“前融”阴影笼罩地产商，这才是土地流标的秘密所在

9月15日，攸克君朋友圈里的一位杭州开发商发了三个字“躺平了”。过了一会儿，网络媒体上传来了浙报集团地产研究院的消息，杭州此次集中供地中的10宗须“竞品质”的地块，9宗*终流标。这么一来，地块都流标了，“品质”自然也就不用竞了。

这并非是杭州一地的情况，不少其他此前热点的房地产城市，也出现了土地流标的情况。一时间，原因众说纷纭，“开发商躺平”成为了几乎标准的表述，但真正造就这个局面的因素，却并没有被推送到公众的视野当中：

开发商如今选择“躺平”，在很大程度上，是此前相当长时间内，对“前融”严加管制和整顿所取得的效果。

“前融”听起来比较陌生，实际上就是“拿地前融资”的简称。按照现行监管规定，银行和金融机构不能发放用于购置土地的贷款。但是，地价越来越高，开发商越来越不可能完全依靠销售回款和所谓自有资金拿地，“前融”也就应运而生。“前融说得高大上，实际上很像是股市里面的配资，股市配资买股票，开发商配资去拿地。”

攸克君有几位交好的朋友在信托公司，很长一段时间里，地产商就是他们的衣食父母，后来才知道，他们给开发商做的业务，主要就是“前融”。就是用“特定资产收益权”这个投资方向，来绕开一系列信托领域对于资金投向房地产的监管约束。

这种信托，通常会被切分成两部分，一部分是用于投资一个“特定资产”资产包的收益权，而这个资产包，通常是一个房地产项目公司的某一部份股权。“看上去信托资金是投向了股权对应的收益权，实际上，这笔钱在开发商没有获得土地证的情况下，就可以给到开发商，从而就成为开发商拿地的重要资金来源。”一位朋友说。

这种模式一度在圈子内部“非常主流”。这几位朋友都确信，他们经手的项目中，覆盖了TOP20房企中80%以上的企业，在北京、上海、深圳、杭州这样的城市拿地，很长时间，这种模式都是融资的标配。它的好处在于，没有土地证的情况下，也能够把钱给到开发商，同时，又是股权方式，也在一定程度上绕开了对信托产品资金投向房地产的监管约束。

由于是以股权形式出现，这部分资金，在很长时间内，就被看做了是开发商的自有资金，从而符合了拿地资金的监管要求。这就是过去几年，房地产调控政策力度不减，但开发商在土地市场上一掷千金的情况仍然延续的重要原因之一。

但是，这种情况开始发生变化。监管部门开始分批约谈信托公司，传达的信息，就是要逐步清退直至停掉绝大部分开发商的“前融”业务。“信托是先募集资金，完成资金募集之后再去备案，外面看起来，是把钱募集好之后去找项目投，但实际上，在募集之前，一般就和地产商谈好了，监管部门很清楚这个门道，当时给我们下达的要求，就是所有募集了资金，但是没有完成备案的此类信托产品，都要停掉，力度非常大，没有商量。”攸克君的这位朋友回忆起当时的情况，显得心有余悸。

他参与工作的这支信托，实际上只差3天就完成备案手续，本来已经和一家排名前十的开发商谈好，备案完成后就转账资金，开发商也以此做了资金周转计划，开发商甚至已经拿下地来了，就等他这笔款项付清土地出让金办理土地证，再行质押土地证融资。但是，在这个当口，这只信托被要求清退了。

“我忙着给投资人退钱，开发商忙着到外面找钱，要不他们就违约了。”他所供职的信托公司，陆续被清退的此类信托，至少有十几支之多，对于资金总数，他讳莫如深，只是短短十几天内，十来家开发商开始在市场上高息借钱交土出让金的景象，历历在目。

这是*个几乎被“关死”的前融闸口。接下来，资产管理公司登场了，他们以联合体合资方的模式，出现在开发商的拿地阵容当中。与这些资产管理公司的合作，极端情况下，可以按照1：9来配资，也就是开发商只出10%的资金，剩余资金90%由资产管理公司一方来出。

其中的奥秘，在于“四三二”要求，即《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》和《建筑工程施工许可证》“四证”必须齐全，自有资金应达到30%，开发商或其控股股东必须具备房地产开发二级资质，一旦达到这个资产的要求，开发商的“前融”即告一段落，就可以向银行和金融机构抵押土地证融资，来置换前期利率更高的债务。

在这个过程中，开发商完成了“惊险的一跃”：在没有土地证的情况，融资去交拿地需要缴纳的土地出让金，杠杆效用*化。

但是，集中供地中越来越细化的针对性政策要求，开始终结开发商的“配资拿地”。一位排名前十的房企投拓部门的人士告诉攸克君，*早对此提出针对性要求的是东莞，“东莞要求开发商和合作方的资金配比，是1：1，也就是一块地，出让价是10亿，开发商自己必须出5亿元，其余合作方出5亿元。这种对资金来源进行要求的手段，后来在全国各地都开始推开，北京、上海等大城市也开始使用类似的手段，对拿地资金的来源进行穿透式的审查，比如深圳，就要填承诺函，以及资金来源申报表，这是保留秋后算账能力。”他开了个玩笑。

而集中供地时间安排上的接近，则进一步增加了“顺利前融”难度。一位开发商的高层曾经私下向攸克君感叹，“现在差不多就只能靠发债了。”如果前融搞不定，谁又敢拿地呢？

一切都是安排好的，只是不知道，其中是不是有土地流标这个戏码。

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