已经是超乎寻常的艰难了。

所以，换过来想想，其实房地产的未来是属于陈昱含和王晓松这些年轻人的。

在不远的将来，他们终将褪去带有一丝成见的“地产二代”标签，成为行业里真正的中流砥柱。

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