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打五折上车!两宗共有产权房用地流拍,卖地、开发、卖房三重难题!

来源:徐三刀评楼市   发布时间:2021-09-13 00:00:00

撰文=燕十三

近期,西安市两宗共有产权房用地流拍,尽管这是西安主城首次出现共有产权房流拍案例,但在全国范围内,共有产权房用地流拍却早已不是什么新鲜事。

仅以北京为例,2018年1月25日,北京丰台区两宗共有产权房用地流拍,这两宗地起拍楼面价约为3.2万/㎡,销售价格达到4.3万/㎡(含全装修费用),销售价格远超同期挂牌出让的共有产权房用地,但*终仍因无企业报价而流拍。

2018年,北京土地流拍率达到10%,共出现8宗土地流拍,流拍地块均为共有产权房或限价房(数据来源:诸葛找房),共有产权房流拍案例屡见不鲜。

此次,西安两宗共有产权房用地流拍,也意味着西安的共有产权房推进,大概率也将难逃命运多舛。

此次,西安市两宗流拍共有产权房用地,分别位于:航天基地、国际港务区。

其一、8月24日流拍宗地:航天基地共有产权房地块,位于航天基地东长安街与神舟二路十字西南角,土地面积78.654亩,容积率2.8,地上建面146720㎡(含公办幼儿园面积3150㎡)规划建设1500套共有产权房,因挂牌期届满该宗地未存在有效报价,宗地流拍。

其他特别约定:

1、宗地住房毛坯销售均价:9629元/平方米,购买人产权份额为70%,政府产权份额为30%。

2、中华人民共和国境内外的公司、企业和其他组织,除法律、法规和政策性文件另有规定及经核实有闲置土地、在以前土地招拍挂出让中有违约行为的单位外,均可参加竞买。本次挂牌不接受联合竞买。

3、本次国有建设用地使用权采取增价挂牌方式出让,设定*限价。报价超过*限价,以*限价为基础,转竞无偿移交人才房建筑面积比例,首轮投报比例为地上住宅建筑面积的1%,网上报价达到1%时,以1%为基础转为现场以1%/次的固定比例续竞,投报*者为竞得人。

6、宗地挂牌起始价为人民币6亿元,竞买保证为人民币3亿元。

其二、9月7日流拍宗地:港务区共有产权房地块,位于国际港务区融合路以西、港兴四路以南,土地面积68.564亩,容积率2.8,地上建筑面积不大于127985㎡(预留公办幼儿园建筑面积2200㎡),因挂牌期届满该宗地未存在有效报价,宗地流拍。


其他特别约定:

1、该宗地用于建设共有产权房,住房毛坯销售均价8072元/平方米,购买人产权份额为70%,政府产权份额为30%,后期销售、使用、退出等由市住房保障部门负责监管;

2、竞得人须按照《西安市居住区公建配套设施建设管理实施细则》的有关要求,将宗地内公办幼儿园、社区服务等公建配套设施建成后无偿移交国际港务区管委会相关部门;

3、宗地采用装配式建筑技术进行建设,且装配率不低于30%;

4、宗地建筑设计须满足西安市居住区规划设计指导意见。

目前西安市共有三宗共有产权房用地成交:空港新城约84亩(陕西空港星皓房地产有限公司摘得)、阎良约40亩(西安市航空基地新舟置业有限公司摘得)、未央区约78亩(西安曲江荣苑置业有限公司摘得)。

除却此次两宗流拍土地之外,西安市还有:鄠邑区1宗、阎良1宗共有产权房用地正在挂牌中,未来成交态势值得保持关注。

看上去设想很美的共有产权房,为什么会流拍?想要搞清楚这个问题,首先要从开发商所遭遇的困境寻找线索。

为什么房企不愿意摘地?*核心的原因就在于:房企在共有产权房的成本与售价之间,无法平衡利润,三个客观因素成为逃不开的开发障碍:

其一、成本与售价的矛盾,难以调和。共有产权房,产品售价在一开始就已经有了明确限制,但同时也要满足项目配建、建设标准等,很难控制成本。例如航天城案例要求配建约3150㎡公办幼儿园、港务区共有产权房地块要求配建约2200㎡公办幼儿园等,这些都要压缩利润,才能够实现。

其二、销售流程十分繁琐,周期拉长。目前房地产“盈利点”来自于薄利多销,房企赚钱主要是靠“高周转”,通过走量拉低财务及综合经营成本,但共有产权房开发流程繁琐,很多地方还处在“盲区”,属于摸着石头过河。这就导致销售周期变长,时间成本不断上升,进一步造成利润率下降。

其三、产权归属先天限制,合伙困局。目前推出的共有产权房,其实是一种“半产权”房子,购房者占有部分产权,此外,地方政府占一部分产权,通常个人与地方占比为70:30或是80:20,地方占比越大,房价越便宜,房产的投资价值越小,因此,在没有收益预期之下,弃购的现象比比皆是。

2018年北京全年供应共有产权房达到32000套,但是真正销售的只有50%,还有高达1.6万套房子被剩下(数据来源:中国经济网)。虽然,房住不炒一直是主旋律,但共有产权房的价值困局也是客观事实,看来不想买房投资赚钱的人,还是少数。

作为保障性住房制度的产物,共有产权房有着美好的初衷,但也必须面对令人尴尬的现实,面对低利润、繁杂手续的开发困局,房企缺乏拿地热情,也是意料之中,如何不步北京等城市的后尘?是一个值得思考的问题。

目前,对于西安来说,共有产权房用地还是一种新鲜事物,未来一切发展,全都有待观察。

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