请珍惜2021|库存不紧张的时间

8月，上海库存37935套，我们判断库存是大致均衡的

现在，上海库存38368套，而且仍将增加，库存反而是不足的了

因为第4批卖太快了

9月，上海新房成交套数12620套，上海库存周期表面上数字是（总套数/月成交套数）3.04个月

一般认为3个月库存就是大涨线（已失效，原因后文会写）

先不说很多楼盘是已经售出还没有网签

库存38368套里面有12958套是普通住宅

非普通住宅的库存才2.5万多套

其实核税价主要是心理上给了买家观望的信心;

上海前三季度住户部门增加长期贷款1801亿元，而上半年上海新房累计成交金额3100亿元，二手房累计成交套数16.78万套，约5000亿，房贷比例低于23%

核税价当然非常影响那些外来人口买家占比高的区域，但没有从根本上改变供求关系

第5批有个楼盘允许贷款的额度比二手房还低

积分降了10多分

但肯定还是日光啊

核税价对于情绪的影响也是明显的，影响买家的时候是会下跌，而影响房东就会使得并且实际上也使得越来越多房东选择了撤牌

核税价更加加剧了库存不足的现状

新房价格更低的问题也是一样，价格越不涨，库存也是越不足的

上海第5批新房供应了1.5万套，短时间内又让库存平衡了

而随着库存要跌破3个月去化周期的时候，第6批会及时公示

11月12月1月是传统市场*具观望情绪的季节

今年买家却在积分分析哪个*适合买，毕竟第5批诚意满满

第五批57个盘当中有意向买家认为会日光的盘高达33个，这个数字是超过第4批的，比例也是超过第4批的

在第4批开盘之前，意向买家认为会日光的盘我们统计数字是19个，*终应该是21个（包括接近日光的）

而从整体来看，第5批新房更多是来降低核心区二手房流动性的，也就是让二手房下跌的

*近刚把房子卖掉的房东应该有体会：

有些房子不日光，周边刚买的人就得站岗

比如即将认筹的保利天汇、仁恒海上源、外滩玺、瑞虹中粮每个盘的意向买家都认为会日光

而这四个盘一共是1133套，如果要触发积分是2833张房票

还得是无房户，并不算太容易

整个2020年，上海1000-2000万成交了7994套房子

而第5批如果全部积分就意味着要9128张房票

数字上看，除了强套利盘

所有楼盘都会降分

变数在于有人是卖给父母或者亲属的，不过一般认为这种房票会去前滩，和其他盘关系不大

还因为新房低估，很多人提前入场，把2022年的需求也激发出来了，房票也就够了

有些人考100分是因为卷子只有100分

上海2020年成交了7994套可能是因为只供应了那么多新房

考虑到第5批新房的打击力度有可能不及预期，第6批新房会紧接着上市

并且第三批土拍会在本月底公示

土拍对于市场预期的影响是超过新房的

因为新房是打算买房的人在对比哪个盘好

而土拍是让一部分人延迟购房的

现在是库存不紧张的时间

而这个不紧张，还是表面不紧张而已