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数据大反转?重庆楼市有了微妙变化...

来源:大卫聊地产   发布时间:2021-10-11 00:00:00

国庆节的楼市,有一个关键词:喜报

多个开发商在重庆的项目,都超额完成阶段性任务?

(来源于朋友圈)

是不是很意外?

还有更令人意外的事。


01

破记录

我突然还发现一个数据:重庆的豪宅成交数据,被打破了!

这应该是重庆楼市一件重要的里程碑事件

万科锦绣滨江,今年销售额,已经突破了30亿。

(图源第三方数据公司 仅供参考)

30亿,是什么概念呢?

我做一个简单的对比。

从历史数据上看,重庆上一次*接近他的,还要追溯到2017年的神盘舜山府;

当时,重庆刚迎来新一轮行情上扬周期启动。好的产品,加上压抑了多年的改善需求喷涌,促成舜山府一年卖出28亿,创下重庆豪宅成交记录。

在他之后,还有20亿+记录的,就仅剩著名的来福士;

2018年,重庆市场行情达到一个多年难见的“波峰”,很多售楼部甚至阶段性无房可卖

市场狂热营造的紧迫感,促成豪宅热销。

除了这两次之外,重庆的豪宅市场,一直没什么波澜。多年都没有单盘突破20亿/年...

重庆市场以供应量充分为主导,能跑出量的项目,都是以刚需、刚改为主,近些年的主力总价也长期维持在100-200万之间;

豪宅市场,一直是小众化的存在

但万科锦绣滨江突破30亿,达到11年前的6倍

并且是在“行情小年”、存在众多不确定因素背景之下创造,这是引人思考的事。

但之所以说他意外,还不光是时隔多年后记录被打破。

更重要的是:锦绣滨江突破30亿的时间,仅仅只是8个月

这意味着,单套总价400-1000万,*小面积200㎡+的住宅,很可能是持续性的“被抢购”状态,才能完成上述销售额!

意外吗?


02

抢豪宅?

这是让我很惊叹的地方:

他应该是重庆400-1000万,主力总价超过800万级别的住宅项目里,销售速率*快的项目;

8个月,30亿;

短短一年不到,已经快清盘了!

也就是说,这里既实现了较高的总价段:突破重庆“天花板”级别价格段很多;

但是,却又卖出了“刚需盘速度”。

这其中,原因是什么预示着什么

对我们买房置业,和整个市场,又有什么启发意义

坐下来想一想,你会发现,对于如今市场,无论对于开发商,还是对于市场供需结构,更是对于购房者的买房逻辑,上述问题,都非常值得我们思考。

想清楚了,或许也就能更加容易洞悉到重庆市场的未来方向


03

复盘

我用少量篇幅和大家简单复盘一下“破纪录”这件事。

锦绣滨江,之所以成为“豪宅王”,原因其实十分清晰;

那就是他的显性+隐性价值要素,都精准的形成了需求对位

显性价值01

中心地段和成长势能

重庆真的没有中心?

重庆好房子都在北区?

目前看,还真不是。

锦绣滨江作为重庆天地大社区中的头排滨江位,核心价值之一,就是其几乎重庆几何中心的区位。

(区域示意 大卫制图)

我在地图上画了一个圈。

你会发现,围绕锦绣滨江8KM左右的直线距离内,聚集了重庆当前全部的传统核心区、成熟区!

这些核心成熟区,代表着什么呢?

资源;行政中心(市委市府)、金融中心、山水人文、城市景观打卡点...

配套;密集的交通网、*级的三甲医院群、六大商圈、商务办公群(江北嘴、光电园、解放碑)...

(图源网络)

对于现代人而言,核心区的意义,在于高效的通勤+高效的资源半径形成的事业圈、生活圈、社交圈;

富人们,显然更加明白这一点。

同时,锦绣滨江旁边,万科将花80亿巨资打造的陆海国际中心(在建中),在“十四五”新规划下,被赋予了重要的战略级使命

如:他将是在建的重庆*高楼

又如:这里将和政府共同打造西部陆海新通道物流总部基地

(在建中的陆海国际中心 实景图)

加上企业天地10栋国际甲级写字楼,形成了重庆*一个政府授牌的IBD国际商务区(已经进驻约200余家跨国企业)。

这里自身已经成为重庆走向国际化、国际消费中心的关键一环。

(实景拍摄)

中心地段和成长势能,很重要,而且还很难被替代;

这或许正是国内外众多“霸榜豪宅”的核心要素之首啊!

因为中心,所以价值连城。

显性价值02

配套、滨江、环境,形成高品质圈

中心地段衍生出的意义,在于外部形成了一整套现代生活*便利、繁华、齐全的配套体系。

即上文所提及的像行政类、商务办公类、商业商贸、交通、医疗等这些区域性质的配套。

而锦绣滨江在此之外,在步行距离之内,通过多年的经营,由开发者自行重塑了一套全新的品质配套,这是非常难得的。

比如:

重庆天地本身,在2015年8月正式成为国家4A级旅游景区

万科还联合政府打造SASAKI山地公园、万科斥巨资邀请麓湖的设计团队「张唐景观设计公司」,对天地湖进行改造;

新天地,已是重庆著名的打卡点之一。

(实景拍摄)

目前万科还正在打造8层、约10万方的TOD商业(已经签约了包括奈尔宝、blt、韦德伍斯、茑屋书店等网红级商家);

轨道9号线会在TOD商业的四楼,完成轨道穿楼

滨江、TOD、网红商业、轨道穿楼...又是一个打卡点啊!

(TOD商业效果图)

而整个大社区,共计覆盖了三条轨道线路和站点!(9号线、5号线、18号线)

1800亩地,360万方重庆天地大社区,很多精华配套,都围绕着锦绣滨江分布,形成了一个众星捧月的态势。

(效果示意图)

一线滨江、临湿地公园、紧靠商业中心、国际甲级写字楼群...

锦绣滨江的资源配套格局,非常像上海汤臣一品、深圳湾一号等20万+的城市豪宅。

但是,除了这些显性价值,锦绣滨江的独特之处,更在于我看到的一些隐性价值!

隐性价值01

品质元素

恰到好处的拿捏到重庆人想要的

这是很重要的环节。

我一直说,重庆人不缺房子,尤其富人

要促使人们换房,必须要有足够吸引人的“硬货”;要有足够的新鲜感、升级、迭代...

比如外立面环节;

(效果图)

玻璃元素,对比传统涂料外立面,现代感和品质感大幅提升

同时,又通过造型、线条设计,在当前市场一众豪宅里,脱颖而出,显得更特别。

还比如,“被拉到满格”的仪式感。

归家的整条道路,全部采用石材铺装;

中岛落客区内,用了一块完整的雪浪石去雕琢;光原石,就重达60 多吨!

此外,我在样板区看到了很多霸气的配置:

楼栋大堂,高达9 米的玻璃自动感应门;

超五星级酒店级的大堂氛围;(T2大堂,是李玮珉先生亲自操刀)

一户一管家服务,24 *为你提供专属服务;

...

还有堂会

(实景图)

堂会称呼盛行于魏晋南北朝时期的达官贵人们的生活方式;

彼时的人文特点之一,就是比较洒脱与豪放,这与重庆江湖文化气息非常契合。

于是,你在锦绣滨江下沉式堂会,其实能感受到很多不同的体验;

麻绳编制的屏风、香槟金套夹丝玻璃,嵌入中国笔墨书法笔触...

在堂会内,10*25米室内恒温游泳池、大小私宴厅、瑜伽室、雪茄吧、红酒吧...招呼朋友,会是一种怎样的体验?

(实景图)

这是于昭团队的大师设计,他的代表作包括深圳万科“瑧湾汇“、北京梵悦·万国府等。

当然,还却少不了室内精装环节

除了我们理解的高规格材质、设计外,很多细节,会让你欲罢不能...

外立面270°无A柱无遮挡的全尺寸落地玻璃;定制平推窗;等等。

现场感受,会更加震撼。

(样板间实景)

应该说,万科把全球化案例、豪宅经验硬实力,充分的落实在了锦绣滨江上。

在核心地段,营造出这样一个居住区,富人们,很难不心动!

隐性价值02

保持了完好的纯粹性

锦绣滨江完全没有小户型;

这一点实际上非常难!

200㎡+,户型的门槛,达到了“奢华级”。

如果站在开发商的常规角度,这显然会是风险。

因为大户型、总价高。

但是,站在居住者的角度,起砍200㎡,就进入了真正的改善,而且圈层感,非常纯粹

应该说是魄力和决心吧。

很显然,购房者,需要这种纯粹感

隐性价值03

给买房人,分享了时间的红利

锦绣滨江总价不低,但其实单价,算起来又并不贵。

很多都在20000-30000万/㎡左右,如此地段+大师作品+带精装,这个价,你甚至会拿“性价比”三个字来形容。

可以理解为:万科拿地成本合适,“时间换空间”,让渡了一些时间红利,让买到的人赚了...

因此,就像锦绣滨江超过800万+的大平层,仅仅8个月,就卖出去171套。

(源于第三方数据机构 仅供参考)

重庆缺有钱人吗?


04

结论和启发

很显然,重庆不缺有钱人。

或者说,有钱人,在买房这件事上,基于实际需要,其实一直有行动力,有实力,有承接力

而当前,品质改善、“奢宅型”需求,很踊跃;

甚至可以说,有些供不应求。

只要产品到位!

重庆的买房置业观,其实也在重塑。

可以说,富人们,正在抢购这种中心地段、品质上佳、属于稀罕物的优质资产!

就像锦绣滨江,建面约294-326㎡800万+级别,一线滨江大平层,目前据说仅存*后50套左右...

-END-

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