万科再度缺席，大华13亿底价拿下宝山两幅旧改地块

在7宗涉宅地块突发终止后，上海二轮土拍如期而至。

按此前规划，本轮预计出让48宗地块，其中27宗为涉宅地块，出让面积约167.8万平方米，总起拍价574.6亿元。在终止事件后，上海二轮土拍涉宅地块仅余20宗。

10月11日，上海率先抛出2幅宝山区“城中村”地块热场，这也是涉宅地块中仅有的2宗不设房地联动价的地块。另外，其余18宗地块将于明、后两天集中出让。

“优先选择旧改地块打头阵，可能是考虑到近期的土地市场情绪，一些潜在溢价率高的地块，要警惕流拍的可能。而城中村土地意向拿地企业和未来规划方向都比较明确，流拍的可能性要小一些。”易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受《国际金融报》记者采访时说道。

旧改地块“打头阵”

根据出让结果，两幅“城中村”地块双双底价成交，均被上海顾华房地产开发有限公司（下称“上海顾华”）摘得，合计成交价13.07亿元。

天眼查显示，上海顾华由大华（集团）有限公司持有90%股权，后者为国内较早起步的规模城市更新运营商之一，其在上海已完成了大华社区、大华锦绣华城、大场老镇改造社区等新城镇的开发。目前已在长三角、环渤海、中西部、西南区域及粤港澳大湾区等地也均有布局。

“大华在上海的土地投资中，有两个聚焦，*聚焦宝山等上海北部区域，第二聚焦城中村等关联区域，此次其拿地也呈现这个特点。”严跃进分析道。

从地理位置来看，今日出让的两宗地块均位于宝山区顾村镇，仅隔一条南北走向的顾北支路，左右相邻，均被纳入顾村老集镇“城中村”改造项目中。

具体来看，1*-02地块为一宗纯住宅用地，出让面积1.53万平方米，规划建筑面积2.45万平方米，容积率1.6，出让年限为70年，以9056万元底价成交，楼面地价仅3700元/平方米。隔壁的15B-02地块则规划为普通商品房用途，出让面积3.15万平方米，规划建面5.66万平方米，容积率1.8，出让年限同为70年，*终以12.17亿元底价成交，成交楼面价21502元/平方米。

近几年来，宝山的旧改项目近乎被大华和万科瓜分。

2018年3月万科借宝山区一宗动迁安置房用地入局宝山旧改，随后的8月其又竞得一宗涉宅地，该地块建成了四季都会项目，多次入市。2019年万科拿下宝山区一宗城中村征收安置用地，2020年万科发力共拿下宝山区5宗旧改地块，土地面积合计为33.59万平方米，对应建筑面积约84.82万平方米，成交金额达94.47亿元。

今年，万科在宝山旧改的势头受围标事件影响戛然而止。业内传言，因卷入去年3月的围标风波，万科被上海处以公开市场3年禁入的惩罚。

缺席后的万科，也成就了大华。

上半年上海*批集中供地出让了四宗城中村改造宅地，两宗位于宝山区，均由大华竞得，此番也不例外，依然是大华成为*终赢家。

上海土拍也遇冷？

二轮供地以来，土拍规则趋严已成为行业趋势，加之“三道红线”、拿地投销比等指标掣肘，都在一定程度上挫伤了房企拿地的积极性。

在此背景下，已有多城出现流拍现象，其中不乏深圳、广州、武汉等楼市较热的高线城市；此外，成都、沈阳、重庆等多城二轮地块也以底价成交居多。如今，这股“寒流”也吹到了上海。

10月8日，上海土地市场官网发布公告，决定终止出让7宗涉宅地块，其中金山、崇明各2宗，松江、奉贤、宝山各有1宗。

有房企投拓人士对《国际金融报》记者表示，上述7宗地块由于无人报名，面临流拍困境，故终止出让。

这7宗地块的遇冷在上述投拓人士看来并不意外，其大体分为两类，一类是商住用地，“周期长且难算账”，二是地理位置较偏，流速慢，难以支撑售价。

以崇明两地块为例，其均位于陈家镇板块，区域内竞品项目较多，供应量大且去化压力不小。如位于东滩板块的路劲象屿·岛上的院子，备案价2.91万元/平方米，由路劲地产和象屿地产联手打造，首次就大手笔推出401套；于今年5月开盘的东滩云墅认筹率也仅有54.1%……

与3月前的首轮供地相比，上海土地市场热度骤减。

彼时上海共推出27宗涉宅地块，*终成交价731亿元，其中*热地块甚至吸引了18家房企“围猎”。

而本轮供地竞买人数远低于6月土拍，有消息称，上海二轮供地单幅地块*多也未超过6家。

诸葛找房认为，上海二轮土拍整体热度有所回落，一方面由于在当前政策管控下，房企的拿地资格及资金来源审查较为严格，拿地流程亦进一步规范，房企通过高杠杆拿地的可能性不大；另一方面，在“三道红线”下，房企资金承压，同时销售端亦受到限价等政策调控，促使部分资金充裕性较为不足的房企拿地意愿降低。

从地块分布来看，20幅地块依旧延续了“五个新城”为主的态势，仅临港主城有5宗涉宅地。此外，青浦区有4宗；徐汇、金山、杨浦分别有2宗；此外，宝山、奉贤、嘉定、闵行、浦东（除自贸区）各1宗。

在本次供应的20宗涉宅用地中，其余18幅地块均设置了房地联动价。

具体来看，徐汇区和杨浦区包揽了10万元/平方米以上的3幅地块。其中，徐汇区漕河泾街道地块指导价11.4万元/平方米居首，康健街道地块指导价10.2万元/平方米；杨浦江浦社区地块指导价则达到10.99万元/平方米，同板块的定海社区地块指导价9.9万元/平方米，接近10万元/平方米。此外，房地联动价居于5万-10万区间的有4宗，低于5万元的有11宗。

见习记者 何艳艳

编辑 左宇

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