新盘卡壳 房东扛价

跌宕起伏，用这四个字来形容当下的楼市，应该是比较贴切的。当然，这并不是用来形容房价走势的，更多的只是描述一下房地产从业人员的心态罢了。

这里首当其冲的是某地产大佬。*近一段日子，曾在中国房地产界一时风头无两的某房企遭遇了极大的生存挑战，在网络上也成为大家群嘲的对象。一个多月之前，鱼眼曾在某平台评论了它，结果该平台以人家的一纸公告删了我的评论。“纸”手遮天，始终掩盖不了自身的存在的问题，该来的还是得来啊。

只不过啊，来得还真不是时候。同样是量变到质变的过程，中国房地产在2021年经过400多轮次的调控之后，终于实现了质变。楼市在这个传统的金九银十的节骨眼上一路下滑。一些城市到了不得已的地步，直接下发了楼市限跌令，以维持房价波动的稳定区间。在这个过程中，我相信，一些地方政府的心态也是跌宕起伏的。

房地产市场主体的三方当中，地方政府和房企如坐过山车一样，经历着市场的洗礼，这种默默无闻的承受，似乎没有影响到另外一方——老百姓。他们的心态远没有前二位这么捉急，因为买方市场来了。

实际上，买方市场不见得能让它们有多高兴，顶多增加了它们的选择时间和空间，并不能在价格上得到多大的实惠。这个过程就是一般意义上的观望阶段，大家都在看，都在望，希望在上车之前，价格还能再降一点。

购房者掌握不了直接的定价权，只能通过耗时间来找到平衡。与此同时，供给方的心态也在默默地发生着变化。在楼市中，供给方一般就两个，一个新房的开发商，一个是二手房的房东。就目前的市场而言，这两方也表现出了不一样的状态。

就新房而言，眼下这个市场就特别地不寻常。一段时间以来，主管单位主抓的就是新房供给，它们不停地催促上半年拿地的房企要加快房源的上市节奏，以平衡日益紧张的供求关系。比如说合肥去库存周期不足4个月，我们稍多一点，但也很紧张。

按理说低库存市场，楼盘加快房源上市应该能抓住一拨购房潮啊。但为什么上半年卖出去的那么多宗地块，至今一宗都没上市呢？从成本的角度看，大笔的钱投进去了，就应该以高周转的方式转出来，再图扩大再发展啊。

偏偏是雷声大雨点小。市场的高价盘营销动作此起彼伏，你方唱罢我登场，就是不见预售，就是不见开盘。仔细一想，是哪里卡住了吗？再仔细一想，一定是价格卡住了！而价格恰恰又是楼市调控的温度指数。备案价申请高了，调控政策不允许，备案价申请低了，房企成本不允许。

双方由此进入一个博弈期。*近我在互联网的缝隙中，还看到某些城市的有些房企试图通过降价来对抗当地的楼市政策，结果被主管方约谈，计入企业信用不良记录。限跌令由此而出江湖，中国房地产史上出现了既限涨又限跌的双向调控奇观。

不论从那种比赛上看，在与裁判员的争执中，运动员是不会讨到什么便宜的。高价盘想上市，必须在价格上要做出妥协，至于妥协到什么层次，那就要看各自的谈判水平了。但不论*终出现什么样的备案价格，都将极大地刺激这个市场，甚至大跌眼镜。

只是，并非所有人都想到了这一层。

*近二手房市场卖得不是很好，其中一个很重要的原因是业主的议价能力很弱。我认为这其中至少有两个原因，一个是信心处于观望期。本地新政也好，外部市场也罢，消化和传递都需要一定的时间。在这个时间段内，二手房的挂牌价是不会松动的，原先挂什么价格，现在依旧会挂什么价格。

买方呢？也处在观望期，你挂你的，我看我的，看到底谁能坚持到*后。双方的僵持，导致的结果就是存量房交易量的下滑。

挂牌价下不来的另外一个因素是高价地的价格没出来。老百姓心里有个朴素的市场价格理论，价格之所以高，是因为成本比较高。上半年地价卖得这么高，加上高端盘的营销动作那么大，新盘上市的价格不可能会低的。

只要新盘价格没有出来，二手房的挂牌价格就不会下来，除非房东们能对当下的市场形势有清醒的认识。但老百姓的淳朴就在这里，常常不见兔子不撒鹰啊。

新盘从拿地到现在，已经过去7、8个月了，该是报价的时候了。假设一下，如果大家期待的高价盘，没有出现预期中的高价，这些人的心态会不会崩塌？进而市场进入一个狂奔的阶段，*终趋于平静，该买的继续买，该卖的继续卖，大家在一个横盘的市场里相互取暖。

是什么将这个市场弄得如此跌宕起伏？是那上百次的调控政策吗？鱼眼以为，所有的调控政策，如果不能归一到*根本的一点，就不会触及房地产市场的根本，而这个根本就是金融。

是什么把风光无限的人搞得如此狼狈？是什么让他又是卖水，又是造车的？又是什么像*后一根稻草压在了他的身上？

房住不炒，摸索了这么多年，终于摸到了准星。话说回来，如果我们现在感受不到他的痛，未来可能就是自己疼。当下的楼市发展逻辑，你看懂了吗？我是鱼眼，下期再见！

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