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很快,重庆将迎来今年二批次土拍
这件事,对于重庆楼市,将是一个风向标。
(图源界面新闻)
昨天,和一位行业大佬,交流了一下。
其中,门道不少。
01
土拍
本次土拍,有三大关键词:溢价率、租赁比例、土地结构分化
这次土拍,有6-15%的溢价率限制,当到达上限,开发商就将竞自持租赁比例;
加上42块地中的40%,原本就含有租赁比例的出让条件。
那么,这次开发商的情绪,应该会非常平稳。
稳,是大趋势。
在整体平稳的情形下,供应结构,却相当有看点
比如,二批次供地的重头,实际上是「城市更新」!
观音桥+大石坝,4块地;大渡口,5块;沙坪坝磁双井,7块;
加上九龙坡4块,弹子石1块。
合计占比,达到50%!
很显然,城市更新、核心区旧改,被放在了重要位置
在城市更新之外,剩下的主力,是蔡家和科学城,但加起来只有10块地。
“网红”中央公园、礼嘉等地,几乎为0。
供应分化说明了什么?
我认为至少有二:
其一,重庆手上的“牌”很多,市场调节能力强,不会大起大落;
其二,重庆核心区迎来价值重塑的时间窗口
02
核心区迎来机会?
多年来,重庆新区的舆论热度都高于核心区。
新区,有开发商助攻和造势,大家的关注度就会多一些;
新区又因为规划新、配套新,加上品质更好的住宅,吸引了改善需求;
反过来看,核心区,新住宅很少,基本进入二手市场,没人砸钱炒作+本身产品不够优质;大家的关注度,也就不高。
但是,如果配套和生活氛围非常成熟的核心区,全面开始城市更新,也有了一些高品质住宅,那么,你又会怎么选?
答案,似乎不难。
现在,的确是核心区的机会。
(图源网络)
渝中半岛、九龙坡、观音桥、南坪...
谁的空间更大?
从土地旧改空间,或者说从相对地价+定位量级的角度看,大佬说,是:九龙坡
其一,和其他几个区比起来,九龙坡的土地腾挪空间更大;
其二,人口、GDP、财政收入、文化沿袭、配套基础,九龙坡一直被低估;
比如很多人不知道,万象城,已是重庆奢侈品*为集中、消费水平和整体销售额*强劲的购物中心之一!
(重庆万象城 实景)
他说九龙坡太低调,新闻性爆点不多。
像个埋头搞研究的理科生,想拿诺贝尔奖的那种。
于是,经过多年酝酿,现在大招来了。
03
商圈
九龙坡的*个大招,是商圈迭代
九龙坡政府在相关的新闻中透露:计划总投资300亿,对杨家坪商圈扩容、改造。
扩容后规模,相当于2个观音桥,冲刺重庆第三个千亿商圈!
杨家坪商圈的重点,是杨家坪步行街到万象城之间,全面旧改,连成一片,组成“超级商圈”。
这一片旧改置换出来的“黄金宝地”,会有千万级豪宅、高规格酒店、高等级写字楼...
九龙坡是母城腹地,中心区位,一个强中心所拥有的辐射力,是不用质疑的!
他和中央公园谁会更快成为重庆“商圈第三极”?拭目以待。
04
九龙半岛
商圈之外,还有一个更大的彩蛋。
*近两年,很多人在说九龙半岛,但大多数人,实际上忽视了其真正意义所在!
(九龙半岛实景图)
九龙半岛现在有一个很好听的名字,叫「美术半岛」;
他与钓鱼嘴音乐半岛一起组成重庆艺术湾区
(规划示意 图源网络)
基于川美+工业老城+6公里江湾环绕的特点,他的核心目标,并不是像中央公园、礼嘉、西永那样,大力发展商圈、产业、住宅等现代都市体系。
而是,建立超低密度、山水留白,以美术艺术为核的下一代城市!
(低密滨江带 示意 图源网络)
因为加上既有的住宅,整个半岛要将住宅体量控制在30%左右;
而重点,是在长约6 公里的江岸上,打造宽度在30-400米的滨江绿带,近1平方公里大尺度绿色空间、约15公顷山体林荫与九条绿色廊道...
(规划示意 图源网络)
如此坚定地保生态,并重点在美术艺术环境构建上发力...美术半岛,实际上,在做一件事--营造「重庆自信」!
纵观国内外优秀的城市,当他在物质和精神领域建立良好的基础之后,艺术文化等方面,就会快速崛起。
艺术、文化吸引力,是在传统的产业就业、城市建设、规模量级等评定维度之上,更进一层的城市魅力所在!
(图源网络)
老重庆,码头文化、江湖文化气盛;开放、包容、市井、随性;
而新重庆的目标,是迈进国际化大都市,那么,艺术文化环境与修为,或是关键一棋!
(规划示意 图源网络)
在“两江四岸”核心规划里,明确了“四大节点”和“四大湾区”;
解放碑-江北嘴-弹子石(历史人文湾区);
九龙半岛-钓鱼嘴(文化艺术湾区);
广阳岛(生态湾区);
礼-悦-蔡(智能创新湾区)
(图源网络)
在官方信息里,这四个地方,也是重庆城市发展主轴。
无论战略地位,还是计划倾注“以百亿”计的资源、投资,都将是未来的大戏!
这“四大湾区”里,九龙半岛,影响力独特...
因为这里,未来很有可能是重庆艺术范、国际范*浓的现代人文中心。
05
机会在哪里?
我们在讨论城市发展与楼市价值时,*重要的一点,就是定位赋能、更容易实现的价值成长逻辑、以及供需关系
严控住宅占比“拆、改”之后腾挪出来的土地,多用于发展生态和艺术产业;
那么新来的艺术家、艺术行业从业者、九龙半岛规划的9万常住人口,加上九龙坡周边大量的换房需求...未来,九龙半岛的高品质住宅,很容易想象:会一房难求!
(九龙半岛 布局规划 图源网络)
因此,才有一些开发商,提前看到了九龙半岛的市场机会。
用10000-13000元/㎡左右,高于很多区域的楼面价,去笃定九龙半岛。
就比如*懂九龙坡的,华润置地。
当年谢家湾的二十四城,为什么成功?
大的方面,是九龙坡城市更新,建设厂拆迁,形成了城市价值成长机遇;
微观层面,二十四城,带来了高品质的新款住宅、旗舰购物中心等,满足了人们对品质生活的实际需求。
(图源微博)
如今,二十四城在二手市场上,很多已经突破套内30000元/㎡!
二十四城之后,华润置地实际上是遵循了城市的发展轨迹,那就是九龙半岛方向
这里的位置很好。距离杨家坪转盘直线距离约1.3KM,万象城约2KM左右。
(示意图 大卫制图)
跟九龙坡“理工男”的风格很像。半山悦景,也是一个“理工科”。
作为一个全新项目,他十分务实的修建了一个实景示范区、实景样板间...
(实景拍摄)
我去转了转,看到他无论是密度、建筑布局、还是园林细节等,很明显,都是在二十四城基础之上,全面的进行了升级。
没有什么多的噱头,就先做出了部分实景,让你去自己体验
(项目实景拍摄)
园林、景观,非常精致。
实际的公共区域、室内精装,也都能实景展示了。
(样板间实景拍摄)
作为一个标准的品质改善项目。
半山悦景,采用了板式或类板式的建筑排布。
主打舒适性三房-四房。
更低的密度,更大的功能空间,这些,都是老牌核心区,更是九龙坡,未来*核心、*迫切的需求方向!
同时,惊喜的地方还有,在这里,有精装修和清水房两种楼栋选择!
(样板间实景拍摄)
精装,省事;清水,可以自由发挥
户型,都非常好用。
比如这种建面约121㎡户型。
改造后实得面积大约能达到117㎡左右!
(户型改造示意图)
成熟核心区、距离轨道站点约100-200米;(十八号线滩子口站)
距离万象城,约2KM;
央企、高品质、低密度、四居室,大概只需要200万左右!
看到上述这些价值要素,相对于一些新区,你会作何感想?
在九龙半岛、九龙坡核心区,正全面进入新一轮城市更新、快速发展时,这里,是洼地吗?
当然是。
06
时机
重庆很特别。
组团式的发展,让重庆到现在,都还没有能“一骑绝尘”的“单一型”中心
这样的好处是:生活在哪里,那里就是中心...大家,都有机会雄起。
而衡量区域价值和潜能的,更多的,将是看“规划者”和“操盘手”的水平。
以及,时代机遇的把握
一路向北,一路向西;
以及,重庆在十四五规划中,基于「国际化、西部中心」城市而全面开始的城市更新!
(九龙坡 实景拍摄)
就像现在的九龙坡,九龙半岛。
你看到机会了吗?
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