贴地价卖房！限价之下，这些高价地怎么卖？

9月底的土拍才刚刚落幕，这几天，关于第三批供地的信息在网上频传，引起的讨论不少。

其一，曝光的第三次供地清单上有不少中心区优质地块出现，比如天河燕塘地块、梅花铝地块、海珠石岗路、天斯地块...

其二，楼市调控之下，第二次土拍规则已经大变，第三次会怎么玩备受关注。

其三，土地市场影响后期楼市走向。正所谓“面粉决定面包”，土地价格也决定了未来房价的走势。

不过，在当下的楼市调控环境下，房价，不仅取决于地价，更取决于政策的走向。

限价之下，红盘低价卖

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一般而言，房屋售价是楼面地价的2倍，换成公式的话即，楼面价*2=房价。

举个栗子，一宗住宅地块成交楼面价为2万/㎡，那么，它的理论房屋售价则约为2万/㎡*2=4万/㎡。若再加上诸如品牌溢价、装标溢价等因素，其价格还可能更高些。

而在正式上市前，不少项目都会透露一个吹风价来试探市场，这个价格往往很飘，但也会比较接近实际售价。

限价之下，不少盘的价格被扯下来了。

我们梳理了2020年至今的地块项目，发现，于近期上市的不少项目，其售价迫于限价压力下，开盘价格都低了，不仅低过吹风价，也低过理论价。

比如，海珠网红盘中海观云府，按照地价成本应该卖7.76万/㎡，其吹风价也去到了8万/㎡，但*后开盘的实际售价不高于7.7万/㎡。

据小编不完全统计，目前广州待开盘的楼盘里，不少是去年以及今年初拿的已放出入市消息的高价地，按照理论售价，它们都远超片区的限价线。

正如佳兆业悦伴湾， 地块楼面价为2.32万/㎡，一举成为南沙楼面价TOP1，市场都以为它要带着南沙湾破“4”，但在3.6万/㎡的限价线下，其吹风价仅3.3-3.4万/㎡，没有飘太高。

这些地块，何时入市？

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除了以上在市场上稍微露过面，还有哪些地块项目又将被限价“困住”，无法卖到理想价位？

要知道，在限价下，不少高价地项目选择捂盘隐身了。小编吐血整理了近一年多来地块理论售价超限价的项目，来猜猜看，它们到底会什么时候入市？

我们来详细看看几宗比较有亮点、有关注度的项目。

限价3万/㎡！德信知识城摇号地卖多少？

在首轮供地里，黄埔知识城两宗摇号地可谓是风头无俩！其中，来自杭州的德信地产首进广州，摇号以*上限价119622万元、楼面价2.79万/㎡（扣除配建）夺下知识城ZSCN-E2地块。

天眼查显示，地块项目将由德信联合时代与广州嘉达实业开发。

值得一提的是，这是目前知识城第二高楼面价地块（*高是ZSCN-E3地块）以这个拿地成本，项目或要卖至5万+/㎡

而周边新房的价格普遍在2.7-2.9万/㎡，低于限价线“3万/㎡”，拿地价和新房价几乎持平的德信地块，到底要怎么卖呢？

（图源房天下）

早在9月24日，地块就已经公布了建设规划图。从公示可知，地块将打造2栋16-17层高层住宅以及17栋6-8层小高层住宅，容积率低至1.2，建筑密度为23.33%，绿地率为36.08%。

由此猜测，项目或将打造低密改善产品以获更高的利润。

（图源市规局）

看到这里，或许有人要问，那另一宗摇号地ZSCN-E3地块（扣除配建楼面价达2.82万/㎡）呢？目前，该地块尚未有规划出炉，其将由越秀联合湖北宏泰城发、知识城投资开发。

深业横沥地块，捂地一年终开建？

去年，旭辉、深业、美的先后拿下了横沥岛的宅地，目前旭辉所拿地块已入市为旭辉曜玥湾，美的拿的地变身为美的江上沄启，而地价*贵的深业，一直没有动静。

不过，近日，小编日常逛官网的时候，发现深业横沥岛地块建设工程规划许可批后公布图已经发布，这意味着，拿地一年多的深业终于要开建了！

根据公布图，深业横沥项目将建20栋住宅(含1栋人才公寓)、2栋商业和1间幼儿园，楼高13-33层。小编注意到，3、7、8、13、14、15栋为板楼设计，这在当下的横沥岛市场里可是没有的，极具稀缺性和竞争性。

不过，以深业的拿地价成本核算，未来应该要卖到3.8万/㎡+才能*，而横沥限价3.6万/㎡...不知道未来会怎么定价呢？

（图源市规局）

横沥第三贵地！2021NJY-5或入市

与深业“慢慢来”相反，今年4月底越秀+中铁建+南投拿下的横沥地块已经速度地完成了规划批复。

从市规划和自然资源局可以看到，拿地4个月后的8月30日，该地块2#规划批后公示就已经发布，昨天又更新了新的规划图，看来离入市不远。

由规划公示图可知，项目将建6栋住宅，37-38层高，内部还规划有泳池、12班幼儿园等公建配套。

值得注意的是，该宗地块楼面价高于深业地块，为1.93万/㎡，是2020年至今横沥出让的第三贵的地块。

这意味着，其售价或会更高。限价之下，它以及TOP1的建发地块会交出什么样的作品，卖什么价呢？

而第二轮供地成交的3宗横沥宅地，它们的房价已无悬念早已定下“37896元/㎡”，就看明年入市之时会带来怎样的产品，在限售下又能交出怎样的成绩单。

越秀广州南站项目，案名：越秀星寰TOD

继陈头岗综合体项目后，越秀在南站的第二个项目来了。

今年4月26日越秀以底价9.7亿、楼面价2.2万/㎡拿下的广州南站BA0401009、BA0401017地块，目前案名已定：越秀星寰TOD

从名字可以得知，这又是一个TOD项目。越秀星寰TOD距离7号线谢村站仅约300米，将推建面90-130㎡全南向三四房，或于年底开放营销中心。

这两天，项目1#、3、4#也发布了规划图。从公示可知，整个项目13栋住宅、配建一间18班幼儿园、一间2班托儿所和一处泳池。对该项目感兴趣的朋友可以关注我们接下来的踩盘推送~

（图源市规局）

以上提及的项目，有你关注的吗？欢迎留言区分享。

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