合肥滨湖在这次房产大周期中的表现

2020 年至2021 年是合肥房地产经历的又一次大周期，虽然这次大周期表现远不能跟2016 年相比，但影响同样深远。这次大周期来得毫无征兆，以至于大家都没有感觉到，甚至等房价都涨过了才意识到合肥又经历了一次房价大涨。

滨湖是合肥房产的优质板块，滨湖在合肥房产周期中的表现，*能体现合肥作为一座新兴城市的发展潜力和城市吸引力。我以2020 年全年和2021 年前三季度合肥滨湖的二手房成交数据为基础，为大家分析一下滨湖在这次房产大周期中的表现。

这次分析数据基于合肥某二手房平台实际成交数据，样本数为3375 套，横跨7 个季度。我计算了这7 个季度的成交均价，并以2020 年1 季度均价作为基点，得出每个季度的平均涨幅。

每年第1 季度都是农历年的年初，大家都心念着回家过年，春节假期心态通常持续一个月左右，在买房上并没有投入太大热情，因此*季度二手房成交量都会显著低于平常时段，因此我们看到2020 年第2 和3 季度的成交量才是一个正常年份的正常表现。

2020 年第4 季度，滨湖成交量达到顶峰，这也是这个大周期合肥房产表现*为疯狂的节点。2021 年第1 季度，滨湖成交开始骤然下降，不及2020 年平常时点，但仍好于去年同期水平。之后滨湖成交几乎崩塌，2021 年第3 季度仅有去年的同期的7%

从房价表现上来看，2020 年第1 季度成交均价为19045 元/ 平米，2021 年第3 季度为29060 元/ 平米，涨幅52.59% ，对于绝大多数滨湖房产来讲，上涨已超过一半，这应该是一个惊人的涨幅了。

其实从去年全年表现来看，滨湖2020 年第4 季度涨幅不过在14.27% ，大部分涨幅主要在2020 年第4 季度至2021 年第1 季度之间完成，随着房价的快速上涨，房主开始惜售，成交在2021 年第1 季度受到严重抑制。

今年4 月份，合肥出台进一步限购措施，将滨湖划入限购范围，滨湖二手房成交继续呈现断崖式下跌。尽管今年第2 季度出台了限购措施，但房价并没有因此下跌，还是顺着惯性继续上涨了12.49% ，直到第3 季度才开始调转下跌。

通常来讲，量先价跌，滨湖二手房成交量已经连续3 个季度呈现断崖式下跌，而2021 年第3 季度更是低至历史*点，我认为第3 季度并不是下跌的终点，而是起点，根据上次大周期经验判断，预计低谷将延续至明年年中。

我将滨湖划为5 个板块来分析，分别为：启动区板块，46 *区板块，金融后台西板块，核心区板块，省府板块。具体见下图：

启动区板块

启动区平均房龄已经达到12 年左右，这个状态如果放在东北稍微劣质的板块，可能早已劣质化，但在滨湖这种优质板块，从全市范围来看表现还不算太差，不过如果跟整个滨湖相比，似乎早已经掉队了。

我们可以看到，滨湖整体房价在2020 年前3 季度是一直上涨的，第3 季度涨幅已经达到近10% ，而启动区板块2020 年前3 季度房价几乎没有变化，第2 季度甚至还是下跌的，全年也不过只有6% 的涨幅，远低于滨湖均值的14.27%

跟滨湖其它板块大部分涨幅主要在2020 年第4 季度至2021 年第1 季度之间完成不同，启动区板块大部分涨幅主要在2021 年第1 季度至2021 年第2 季度之间完成，明显迟滞，并且*点涨幅为37.66% ，低于均值的54.85% ，仅达到2/3 的程度，这说明启动区板块早已跟不上大部队了。

优质板块先涨后跌，并且涨得多跌得慢，而劣质板块正好相反，后涨先跌，涨得慢却跌得快，这跟劣质板块优势资源支撑不足有关。第3 季度启动区板块均价涨幅已经回落至21% 左右，远低于大盘，不过第3 季度启动区每个小区平均成交样本不足1 套，数据误差较大，我认为实际跌幅应该没有那么大。

从启动区板块10 个小区成交情况来看，以120 平米为界，户型大于120 平米的价格大都在2.4w 以下，均价大概在2.2w 左右，而面积小于120 平米的户型，价格大都在2.4w 以上，均价大概在2.5w- 2.6w ，大户型在启动区板块是应该极力避免的投资类型。

46 *区板块

46 *区板块跟启动区板块是一个鲜明的对比，几乎跟启动区同时开建，平均房龄基本都达到12 年左右，也是一个即将老化的年龄，但46 *区板块却是滨湖所有板块里面表现*的一个，原因无它，只能用学区解释。

我们可以看到，46 *区板块在2020 年一直是上涨的，第3 季度涨幅已达到13.42% ，高于均值的9.64% ，而且远远高于其它板块，是所有板块里面*的。

尽管46 *区板块的主要涨幅也在2021 年第4 季度至2021 年第1 季度之间完成，但大周期接近一半的涨幅在2020 年就差不多已经完成了，46 *区板块上涨是明显*其它板块的，资产等级也相对高于其它板块。

46 *区板块房价在2021 年第2 季度达到顶峰，也正是限购的时间，均价达到37967 元/ 平米，涨幅达到78.3% ，远高于滨湖均值的54.85% 。尽管第3 季度均价出现大幅下跌，但涨幅依然高达67.63% ，仍高于均值的52.59%

不排除有部分群体炒作*的情况，导致46 *区板块在大周期前期上涨过猛，然后后期出现大幅下跌，但从整个周期来看，46 *区板块表现依然是滨湖所有板块中的佼佼者，这跟同时期的启动区板块截然不同，可见学区在房产投资中的作用依然不可小觑。

金融后台西板块

金融后台西是一个比较特殊的板块，云谷路以北46 中南区板块建成时间多早于核心区，而云谷路以南平均房龄则小于核心区，整体平均房龄与核心区基本持平。

再加上46 中南区是滨湖仅次于46 中本部*的*，而核心区一直饱受巢湖环保因素影响，即使金融后台西板块在区位上存在一定的劣势，其表现也并不弱于核心区。换句话说，金融后台西板块的区位短板，云谷路以北由学区补齐，云谷路以南由房龄补齐。

金融后台西板块在2020 年前三季度表现是乏善可陈的，第二季度竟然还出现了下跌，全年涨幅13.33% ，略低于均值的14.27% 。板块涨幅主要完成于2020 年第4 季度至2021 年第1 季度之间，今年第2 季度达到顶峰，第3 季度同样开始出现小幅回调。

借助于区位和学区上的优势，云谷路以北的平均房价大都在3w 以上，而云谷路以南小区大多在2.6w- 2.7w 左右，考虑到多数小区建成还未满2 年，有增值税，云谷路以南小区后期将逐步缩小与云谷路以北的差距。

合肥云谷小区就是一个典型的例子，尽管没有学区优势，但房龄相对年轻，户型也较为合理，其均价已经不弱于46 中南区板块了。其实46 中南区并没有质变到1 档学区，学区优势对板块的支撑极其有限，随着时间推移，学区优势恐怕也难以弥补房龄上的劣势了。

核心区板块

发展至今，核心区依然是一个令人五味杂陈的板块，核心区坐拥滨湖*的区位，也有着滨湖**的规划，但现在却不得不面临一个烂尾的局面。

滨湖地标性建筑恒大“518 ”和宝能“七剑”，受巢湖环保影响，规划一改再改，建设一拖再拖，而如今随着住建部“限高令”出台，以及恒大和宝能今年以来出现重大企业危机，环湖地标建设无论从外部政策支撑，还是从内部完成能力上，可能都会面临一个无法预知的结局，这对核心区无疑是一个重大打击。

如今核心区住宅建设基本接近尾声，正全面进入存量房时代，在地铁1 号线和5 号线交口的位置具有商业和交通优势，会是将来很长一段时间内核心区房价*的区域，而更靠近巢湖的小区，受环保政策及地标烂尾隐忧影响，未来可能会一直相对低迷。

核心区板块和金融后台西板块，代表了滨湖发展的平均水平，在学区无法影响的区域，房龄将起决定性的作用，从核心区各小区表现来看，所谓品质只影响房价的绝对值，但决定投资价值（涨幅）的依然是房龄和区位。

省府板块

如果说启动区板块代表着滨湖的过去，金融后台西和核心区板块代表着滨湖的现在，那么省府板块就代表着滨湖的未来。省府板块会是滨湖*后一个建成的区域，规划相对完善，资源优势明显，平均房龄在所有板块中*年轻，发展可期。

尽管省府板块在2020 年表现并不出彩，全年涨幅只有9.41% ，但考虑到2019 年已经出现过较大上涨，其实这个结果也是可以理解的。省府板块主要涨幅也是在2020 年第4 季度至2021 年第1 季度之间完成，但与其它板块表现不同，并未于第2 季度达到顶点，在第3 季度仍继续上涨，且不论均价还是*终涨幅都高于滨湖均值。

省府板块毫无疑问是滨湖*具成长性的一个板块，以次新房紫云府江山印和招商雍华府为例，今年第2 季度同比涨幅已经达到60% 左右，即使跟46 *区房相比，也并不落于下风。其实即使对于回迁小区滨湖瑞园，也有十分亮眼的表现，可谓一人得道鸡犬升天。

我们还可以看到，在第3 季度出现回调的小区，多数为包河大道以西的小区，这些小区主要是早期建成，大多已有5 年左右的房龄。可以看出，这些房龄相对老一些的小区，与新建小区相比，无论从房价绝对值还是在房价支撑度上，都明显要差一些。

省府板块相对是一个比较适合改善的区域，但从二手房实际成交来看，面积大于120 平米的户型仅占总成交的12.5% ，比46 *区房还低了1 个百分点，应该来讲总价门槛高还是限制了改善的能力。尽管省府板块改善房相对保值，但我还是不建议选择投资120 平以上的户型，因为将来流动性还是会受到限制，进而会影响到*率。

滨湖房价分析及近期购房建议

这次大周期滨湖平均涨幅达到50% 左右，毫无疑问是合肥*优质的板块之一，现在的滨湖依然年轻，属于滨湖的时代还没有结束，但滨湖各个板块也并不都表现一致，已经开始出现明显分化。

启动区板块和46 *区板块在同一时期开建，目前46 *区板块均价已经达到近4w ，启动区还在2w-2.5w 区间徘徊，两者至少已经拉开50% 的差距，并且每经历一次上涨周期，这种差距就会扩大一次。

随着房龄逐年增长，启动区已经过了*的投资时期，个人不建议大家继续持有启动区的房产，尤其是大户型，更应及早置换。46 *区房依然是滨湖的领头羊，尽管今年以来回调幅度*，但别忘了，就算出现回调，它的涨幅在滨湖房产里面还是*的。

二环以内非学区老破小的今天就是启动区的明天，而启动区的今天也是滨湖大部分板块的明天，46 *区房可能依旧会像环城河内45 中和42 中老破*区房一样坚挺，学区对房产的增值作用仍然是*位的，*的底层逻辑并未发生根本改变。

房龄在没有学区优势的板块，其重要性是*位的，大家应尽量选择房龄不超过5 年的房产进行投资。对于绝大多数购房者而言，总价依然是限制他们居住改善的*障碍，至少在10 年内，总价过高的大户型在滨湖的投资价值依然相对有限，请尽量选择120 平米以下的小三房或者小四房进行投资。

只有在*优质的板块，改善户型才能有*的保值空间，如果你打算入手改善房，尽量选择46 *区板块或者省府板块，房龄一定要尽可能年轻。优质资产一定不便宜，所以不要贪图便宜去买相对劣质板块的改善房，一定会不保值的。

从10 月份的成交数据来看，成交量基本与9 月份持平，甚至可能有所回升，但房价下行的趋势还未发生根本扭转，对于滨湖绝大多数小区来讲，我认为调整还没有到位，而且即使已经到位，这种低谷可能也会持续到明年年中。

已经经历了一次大周期的洗礼，滨湖房价至少在1- 2 年内没有再次大幅上涨的可能，所以有购房需求的同学，也不用急于一时，该打新打新，该淘笋淘笋，未来一段时间你们的选择应该会越来越多。

每年11 月份至来年3 月份是*的成交高峰期，我认为*在11 月份可能会率先触底，届时成交量会出现一定的回升，但房价应该不会回调的那么快，有*需求的同学可以试着去淘笋了。

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