规则改变，民营房企集体躺平；市场下行，国企平台全力托底——重庆市主城中心区第二次土拍综述

作者：世联评估|首发：价值领地微信公众号

重庆市今年涉宅类土地第二次集中出让（简称土拍）已过去几天，市场反应与4月底首次土拍截然相反，甚至有些人根本不知道重庆已举行了第二次土拍！这不奇怪，9月24日上午9:30土拍开始，据说用时30*就结束了，端着小板凳坐等观赏土拍大片的吃瓜群众，还没找到直播平台（实际也没有直播），微信群已经传来消息：第二次土拍结束了！

第二次土拍结束了！

啥？结束了？不是计划要拍两天，今天刚开始吗？预想中的大片看不到，哪怕看看短视频也行啊？

千真万确，真结束了。

第二次土拍草草收场，其实早有端倪，土拍前一天，政府突然公告9宗地中止挂牌，据传是因为无人报名，已经给本次土拍定下了基调：场面不会火爆，会有宗地流拍。在目前全国调控政策一再收紧，房贷利率上升，部分城市二手住宅停贷，个别房企暴雷的大环境下，吃瓜群众虽然早有预期，但万没想到，竟然会突然凉到这种程度！到底凉到哪种程度，且听笔者道来。

第二次土拍的规则

首次土拍未限溢价率，也没有竞自持限制，土拍结果火爆，而本次土拍规则较首次有了较大改变：

首先是严格市场准入及购地资金审查加强企业购地资金监管（这一条*厉害，直接拦住了大部分开发商，以前开发商拿地，是不是真用的自有资金，行业内的人都心知肚明）。

其次设置*限价，溢价率*15%，本次供应的42宗地块，均设置了不同的*限价，其溢价率上限也在6%~15%之间。

*后是达到*限价后，以“现场拍卖+竞自持租赁住宅”或者“现场拍卖+竞自持租赁住宅+竞高品质住宅”的方式出让（*后的结果证明，第二、三条形同虚设，根本没用到）。

第二次拟集中出让的42宗涉宅类土地，面积274.09万平方米，约4,111亩，可建计容建筑面积447.41万平方米，平均容积率1.63，起拍价合计3,158,935万元，起拍楼面均价约7,060元/㎡，较首次集中供地的6,387元/㎡高出673元/㎡，也超过2020年全年成交楼面价6,044元/㎡。在拟出让地块位置地段较首次略偏，多宗地达到6-15%的*溢价率后还要竞自持保障性租赁住房的前提下，起拍价却较首次土拍有所提高，难以理解！

另一边，在当前楼市行情下行、销售放缓、回款速度变慢、房企“三道红线”、银行房贷“两道红线”导致融资受限的市场环境和严查购地资金来源的土拍规则下，房企对楼市预期悲观，拿地意愿不强。2021年以来，前有华夏幸福、泰禾，后有蓝光、恒大等多家房企发生流动性危机，也给众多房企敲响了警钟，不敢再象以前那样激进拿地。所以第二次土拍的结果，是房企选择集体躺平，特别是龙湖、金科、华宇等本土民营房企，在自有土储并不充足的情况下，仍然选择袖手旁观。

第二次土拍数据

9月24日上午9:30土拍开始，33宗涉宅地正常出让，结果仅有1宗地拍卖成交，溢价仅0.43%，流拍5宗，其余27宗地均为底价成交，基本上由政府平台公司“自摸”和国央企摘得，*终成交28宗，成交土地面积仅163.83万平方米，约2,457亩，仅占全年三次集中供地计划13,005亩的18.9%。可建计容建筑面积262.81万平方米，假设90%修住宅，按目前重庆存量新房套均112平方米计算，仅可新建住宅21,119套；成交总价1,625,948万元，不及首次土拍6,350,371万元的26%；平均楼面价6,187元/㎡，仅为首次土拍9,133元/㎡楼面价的2/3，下降近3,000元，基本上回到去年上半年住宅地平均成交楼面价水平！低于2019年成交楼面均价！*成交楼面价13,300元/㎡，较首次土拍*楼面价15,711元少了2,411元，为中海摘得的位于江北区观音桥组团H分区H06-5/04地块，而首次土拍成交的江北区观音桥组团H分区H06-5/04地块，也是由中海摘得，成交楼面价高达15,307元/㎡，溢价率63.96%。

如果说首次集中土拍是由春入夏，则第二次土拍就是一秒入冬！与首次集中供地相比，不论是成交宗数、面积，还是溢价率、楼面价，均不可同日而语！可说是天差地别，天上地下，冰火两重天！时间相差不到半年，市场变化如此之大，令人不胜唏嘘，感慨万端！

成交宗地详情

从上表可以看出，28宗成交土地中，仅有3宗地摘牌人为民营开发商，其余25宗地均由城投公司和国央企摘得，其中城投等平台公司占大头，巴南区出让3宗地，2宗出让给巴南建设，大渡口区5宗地更是由重庆地产集团旗下的康田置业承包了！可以想象，如果没有国企和平台公司托底，本次土拍流拍恐怕不只5宗！再看溢价率，呃……呃，没有溢价率！还是看下首次土拍的情况吧！

首次土拍46宗地，综合溢价率达43%！40宗地拍卖成交，溢价率更是高达52%！超过2020年*溢价率49%！有22宗地溢价率超过50%，12宗地溢价率超60%，其中*溢价率129.98%，创宅地拍卖溢价率新高。

首次土拍的竞得方，以央企和TOP民营房企为主，拿地*多的是融创8宗，其中单独拿地3宗，联合拿地5宗；其次是龙湖5宗，其中单独拿地4宗，联合拿地1宗；然后是金科3宗，均为联合拿地；余下拿地的均是中交、保利、招商、佳兆业、万科、中粮、中铁建、绿地、中海、旭辉等大型房开企业，中小房企难见身影。

而第二次土拍，上述房开企业在榜单中踪影全无！

前后两次土拍众多房企，特别是民营房企的表现，令笔者不禁想起一首词，非常符合目前房企的现状和心态：

丑奴儿·书博山道中壁

-南宋.辛弃疾

少年不识愁滋味（目标远大，雄心勃勃），

爱上层楼（加杠杆）。

爱上层楼（扩规模），

为赋新词强说愁（明明活得滋润，却说日子艰难）。

而今识尽愁滋味（日子真得艰难了），

欲说还休（艰难是暂时的……）。

欲说还休（我们能挺过去…...），

却道天凉好个秋（算了，还是躺平吧，活下去*重要）。

当然，放眼全国，多个城市的第二次集中供地均出现了与重庆类似的情况。沈阳公告出让46宗地，仅22宗地进入招拍挂流程，*终依旧流拍3宗；广州出让48幅地块，25幅流拍；杭州出让10宗竞品质住宅地，全部流拍，而杭州前些年和首次土拍，和重庆一样火爆，甚至超过重庆。从*近南京、成都、天津等城市土拍来看，土地流拍的比例都非常高，即便拿地，也几乎是清一色的国央企，看来开发商选择躺平，宅地大量流拍已成了土拍新常态，不是重庆特有的现象。

*后，再来看重庆的楼市现状，如今新房市场表现“平淡”、二手房市场成交下降，“金九”变成了“惊九”，“银十”也极可能变成“晕十”。与4月份首次土拍后5、6月份火爆的楼市行情相比，感觉完全是夏、冬两个不同的季节。

上面两图分别是2020年8月-2021年8月重庆市主城中心区商品住宅月度供应和成交数据，可以明显看出，住宅供应量从7月份开始下滑，成交量从6月份开始逐月走低。

对于购房者来说，土拍市场回归理性，加上临近年底，各开发商回款压力更大，*分期、送物管费、直接打折等优惠促销手段齐出，预计四季度会是刚需购房的较好窗口期。

至于明年上半年楼市行情如何，笔者不下结论，可先看下图：

重庆市主城中心区商品住宅存量仅84,824套，存量套数、存量面积去化时间均不足5个月！再看第二次土拍的成交量，*后考虑到平台公司拿地后短期不太可能开发的实际情况，明年能正常面市销售的新房量可想而知，希望购房者把握今年四季度这难得的窗口期，且行且珍惜！

以上部分内容摘自世联评估《城市快报[重庆]》。

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