新盘扎堆入市，惠济重回低密改善区！

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“城市向东，生活向北 ”、“郑州都市的后花园”等一直都是惠济区的代名词，但近两年来大家却总喜欢把它与遍地刚需盘的管南放在一起作比较。

惠济由改善宜居著称变为刚需低洼区域大概是自2014年开始，以花园路英才街、开元路上的高层楼盘民安北郡等陆续开盘为节点，惠济区89平的小三房，100米的层高，3.0-3.5的容积率的高层项目逐渐成为市场主流，自此高层项目在惠济便拉开了全面启动的序幕。

但随着国家黄河战略的逐步落位及郑州市场客户需求的转变，今年下半年也许会是惠济重回低密改善区的一个转折点。

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惠济区拥有距离郑州中心城区*近的自然山体-邙山，北依中华民族的母亲河-黄河，全区600万株树木、6.4万亩森林面积，是河南省"平原绿化高级达标先进区"和国家级"生态示范区建设试点"单位，也是河南省"城乡一体化建设试点"和"土地综合利用试验区"。

2019年国庆前夕，领导人来到河南考察，随后，黄河流域的生态保护和高质量发展上升为重大国家战略。

这一重大国家战略的诞生，让北四环外的惠济区迎来历史性的发展机遇。黄河大运河板块蓄势待发，成为未来几年惠济区发展的重中之重。

目前，以黄河国家博物馆为核心的地标正在落地，整个黄河延线的改造、发展对于当下的惠济区是大利好，等于给惠济区增添了很多独特的配套，例如地铁7号线的北延等等，宜居属性、文旅属性都在提高。

目前惠济区在售楼盘如果以环线划分的话，三环内的楼盘主要是谦祥兴隆城和万科民安理想星光。

三环和四环之间偏改善的楼盘主要就是建业河畔洋房、融创运河源了；刚需盘主要就是裕华园和*近风很大的绿都青云叙。

四环外也基本上没什么楼盘了，在售的主要就是正商河峪州和和昌水岸花城，在售的楼盘不仅少且大部分都是刚需楼盘，所以区域现在急需新面貌入市。

接下来会有一波新盘入市且大多为改善楼盘，建业花园里新地块、筹备了一年之久的万科翠湾中城、招商和美景合作开发的招商美景雍瑞园、还有等待第二批供地的融创珑府三期地块等，其中关注度较高且*早入市的的便是宣称有错层阳台的万科翠湾中城和有纯粹洋房的招商美景雍瑞园了。

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1、万科翠湾中城

项目案名叫万科翠湾中城，翠湾代表项目紧邻贾鲁河畔拥有*的生态资源，中城代表位于城市中心，能享受到周围的配套。

先不说产品，项目的示范区做的还是挺有看点的，售楼部做了南北两个区域，中间用连廊做了个星光大道进行连通，售楼部后期会保留，但据说这个连廊不符合规定，后期有可能会被拆除。

整个售楼部的动线很长，整体和局部沙盘区、参观区、客户接待区等都分布在不同的楼层，除此之外，还有很多休闲娱乐区域，还有个顶层空中花园目前还在施工中。

营销中心

这示范区的配置进去后没个大半个*估计是出不来的，想必这也是留住客户的一种策略吧。

项目目前对外宣称总占地1900多亩，但实际上目前仅拿地三宗。整体以江山路为界限区分，江山路以东是42、44号地，案名璟曦园和悦曦园，由10栋31-33层的高层组成，产品面积为128平-116平-146平的三房和四房，精装修加中央空调，两梯三户的设计，偏改善。

江山路以西是43号地，案名翠澜园，由6栋高层组成，1#、2#、4#楼是两单元设计，其余都是一个单元，产品面积为110平-97平-120平，精装修交付，两梯四户，偏刚需。

这个项目除了万科常规的精装和科技元素的应用，也有很多比较高端和新颖的设计，比如空中花园、曲面错层阳台等，利用错层阳台来保证空中花园较好的采光和通风，每个样板间的花园主题也各不相同，确实给人耳目一新的感觉。

万科的入驻对教育本就不富裕的惠济来说无疑是个好事，改造范围内规划的有*3所、*2所、九年一贯制*2所，如果万科狠狠心引入几个厉害的名校，那客户对这个项目的接受度可能会更高。

从置业顾问那得知，这个项目预计会在本周五开盘，首推楼栋是景曦园的1#、2#、4#，目前售楼部对外释放的开盘价格在19400-21000元/㎡。

开盘具体卖的怎么样，让我们拭目以待吧。

2、招商美景雍瑞园

这个项目地块是在*批集中供地中美景以总价60491万元夺得，成交楼面地价为7600元/㎡，溢价率0%，由招商和美景合作开发。

因为美景在金水区的美景美境项目中延期交付且延期赔付不合理造成业主的维权风暴，所以美景现在在郑州口碑很一般，当问到这个项目到底是招商负责还是美景负责，置业顾问小姐姐就赶紧说“招商占股6成美景4成，美景只负责前期，后期的开发事宜均是由招商来做的”。

看来大部分客户对于美景目前的信誉度还是有所担心的。

抛开开发商口碑不讲，这个项目不管从位置上还是产品上都可以说是相当不错了。

虽然已经到了四环的位置，但是北侧是万科天伦紫台，西侧还有月湖公园及周边万达配套的加持，南侧的黄河迎宾馆景观环境更是没的说，无论是居住环境还是舒适度都非常不错。

出行方面，文化路、开元路等四横三纵干道路网也还算方便，地铁2号线黄河迎宾馆站（已开通），地铁7号线东赵站（在建中）预计2024年底开通。

小区产品比较纯粹，共规划了16栋6层洋房，产品户型只有125平的三房和143平的四房两个户型，一梯两户，南北双阳台设计。

虽然售楼部样板间还没开放，但是光看户模这户型都让人心动。

125㎡三室两厅两卫

143㎡四室两厅两卫

一层带院，顶层为复式，层高5.9米，且屋顶借鉴北龙湖豪宅的坡屋顶设计，据说，他们的坡屋顶天窗设计，采用了进口智能化模块系统天窗，可以引自然光入户，这个在其他楼盘中还真没怎么见过。

整体的建筑风格采用宽檐、高瓴、铜棱璃窗等古风元素，同时又结合大面积玻璃幕墙，深褐与灰白的立面颜色，整体还是很耐看的。

只不过地块北侧紧邻北四环快速路和大河路，噪音会比较大，对临路楼栋可能会有影响。

目前项目还属于前期咨询阶段，据置业顾问透露，10月份可能会启动认筹，什么时候开盘还不确定，但可以确定的是年前肯定会开，价格估计也会在18000-20000元/㎡

3、建业花园里

建业花园里，为金洼改造项目，目前卖到3期。

3期总占地200亩，分三期开发，目前为*期，位于惠济区香山路东、滨河路北，占地40多亩，容积率3.1，建筑密度25%，绿地率30%，被建业37555万元底价摘地，成交亩单价872万元/亩，折合楼面价4220元/㎡。

一期规划8栋18-20层高层住宅及1栋幼儿园，面积段分别为116平三房、142平四房，2梯4户设计，户型整体比较方正。

116三室两厅两卫

142四室两厅两卫

142平户型与招商美景一样采用了南北双阳台设计，且南北通透舒适度较高。

这个项目整体定位为改善，是惠济区首个现代流体建筑风格立面，以水元素作为造型设计的代表，外立面铝板+大面积玻璃，有点类似瀚海产品系风格。

建业花园里主打的是*，项目签约河南省实验教育集团直管的河南省实验*英才*，与省实验*共享师资，但是赠送的只是省实验学位，且只有一个名额，只有业主本人的孩子可以上，也不能转让。

大部分人都会觉得这点不太合理，冲着省实验的*买的房子*后却发现只是学位，一期交房的时候也有业主因为这个维权，但人家给出的答复是，“学位名额就是赠送给您的，跟产品本身价值是无关的”。

额，虽然说的没毛病，但是如果真的有冲着省实验的*去的客户知道这个情况还会买吗？

据售楼部置业顾问讲，项目将于10月23日开盘，首开价格预计在17000-19000元/㎡，首推楼栋为1#、3#、7#、8# 4栋楼，共300多套房子，据说已经认筹400多组了。

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招商美景雍瑞园、万科翠湾中城、建业花园里还有已经开盘的融创运河源和锦艺旭辉一江云著这5个项目可以说是共同形成了惠济区下半年的改善格局，接下来准备入市的楼盘对于有改善需求的客户来说可以说是个不错的上车机会了。

万科翠湾中城胜在高颜值有创新，但是相比较招商和建业，4.19的容积率貌似有点突兀，但是如果去实地看一下，无论从产品的创新上还是万科精装的优化上都还是不错的。

招商美景雍瑞园*的亮点便是6层的纯粹洋房社区了，1.49的容积率，这在四环内甚至整个郑州都是非常稀缺的，户型设计更是没的说。

但是从价格上来说，目前地块位置较好的建业花园里释放的价格是这三个项目中*的。

相信这几个被期待已久的网红盘的入市，必然给冷清许久的惠济市场注入新的活力。

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