房地产税将干倒房价？几年内全面推行？

文｜叶书利

这一次，房地产税这只狼真的来了。

接下来，就一些关键的信息，壹书生逐条简要解析。

房地产税将干死房价？

首先，在本次的文件中讲的非常明白，房地产税的推出，意在“促进房地产市场平衡健康发展”。试想一下，如果干死房价，导致越来越多的人不买房了，房地产税向谁征税？所以说，为了扩大房地产税的征税范围，购房的人越多，房地产税的征税基础才会越大。相反，如果房地产税的出台干死了房价，那就相当于房地产税*终干死了自己，导致房地产税可征税的范围越来越小了。

其次，事实胜于雄辩。美国、英国、韩国、香港等地，皆已执行了房地产税，但是房价该怎么涨还是怎么涨。国内的重庆与上海，也试行了房地产税，这几年上海的房价涨得还少吗？

第三，房地产税出台的核心就是增加地方政府财源。

房地产税向谁征税？

A,土地使用权人、房屋所有权人为房地产税的纳税人。

因为中国的土地是国有制，所以购房人买房后，房子下面的土地，所有权仍归政府，但使用权归个人，而土地上面的房子，所有权与使用权皆归个人，所以“土地使用权人、房屋所有权人”就是指房屋的业主。

B,试点地区的房地产税征税对象为居住用和非居住用等各类房地产，不包括依法拥有的农村宅基地及其上住宅。非居住用房地产继续按照《中华人民共和国房产税暂行条例》、《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》执行。

也就是说，非居住用的房地产，如办公楼、商铺等，还是按以前的办法征收房产税，不在本次试点范围。而农村宅基地及其上面的住宅，因为不具备流通性，所以也不在本次试点范围。

因此本次试点的核心对象便是居住住宅，包括各种住宅，如军产房等，只是征收的方式可能不一。至于城市中的小产权房，目前透露的信息比较模糊，留下了话语调整空间，有待后续进一步确定。

房地产税何时全面推广？

本次授权的试点期限为五年，可能包含了下述相关的意思：

A,大概率来说，5年内房地产税全面推广的可能性不大。也就是说，房地产税全国推广，可能在2027年后。

B,5年内，大概率是边试点，边完成房地产税立法，待立法完成后，再向全国推广。

房地产税试点时，会联网对个人全国各地房产进行合计征收吗？

在试点期，大概率各个试点城市只针对本城市内部具体个人的房产数进行合计征收，不会跨城联网进行征收。比如你在北京有一套房，在河北有一套房。如果北京试点房地产税，河北不试行，那么北京在征收房地产税时，只针对你在北京的这套房进行征税，不会将你在河北的房产计算在内。

待房地产税在全国推广后，正常的话，大概率会联网进行全国性跨城征收。

哪些城市*有可能先行试点？

在壹书生看来，两类城市*有可能先行先试房地产税：重点政策区和核心一二线城市。

比如作为社会主义先行示范区的深圳；作为社会主义自贸港和去房地产化代表的海南，旗下的热点城市三亚、海口；作为共同富裕示范区的浙江，旗下的热点城市杭州、宁波等。

此外，2017年317调控以来房价上涨过快的核心一二线城市，如珠三角的东莞、广州，中西部的合肥、成都、西安。当然此前已试点房产税的上海与重庆，大概率也会继续跟进。

房地产税的税率如何确定？

在国际上，房地产税的征收税基，主要分为两种：房屋市值和房租。比如土地私有化的欧美各国，普遍以房屋市值进行征税，而土地同样国有化的香港，则以房租作为征税税基。

目前来看，中国版的房地产税，大概率会以房屋市值作为税基，而不是房租。

房地产税试点落地后，会对试点城市当地楼市造成怎样的影响？

A,短期的一二年内，会对当地楼市造成较大的心理冲击，导致看空情绪的催生。但中长期内，影响会渐渐淡化。

此前壹书生在“壹书生说房”的视频号里发布了一篇名为《中国楼市开始关门打“炒”》的视频，这是从当下各种信号而从整体上得出，中国楼市进入拐点期了，而不仅仅是因为房地产税而得出的结论，别误会了视频的内容，从而怀疑壹书生的观点前后矛盾。

壹书生说房 中国楼市开始关门打“炒” 视频号

B,强化楼市的价值分化，越有价值的区域，越受欢迎。

不管以面积还是以套数作为免征点，都会利好市区有价值的区域，导致越来越多的人，为了避税，而冲向市区购房，从而利空郊区房。

房地产税之下，如何购房？

一句话总结：楼市投资从“追求数量”转向“追求质量”，即房产配置，尽量往头部城市的价值板块集聚，能购买省会，就别在自己的三四线小城投资了。能在一线的北上广深购买，就别限制在自己省内投资了。能在北上广深的核心购买，别躲在边缘区投资了。

总之，房地产税之下，越来越多的三四线房产将逐渐成为你资产配置清单上的负担，而不是资产。利用房地产税全国推广前的五年左右时间，全面重构自己房产购物车上的房产配置吧。

文末，壹书生想说，中国当下的绝大部分人，对于房地产税既一无所知，也过于惊弓之鸟。

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