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郑州二手房市场回暖?真实情况什么样?

来源:楼市瞭望   发布时间:2021-09-18 00:00:00

经历过暴雨和疫情,郑州房地产市场受到重创。

土拍市场戛然中止,惨淡收场。郑州市公共资源交易中心挂牌公告显示,7、8月郑州共成交郑政出【2021】50号、51号2宗地,均为“零售商业、餐饮、旅馆”性质的40年商服用地。9月已至中下旬,尚未有新地块挂牌出让。

郑州市公共资源交易中心信息显示

新房市场已全面放开,各个楼盘加快推盘节奏。从8月28日“解封”至今,陆续有万科·未来时光、融创运河源、绿都青云叙、郑州华侨城、康桥未来公园等十多个楼盘开盘。但受市场整体行情影响,去化效果并未达到预期。

聚焦二手房市场,近日天猫好房数据显示,8月份郑州二手房成交3005套(以合同登记及买卖完税时间为准)。其中,普通住宅2928套,商业26套,办公45套。

数据来源于“天猫好房”

版权归原作者所有

看到此,瞭小妹心生疑惑特意给做二手房销售的朋友联系获知,数据来源为“6、7月份成交的房,很多推迟到8月份才进行签合同、过户交易、完税。”事实上,二手房也受到暴雨和疫情双重冲击,成交量下滑,直到9月份才逐渐有所好转。

今天,瞭小妹就主要说说郑州近期的二手房市场情况。

01

从二手房成交看市场趋势

随着疫情好转及市场“回暖”,郑州住房刚需户已开始把看房、买房提上日程。

从二手房成交区域来看,郑州金水区成交964套,中原区成交475套,管城区成交371套,郑东新区成交358套,二七区成交354套,惠济区成交197套,高新区成交148套,经开区成交129套,航空港区成交9套。

数据来源于“天猫好房”

版权归原作者所有

具体楼盘销售,金水区正弘蓝堡湾,经开区远大理想城、中原区汇泉西悦城、绿都城,郑东新区正商东方港湾,金水区中鼎花园,郑东新区永威翡翠城,经开区恒大绿洲,管城区富田太阳城、金水区普罗旺世波特兰、惠济区利海托斯卡纳、金水区升龙凤凰城(a区)、中原区阳光花苑、金水区正弘数码公寓、汉飞金沙国际、管城区江泰天宇国际、金水区中方园(西区)、中原区工程机械厂家属院、金水区琥珀名城美树馆、经开区绿地海珀兰轩,销售套数位列郑州8月份二手房热盘TOP20。

总体来看,这些楼盘都有一个共性,即地段好。近日,从贝壳中介朋友处了解到,近半个月以来带客户看房的频率提升,很多客户因受到这段时间频繁曝出的“维权”项目和“爆雷”开发商影响,不敢轻易购买新房,尤其是刚开盘需要两三年建设周期的期房

在选择毛坯房与装修房方面,客户更倾向于没有装修溢价的毛坯房。在客户看来,与其一次性给开发商交付十多万元的装修款,与整个小区邻居家的房屋风格相同,不如拿这笔装修费用自己装修成喜欢的风格。

与此同时,选择二手房而非新房的原因还在于,二手房通常在交通出行、生活购物、娱乐享受、孩子上学方面相较新房更具有优势。因为借鉴一些新房“承诺”的配套规划没有落地而致维权的先例,让购房客户更懂得,配套成熟的二手房会比配套不完善的新房更吃香。

客户认为,近期市场不景气,爆雷的几个品牌房企都因摊子铺的太大、资金周转不开而被口诛笔伐,失去公信力。与其忠信于这些品牌房企,不如选择一些稳健发展、口碑较好的中小开发商业已成熟的小区。

从成交二手房的“热盘”看,正弘、绿都、正商、永威、振兴、普罗等品牌开发的口碑项目均受到青睐,而本土几个头部房企的所谓“明星盘”并没有上榜。

02

“停贷”呼声犹存, 真实情况什么样

当很多人普遍关注二手房市场时,二手房市场的供需关系就会发生细微变化。

今年5月以来,上海、广州、西安多城市传闻二手房贷额度紧张、放款时间延长,部门银行二手房贷款“关闸”。旨在限制炒房客投机,收紧信贷政策。网络一片“二手房车门被封”、“贷款办不下来”、“银行没钱”的呼声。致使一些首套买二手房的刚需们被误导转向新房市场。

而真实的情况是什么样?贷款真的办不下来吗?对此,瞭小妹向各大银行致电咨询,了解到6、7月份开始,银行贷款开始趋紧,对贷款人的征信、银行流水及所购买房子的房龄情况等进行综合审定。

具体来说,1996年以前(超过25年房龄)的房子,很多银行停止办理贷款。1996-2002年间(20-25年房龄)的房子,部分银行能做贷款,但贷款要对房龄及楼层情况进行审核,通常能贷5-6成。2002年后(低于20年房龄)的房子,征信、银行流水各方面比较优异的客户可以贷款7成。

一个不争的事实是,银行贷款二手房额度普遍没有新房多。据悉,中国银行没有二手房贷款业务。房龄较长、50㎡及以下的小户型,很多银行也不做二手房贷款或降低贷款比例;没有贷过款的“白户”,房贷时银行会对征信、资金实力进行综合评估。

至于9月份二手房贷款情况究竟如何?能否正常办理贷款,瞭小妹也详细询问了贝壳二手房销售朋友了解到,当下郑州二手房看房客户增加,市场有回暖迹象,“基本上二手房贷款不受影响,正常签买卖合同。”

不过有抵押贷款的客户,需要买卖双方先去银行面签解押, 批贷,批贷后办理解押,解押后办理过户,过户后需要买方拿新房本办理抵押贷款。而贷款方面正常办理,只是相比以前,审核贷款资质的门槛更高,办理贷款的周期更长,批贷时间通常拉长至4个月甚至更长。

而且,卖方想达成交易,需要先与银行办理结清贷款,中间操作流程可选择“现金公司垫资、卖方承担利息”形式,也可选择“现金公司垫资+买方*抵押”形式。不过需要指出的是,4个月的贷款审批周期,对卖方资金情况是很大的考验,需要支付给“现金公司”的利息不会低。对买方倒是好事,可以缓解刚买过房后的经济压力。

银行利率方面,二手房与新房利率几乎相当。参照中国银行、建设银行、工商银行、交通银行、郑州银行、中原银行、光大银行、农业银行、兴业银行、华夏银行、邮政储蓄银行、广发银行等银行新房贷款利率普遍6.125(基准利率+LPR浮动利率)。不过据悉,部分银行利率将升为6.37,即上浮30%。

在《楼市瞭望》文章里,瞭小妹罗列了各大银行首套、二套房利率情况,也详细分析了利率“破6”后郑州购房人的成本将数以万计的提升。必须承认的是,郑州买房,即便是二手房,同样也将面临各种成本叠加问题。

据银行利率情况,瞭小妹制图

综合来看,郑州二手房市场销售正常,贷款正常办理,只要买卖双方正常过户基本问题不大。

03

买二手房的几点建议

受暴雨和疫情影响,今年对很多家庭都很难。

雨灾暴力式袭来,很多家庭的代步工具被泡坏,赖以维系生活的生意门店受灾,加上8月份一整个月的疫情影响,很多郑州居民消费降级,导致贷款还不上名下有多套房的业主们被迫走上“卖房”之路。

贷款还不上被银行收回法拍,银行催收与家庭开支叠加袭来,这类卖房客户或亟需卖房变现。对于铆足劲儿想买房的人而言,或将有很多不错的置业机会和捡漏机会。

在这里,瞭小妹想说,不论是新房市场还是二手房市场,作为需要出资的购房者,都要牢记“天上不会掉馅饼”的真理。

*,尽量不要碰法拍房

顾名思义,法拍房是法院拍卖房产,强制执行拍卖,是基于债务人无力履行按揭合约或无法清偿债务时,被债权人经由各种司法程序向法院申请强制执行,将债务人名下房屋拍卖,已拍卖所得价金满足债权。

有媒体报道数据显示,今年一季度,中国有46万家企业倒闭,其中包括2.6万家从事出口的企业。全国的负债的人数已经达到7.8亿,其中3亿人身上的债务已经逾期。被宣布不诚实执法人员的数量已经达到570万,相当于每250个中国人中,就有一个是老赖。

而法拍房数量3年激增157倍,且普遍以降价成交。一些买房人会把目标聚焦到这个领域,但瞭小妹提醒,选择法拍房务必谨慎,*不要选择。

第二,买房之前,一定要对将购入的二手房进行全面调查。

不限于户型、装修风格、梯户比、小区环境、物业服务质量、邻居情况、房子质量情况等内部居住环境,及交通通勤、社区周边的教育资源分布、医疗资源配备、生活环境、购物环境、小区地势等外部居住环境。

这些直接关乎购房后几十年的居住质量,务必重视。

第三,对卖方的卖房原因进行深入了解,明晰其是否存在房子经济纠纷等问题。

卖方的素质很关键,买房时需要打很多交道。俗话说遇到一个好的卖主,会让买方少走很多弯路,这一点至关重要。

部分图片来源于网络

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