17幅终止出让！多幅流拍！竞品质地块没人要....南京9月土拍要爆冷？

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情况不太妙啊！全国多城土拍市场，就像这秋天的气温一样不断变冷！土地流拍潮又要来了？

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即便是在第二次集中土拍潮开展前，已经针对房企利润等方面问题，在溢价率、地价等方面进行了放水，但多城的土拍结果，却依然一个接一个的掉头向下。

今天中午，杭州10幅竞品质地块结束报名申请，结果出乎意料，居然有九宗地块报名未达标，无法进入后续正式竞价环节，相当于“流拍”。

杭州第二批集中供地中的十宗竞品质地块

作为全国楼市热度比较高的城市，杭州土地市场的表现有目共睹，按照以往的思路，这只要是杭州挂出来的地，房企还不是都一把梭哈。

然而杭州“竞品质”新政一出，一切都变了，10幅地块只有1幅位于富阳区的地块有人报名，其余9幅均“流拍”。

据当地媒体分析，杭州首批竞品质地块九成流拍的原因，主要在于“诚意不够”：所有地块给到的利润空间都不够高，然后还要求房子有品质。

开发商又不是傻子，赔钱的买卖怎么会做呢？

杭州十宗竞品质地块初步测算

（注：建安成本4500元/㎡计；公租房建安成本4200元/㎡计；财务成本按18%计；税费按9%计；营销管理费用按3%计；精装成本按限定价格1/2计，车位配比100㎡配比1个，车位预估售价按精装限价*10倍。）

在杭州这10幅“竞品质”地块才挂出来的时候，就有媒体测算过他们的利润率，结果居然是：即便是地价拿地，也还有5幅地块预计将亏损，利润率*的地块也不超过4%。

比如余杭区良渚新城好运路南西塘路东地块，出让起价20682元/㎡，需配建公租房10%，因此实际起拍楼面价价已达23447元/㎡，而精装限价仅为30500元/㎡（含精装3500）。按起价来算，利润率-10.6%。

换言之，即使房企底价竞得，这个项目也丝毫不获利，甚至亏损额将以亿计。拿这种地块去竞品质，这不是把自己直接往坑里送吗？

△竞买报名资格申请须知中评审程序第四条

另外，报名门槛较高也是地块流拍的另外一大原因。杭州的竞品质地块不像普通地块，报名的房企数量必须达到3家才算成功申请，这让部分只有2家或者1家房企报名的地块，也加入了流拍的队伍。

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虽然杭州这次“竞品质”地块流拍有自己的主观原因在，然而在目前的形势下，依然还是给土地市场蒙上了一层阴影。

因为在杭州之前，仿佛一夜之间，流拍、爆冷就成为了土地市场惯用的“形容词”。

就在昨天（9.14），成都公共资源交易服务中心发布公告，17幅地块在9月15日将进行第二次集中土拍的前一天，宣告终止出让。

成都二次集中土拍原本挂出了75幅地块，这次一次性终止了17幅地块，占比达到了23%，让人明显感到市场冷了。

因为从今年成交数据来看，成都9月以前还不曾出现土地流拍情况。然而9月以来，成都近郊土地市场开始趋冷：

9月1日，蒲江县拍卖出让3宗地，9月2日，大邑县城区拍卖出让3宗地。其中大邑一纯住宅地块于9月1日终止拍卖，另一宗地则意外流拍，近郊6宗地仅成交了4宗。

有业内人士猜测，成都这次一口气停止了17幅地块出让，主要还是地块对开发商资金和实力要求都比以往要高，再加上双限，整体利润不理想，那些热度较低的地块，吸引力自然也直线下降。

除了成都外，合肥第二次集中土拍结果，近期也曝出似乎不甚理想。

目前，合肥第二次集中土拍已经进入倒计时，然而就*新房企报名情况来看，这一次有可能将诞生合肥近几年以来“*惨烈的土拍”！

一共就20幅地块，5幅地块没房企报名，5幅地块只有1家报名，报名人数*多的一幅地块也就6家房企。

而根据地块品性来看，5幅1家报名的地块中，除经开11号、庐阳06号地块大概率是定向出让，可以成交外，其余3宗预计很难成交。

也就是说，“流拍”将成为9月17日合肥二次集中土拍的关键词。

虽然即便楼市热度如成都、合肥，都避免不了流拍这一事实，但是和一众三四线城市相比，还算好的。

8月底，河南南阳*场集中供地就遭到冷遇，18宗地块流拍10宗、中止3宗，*终仅成交了5宗。

福州第二批集中供地出让住宅地块19宗，其中，4宗地块提前终止出让，2宗流拍，实际只成交了13宗土地。

青岛，第二批集中供地推出了70宗涉宅用地，土地开拍前19宗地块终止出让，*终成交了59宗。

天津的第二批集中供地开拍前，也终止出让19宗，*终推出的42宗地块，2宗流拍，成交了40宗地块。

济南，第二批集中供地开拍前，终止出让25宗，出让了43宗地块，全部以底价成交......

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看到前面一波二次集中拍地结果，一个城市接着一个城市的扑街，下周日9·26的南京土拍，也是瑟瑟发抖！

不过，要是深扒近期全国多做城市二次集中土拍前，频频出现终止出让、流拍的原因，南京或许也难逃此劫：

1、*首要的原因，自然是资金。为了满足“三道红线”要求，房企拼尽全力降负债，再加上房贷下款难，资金链持续吃紧。

而为了贯彻房地产调控长效机制，这波二次集中供地，很多地块对房企的综合实力、资金监管要求也很高，房企想拿地也拿不了，所以只能躺平。

2、拿地捆绑的条件越来越多，但利润空间却没有提升到合理的区间。为了配合保障性住房系统的构建，这次一些城市的地块出让，不少都要求配建相应的租赁住房面积。

要不然就是像杭州那样，要求竞品质，但是多数地块即便底价成交，*终都是亏钱的，这种地块对开发商一点吸引力都没有。

3、再有就是受资金限制，开发商不再像上半年那样，来者不拒，而是集中精力只竞拍热门优质地块，位置偏一些没有利润空间的，直接放弃。

9月26日，南京将出让53幅地块，涉及到的板块除了河西、南部新城、江北核、城南等主城区热点板块外，还有六合、高淳、溧水、禄口、浦口等非热点区域。

可以预见的是，由于房子好卖，南京二次集中出让的主城区地块，*终结果基本上毫无悬念，全部卖掉。

而土地供应大头之一的江北，这次可能就会出现分化了。江北核心区和中央商务区的地块，基本没有问题。

至于这次房价涨幅不小的桥林新城，高达24500元/㎡的毛坯限价，*终是否会给板块招来“流拍”的结果，整体看来还真是命悬一线。

至于江宁，虽然这次出让的地块不多，但是除了上秦淮外，其他几幅地块看着也还是比较悬的。

然后就是高淳溧水，这么多幅地块，看着也不好说。在南京土拍市场中，丽水一向都是以黑马示人，520土拍基本上每幅地块都进入了要好环节，这一次是惊喜还是惊吓，还真不好猜测。

至于南京是否会重蹈杭州的覆辙，部分地块因“竞品质”而流拍，说实话这点倒是不用担心。

和杭州比，南京的竞品质地块好歹还有精装包托底，利润空间整体比杭州高不少，就冲这一点，南京就不会出现杭州的情况。

这样看，杭州“竞品质”要想玩下去，除了进一步扩大土地利润空间外，还可以抄一下南京“精装包”的作业。

大家说说看，这一轮集中供地，南京*终表现会如何？

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