专项市调 | 新一轮供应井喷，武汉光谷金融港租赁市场走向如何？

来源：价值领地发布时间：2021-09-28 00:00:00

作者：世联评估|首发：价值领地微信公众号

一

光谷金融港规划

光谷金融港是武汉光谷联合集团有限公司开发运营，目前光谷金融港已开发面积600亩，金融港一期和二期80万平方米，目前已全部建成投入使用。光谷金融港以专业化、个性化、定制化服务能力，满足各类金融后台服务产业的特殊需求。

#01

项目介绍

光谷金融港位于武汉东湖新技术开发区核心区域，位于光谷大道与中环线交汇处光谷大道以东、高新四路以北，快速道路、京珠、沪蓉近在咫尺，交通便捷。

#02

建设内容

金融后台中心（包括呼叫中心、数据中心、灾备中心、IT中心、培训中心、电销中心、票据中心、档案中心、审批中心、理赔中心、结算中心等）、倒班楼、青年公寓（10 万平方米）、食堂、能源中心、商业配套服务中心（包括酒店、餐饮、购物、休闲运动、娱乐等设施），并将专门建设一座变电站。

#03

入驻企业代表

光谷金融港已入驻387家企业，其中有金融机构40余家，数量在单个园区聚集程度上位居全国前列。

园区拥有高新企业35家，园区员工人数约3.7万人，年营业收入超过150亿元。入驻企业包括人民银行、建设银行、长江证券、汉口银行、湖北银行、大成基金、信金融、九江银行、宜信惠普、泰康人寿、兴业银行、鼎和保险等金融机构，以及小米科技、台湾纬创、联发科、博彦科技、远光软件、前程无忧、猿辅导等国内外知名企业。

#04

产业定位

光谷金融港占地面积约1600亩 ，总建筑面积160万平方米。光谷金融港以金融后台产业 为主题，以提供金融后台服务、ITO/BPO服务、创新金融服务功能为目标，定位于全国性金融后台中心和金融信息业聚集区，已成为国内一流的金融后台服务中心，成为武汉区域金融中心的重要战略支撑点。

二

金融港区域内2020-2021年度

租赁项目情况及价格

#01

2020-2021年度租赁项目

2020-2021年度租赁项目（部分代表）

#02

周边项目租金情况

经过市场调研可知，光谷金融港周边项目（简装）平均租金为60元/㎡/月，即2元/㎡/天

2021年光谷金融港商务区办公物业租金情况调研

#03

武汉工装市场行情

2021年武汉工装市场行情（测算）

由测算结果可知，武汉一般毛坯的办公楼和简装办公楼的租赁差价约为16~20元/㎡/月（即0.5~0.7元/㎡/天）

经过市场调研，发现毛坯办公楼和简装办公楼的一般租赁差价约为16元/㎡/月（即0.5元/㎡/天）

#04

光谷商务区市场平均租金情况

（以上价格为含税价）

三

租赁市场趋势的判断

#01

趋势预测

2021年上半年, 因恒隆中心和泛悦中心T2两大项目的入市，为武汉甲级写字楼带来约20.4万平方米的优质新增供应，推高全市优质甲级写字楼存量至245万平方米；随着优质项目的陆续交付，推动武汉甲级写字楼市场吸纳持续回暖，但因2020年疫情影响，城市写字楼空置率大幅攀升的现象仍未彻底好转，存量及空置率将在高位徘徊。

预计下半年，武汉核心商务区甲级写字楼市场还将迎来约29.9万平方米的优质办公空间集中交付，主要包括武汉天地A1、首地王家墩、中海中心、中心（西塔）、武汉长江航运中心等多个项目，合计新增供应近40万平方米，持续的供应高峰或使空置率承压，需求端呈现出回暖趋势，年内租赁需求有望恢复至疫情前水平，预计短期内以价换量的市场格局将会延续。

#02

市场供需趋势

2021年上半年，恒隆中心以及光谷泛悦中心T2的交付，均带动所在商务区整体吸纳情况回升：武汉核心商务区共录得约9万平方米的净吸纳量；另一方面，新项目的集中入市也推动了市场整体空置率的上升，截至二季度末，武汉核心商务区甲级写字楼整体空置率34.6%，环比一季度下降约0.2%，比去年同期上升约3.8%。

租金方面，面对新一轮的供应井喷期，业主纷纷采取下调租金加速去化的策略；截至2021年二季度末，武汉甲级写字楼录得平均租金107.1元每平方米，环比下降约1.9%，同比下降约4.0%

疫后央企持续加码投资，武汉推进招商引资，助力武汉经济重振；随着武汉市经济快速复苏，招商引资政策的全面推进，甲级写字楼市场新设企业办公需求逐步增长，新设租赁需求约占上半年武汉甲级写字楼市场成交量的50.9%；新设企业办公需求占甲级写字楼市场成交量的“半壁江山”，亦是武汉经济复苏态势良好的重要标志。

此外7月初完成了一项重磅交易，7月11日晚间，长江证券购置总部办公楼一事落地，长江证券于7月11日发布《公司关于购置总部办公楼的公告》。长江证券于7月8日与武汉中心大厦开发投资有限公司就公司购买办公大楼事项签署了《“泛海创业中心项目”之资产整体转让协议书》，协议签署后，泛海创业中心大厦产权过户至公司名下且*晚不迟于《资产整体转让协议书》签订后30日内，中心大厦公司应将泛海创业中心大厦交付给长江证券；

需求方面，TMT、金融业、专业服务业和房地产建筑为上半年甲级写字楼主要需求来源。其中TMT行业继续扩张，TMT租户在全市甲乙级楼宇中新设立、升级及扩租租户占比中均占比*，其中以线上教育扩张较为明显，在甲乙级写字楼中均录得大面积成交，主要集中在关山大道及光谷中心城。

#03

各自市场空置率情况

从分区空置率情况来看，汉口片区由于甲级写字楼存量较大，优质新项目的集中交付，短期内增加市场去化压力、空置率攀升。

目前来看，区域内的武广商务区，是武汉核心商务区中空置率*的区域，截至2021年二季度末，录得该区域空置率51.8%；其次是建设大道商务区，二季度末空置率38%

光谷金融港所在的光谷商圈方面，2021年8月武汉光谷商圈写字楼总存量达243.32万平方米，其中甲级写字楼105.92万平方米，乙级写字楼137.4万平方米。

租金方面，8月武汉光谷商圈写字楼平均租金为65.07元/㎡/月，环比上升0.29%；甲级写字楼平均租金为76.55元/㎡/月，环比上升0.04%；乙级写字楼平均租金为55.94元/㎡/月，环比上升0.36%。

售价方面，8月武汉光谷商圈写字楼平均售价为14,618元/㎡ ，环比下降0.19% ；空置率方面，2021年第二季度，光谷商圈写字楼空置率为26.25% ，其中甲级写字楼空置率34%，乙级写字楼空置率19.37%。

四

光谷金融港租赁定价建议

#01

目前园区整体租赁情况：

（1）截止到2021年9月，光谷商务区受政府招商引资政策影响，科技型企业聚集效应愈渐明显，市场活跃度高。2021年8月环比上升0.29%；甲级写字楼平均租金为76.55元/㎡/月，环比上升0.04%；乙级写字楼平均租金为55.94元/㎡/月，环比上升0.36%。2021年下半年预计该区域无新增项目供应，区域租金或将稳步上升。

（2）园区平均租金水平：毛坯40~50元、简装50~65元。（以上价格为含税价格）

（3）税费：以湖北省地方税务局关于房屋租赁有关税收政策为准。

（4）能源费及物业费：园区大物业1.5元/㎡/月（独栋），楼内物业5~15元/㎡/月，能源费0.65元/kwh

#02

光谷金融港租赁建议

（1）建议租金：毛坯40~50元/㎡/月、简装50~65元/㎡/月。（以上价格为含税价）

（2）建议租金递增方式：按照市场价格每2年递增7%