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涨姿势!第二次集中供地的“三个特征”!

来源:徐三刀评楼市   发布时间:2021-09-21 00:00:00

撰文=燕十三

*近房地产“四处漏风”,这篇稿子也是拖了好久才写,因为,有些状况还没有搞清楚,所以一拖再拖。

9月8日,西安市第二批集中供地信息公布,共45宗住宅用地,其中,28宗为公开拍卖出让,共计1866亩,17宗为挂牌出让,共计1292亩。

这一次集中供地,地块范围涉及高新、经开、曲江、浐灞、港务、阎良、鄠邑几大区域,其中两宗为共有产权用地,分别位于鄠邑区和阎良。

与*次集中供地“缄默无声”不同,第二次集中供地主要是三个特征:土拍“摇号+限价”、“容积率”指标对应限价、出现“毛坯房+*限价”。

因为这三个特征很有意思,我们一个个详细来说,以下分析仅作为参考,不作为投资依据。

*,土拍“摇号+限价”。

这一次土拍新规则,是在沣西新城“熔断+摇号”的基础之上做了一点升级,敢于这么设计,说明地方政府对于西安土地市场,还是有比较乐观的预估。

其中,28宗公开拍卖的土地,均设置了*限价,将溢价率都控制在15%以内,达到*限价转为公开摇号,这种竞拍方式也是各大城市今年第二次集中供地的新规定,可以有效防止地价过高。

这个政策与杭州如出一辙,当然杭州早期是从控制溢价在20%,降低到15%,此外,还有一个“竞品质”试点地块,将溢价率从10%降低到5%,表面看起来似乎是房企得利了,其实并不是。

*近,杭州首次“土拍竞品质”的10宗块地,除富阳1块地外,其余9块地全部因报名房企不足而流拍。这是什么情况?地价没上限,房价有上限,还要追求品质,“土拍竞品质”还要求必须“三家报名”,这就导致没人愿意参与。

西安“830新政”也有一条,不允许房企组织壳公司参与竞拍,其实,这反而给“摇号+限价”设置了障碍。

第二,“容积率”指标对应限价。

这是西安土拍市场*新奇的一次,因为官方*次将容积率与*毛坯限价挂钩在一起,相当于承认了各个板块项目容积率高低的价值差异。

其中比较明显的三个板块:除了极为个别的地块之外,大明宫板块、浐灞雁鸣湖、国际港务区,容积率高低与*毛坯限价差距明显。

举一个例子,曲江大明宫板块,QJ10-8-491土地容积率不超过2.8,*毛坯限价在19868元/平;QJ10-10-261土地容积率不超过2.5,*毛坯限价在25014元/平。


现在西安*突出的一个现象,就是遍地豪宅,很重要的一个原因,就在于摘地之初没有设置“天花板”,导致容积率从1.5-7.0都在做豪宅。

当然,高容积率的土地不是没有机会做豪宅,但必须要有优质的景观资源、抢手的地段、亮眼的设计方案,否则就是“伪高端”。

这一点参考全国范围来看,临海、临湖、临河、邻公园的地段,即便是容积率高一些,也能够做高端,如盘古大观、汤臣一品等案例。

第三,出现“毛坯房+*限价”。

这个要求,可以说给了西安“品质开发”一条出路,因为此前规定在2019年1月1日以后摘地的项目都要采用成品房交付。

因此,为了在地价成本、建安成本上涨与严格备案限价之间求生存,一些房企采用了“精装包”,或者想办法做“毛坯房”。其中,“精装包”的出现,等于将“精装修”交付改为“成品房”交付,等于降低了交付标准。

因此,在西安市场出现了诡异一幕,一边抢房一边咒骂房企没有良知,其实,就是要便宜还要品质。但实话实说,物美价廉的东西根本不存在,一分价钱一分货,想要追求品质还是要向楼市*梯队看齐。

当然,还有一个情况就是“*限价”,大明宫板块,土地容积率不超过2.8,*毛坯限价在1.98万/平;土地容积率不超过2.5,*毛坯限价在2.5万/平。浐灞雁鸣湖板块,土地容积率不超过2.8,*毛坯限价在1.9万/平;土地容积率不超过2.3,*毛坯限价在2.2万/平。国际港务区,土地容积率不超过2.5,*毛坯限价在1.7万/平,土地容积率不超过2.2,*毛坯限价在1.8万/平。

仔细一看,“毛坯房+*限价”,比现在精装房还要高,让市场深感意外!

第二次集中供地是一个高招,这与*次集中供地“安置+补证”为主大为不同,这一次有很明显的“策略”。

那究竟是什么“策略”?我们前面已经粗略地分析过,这里在简单整理一下,还是仅做参考,不作为投资依据:

*,为高端提供“依据”:此前西安高端盘诞生,完全是按照房企意愿来操作,定价依据也主要是以开发成本、周边配套、区域均价、产品定位等为依据,导致不少项目滥竽充数,西安也变成了遍地高端开发。

第二,为市场提供“退路”:西安各类万元地块达到四十宗,但只有一部分已经入市,还有一半以上的地块还在等待“批价”,地价、建安、精装等等成本太高,导致审批的房价与房企预期差距太大,2018年的地王到现在还没有入市,其实,也是这个原因。

第三,为区域设置“预期”:西安“五区一港两基地”的板块价值存在误读与偏差,有些潜力很强的板块被识别为“刚需板块”,备受侮辱,而有些垃圾地段,反倒是“鹤立鸡群”。这一次通过容积率呼应毛坯房*限价,算是对于板块价值的背书,虽然不够完美,但也是一种可取方案。

当然,人们还是习惯性地问,这些改变是不是意味着房价要涨?天花板是变高了,但还得有人摘地,还得有购房者埋单,否则都只是一种“策略”。

但我们还是要说,西安市场的“计划性”特征越来越明显了,对抗市场风险的能力也在变强!

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