利率“破6”，买房成本提高，刚需们总是这么难

上周末，朋友小张在郑州常西湖新区相中融创某项目108㎡户型的房子，置业顾问列的“置业计划表”大致是这样：

成交价约15800元/㎡，总房款170.64万元。*款511920元，贷款1194480元，分30年还，按照银行利率6.125计算，月供7257.79元。

前两天置业顾问告诉他，如果打算买抽空抓紧查征信、打印银行流水，尽快签约、办贷款。据悉，9月12日后该项目合作的银行贷款利率要上调到6.23%。

也就是说，同一房源如果小张12号以后购买，需要多支付近3万元的利息。

小张向我一顿苦诉，作为刚需的他，没想到在郑州买套房这么难。本以为凑够*款基本就能入手心仪房源，却不曾想贷款这块居然也有这么多“套路”，硬生生多出这么多利息。

01

利率上涨，刚需们钱包被盯

近些年，在郑州买房的杠杆的确被抬高不少。瞭小妹身边几个买房的朋友深有体会。

2016年前买房的何姐，当初银行利率还是打9折，90㎡左右的房子，月供只需3000元左右。2018年买房的航哥，贷款银行利率是上浮20%，100㎡左右的房子月供需要4500元左右。而今年准备买房的小张，贷款银行利率上浮30%，108㎡的房子月供需要7000元还多。

“房住不炒”政策主基调下，郑州商品房利率这几年的变化着实“误伤”不少刚需。从贷款利率打折到上浮30%，增势迅猛，稳居全国前列。

我们来算一笔账，同样是100㎡的房子，贷款70万元，分30年还清。银行利率上浮30%，等额本息月供需要4364.8元，总支付利息需要871328.14万元；而银行利率上浮20%，月供仅需4143元，总支付利息是791480.54元。

基准利率上浮20%试算

基准利率上浮30%试算

利息差价约8万元，也就是说，还房贷的30年购房者需要一分不少地白给银行多支付近8万元。这是什么概念，以郑州目前的薪资水准和消费水平，8万元等于普通家庭1-2年的存款。

有人会说，与其把这笔巨款给银行，不如贴补到自己家庭中。也有人会说，要用发展的眼光看待这件事情，购房者不会一成不变地拿同等薪资，随着时代发展，薪资水准也会有所提高。

在这里瞭小妹想说，高昂的房价面前，房贷利率上浮对刚需购房者百害无一利。与全国各城市比对，郑州首套房房贷利率*上浮30%，*上浮25%；二套房房贷利率*上浮35%，*上浮25%，稳居“*梯队”。不能小瞧百分比数字的变动，这背后是实实在在落在购房者家庭的经济负担。

对普通刚需们而言，高昂的购房单价已无情地把刚需吓退至四环以外，凑够*款就比较困难的刚需们为了买房可能已负债累累，更别提因利率波动徒增的数以万计的利息。其杀伤力等同于直接截胡刚需们钱包里的一多半钱。

02

购房成本拔高

背后逻辑是什么

购房成本提高，买房人太难了，为了迈过横在安家郑州面前的购房门槛，太多的人无奈之余会流露出心酸。

从2019年到今年5月，郑州房贷利率虽然出现过短暂的限行，暂时缓解过部分购房人的买房压力。但购房者从来都是不同的群体，没赶上这波福利的购房者，就像现在这样，要承受利率上浮之苦。

以今年5月份为节点，郑州主流银行相关贷款利率信息显示，商品房首套房贷款利率（LPR+基点）普遍在5.39%以上，二套房贷款利率（LPR+基点）普遍在5.78%以上。

据银行利率情况，瞭小妹制图

进入今年6月份，郑州多家银行房贷利率突破6.0%大关，冲进*梯队利率阵营。

对此，业主专业人士曾放言“这是楼市由热转冷的先兆”。瞭小妹还清晰记得，商品房贷款LPR利率在“中国人民银行公告〔2019〕第15号”发布之后，房地产行业内关于“选择LPR浮动利率OR原贷款利率”问题普遍“一边倒”，认为与LPR挂钩相对有利。

很多专家都认为长远来看，选择LPR利率是正确之举。现在看来，LPR利率已保持16个月不变化，但房贷利率却越来越高。此举背后的逻辑在于，一方面，加强信贷监管，严查经营贷进入楼市，让更多资金回流到实体行业中；另一方面，坚定不移地“房住不炒”，限制炒房行为，更大限度地提高炒作成本。

不得不说，信贷政策层面鼓励资金流入实体产业、限制炒房的调控，很大程度上成效显著，但也导致刚需们被“一刀切”。在调控政策不断收紧的当下，房地产市场受到打压的同时，与整个行业相关的开发商、承建商、购房者都会受到波及。

开发商拿地成本、建设成本提高，“限房价、限售、限贷等”调控政策收紧，当开发商可赚得的利润持续降低，建的房子购房者买不起时，这个市场会以怎样的走势发展？属于购房者的出路又在哪里？

从目前郑州的市场形势来看，刚刚受过创伤的开发商、购房者，复工重建成本徒增不少，却又要面临被“打压”困境，为了活下去不得不被迫让利，奔涌流入市场的特价房、优惠政策确实让人心动不已，但实际上又有多少购房者蹭这波“红利”呢？

开发商特价让出的利润与购房者在高利率之下将承担的利息相比，优惠力度到底孰大孰小？

举个例子，某楼盘正常销售价1.6万元/㎡，特价1.5万元/㎡，购房者入手100㎡的房子，可省下10万元购房款。但银行利率一上浮，多付给银行的利息可能刚好与省下的10万元相抵，也极有可能只高不低。

03

几点买房建议

不管你是否承认，在郑州买房的成本显著提高已成不争的事实。而且今年年底之前，银行利率大概率不会下调，反而会略有上浮。

对本就必须勒紧裤腰带买房的首套刚需购房者而言，出路究竟在哪里？瞭小妹有几条建议供参考。

*，当下 市场形势，千万不可抱“捡漏”心理试图薅开发商的羊毛。

心里一定要厘清开发商给出的优惠是真让利还是去库存的手段。不论是认筹优惠还是签约优惠，销售的逼定策略都离不开“尽快签约把房子卖出去”这个底层逻辑。

要看清将入手的楼盘是否存在楼层、户型、配套等缺陷，评定楼盘的真正价值属于哪个价位区间，与特价之间的价差比较后再做决定。

第二，利率稳高已成接下来几个月定局，一定要关注房贷利率动向，算清账。

签约之前务必要纵向对比所签署的银行历史房贷利率与当前房贷利率，比较二者之间产生的利息差额。

如果确实因个人或家庭经济原因急需买房，也请记得千万不能被“价格利诱”。越是着急的买方越容易被销售利用此心理大做文章，谨慎理性买房才是应有的买房姿态。

第三，慎入高负债开发商，综合评比楼盘可买性。

当前市场上频繁出现房子维权事例，这些情况对买房者起到很好的警醒作用。

下决心买房之前，一定要对将入手楼盘的“前世今生”及开发商资金情况、口碑如何进行全面了解，判断开发商做好品质的诚意。

第四，选择责任心强的好物业。

从雨灾和疫情中，郑州的购房者须明白一个真理，买房一定不能眼光短浅地盯着售楼部、样板间及置业顾问所讲的规划等表面功夫。

这些都是卖房的面子工程，买房买的是几十年的美好生活，影响的是近两代人的生活质量，一定要把后续的物业服务考虑在内。

第五，尽量不要碰二手房。

首套房利率“破6”，二套房利率更高。从今年6月份以来，二手房限制政策趋紧，放贷周期拉长，放款节奏减慢，购入成本明显提高。

即便看中主城区地段较好的二手房，建议你也要放缓购入节奏，纵向对比心仪二手房的溢价情况，横向对比心仪二手房周边的房价形势，择优挑选。

部分图片来源于网络

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