超百只地产股上涨，房地产板块市值日增千亿

地产股终于不再是“一日游”。继11月10日逆市上涨后，萎靡已久的地产股隔日再掀普涨潮。

11月11日，房地产板块领涨市场，房地产指数涨逾5%，有平台粗略估算，房地产板块公司市值日内合计暴增超过1000亿元

截至当日收盘，A股共115只地产股股价上涨，其中包括中南建设、泰禾集团、招商蛇口、保利发展、金地集团等在内的逾10支地产股强势涨停；万科股价重回20元，涨幅超9%，总市值2417亿元；中国建筑、华侨城、华夏幸福、滨江集团等涨超5%，其中中国建筑市值重回2000亿元。

港股方面，内房股旭辉控股、中国奥园、中原建业等涨超10%，建业地产、龙光集团、合景泰富、中梁控股、时代中国、世茂集团等涨逾6%；物业股同样迎来行情，融创服务上涨9.37%，时代邻里、碧桂园服务涨超5%……

地产债也延续反弹，包括“20奥园01”、“20世茂G3”、“20世贸G2”在内的多只地产债因大涨触及临停。在上海易居房地产研究院副院长杨红旭看来，地产股的大涨与政策面见底后的趋松有一定关系。

11月10日，市场传出多则包括贷款、融资及“三道红线”等方面的利好信息。中原地产首席分析师张大伟亦称，日趋收紧的政策如今终于有了放松迹象，“八成要松绑了。”

利好频传

从“三道红线”至今，房地产市场的调控力度一轮强过一轮，融资端的收紧及按揭贷款周期的拉长让房企现金流极度承压，爆雷事件频出，一损俱损，行业信心受挫。

张大伟曾言，今年下半年的这轮调控源于贷款挤兑。11月10日，市场传出多则“救市”信息，其中一则便是关于个人按揭放款及房企开发贷的松动。

消息显示，目前各地人民银行已在通知热点城市的各主要银行，将积压5个月以上的按揭全部清理掉。在业内人士看来，这意味着人民银行对按揭限额不再强管控。

事实上，贷款的放松早有信号。有房屋经纪人向记者表示，10月份的贷款发放速度有所提升，此前整套贷款流程走下来至少需要半年，“现在批贷*多一个半月，放贷三个月左右就差不多了，加起来比之前快一个月是没有问题的。”

亦有中信银行内部人士直言，按揭这块实际已经放宽了。

数据显示，2021年10月居民中长期贷款4221亿元，同比增长4%，为5月以来首次转正；2021年10月个人住房贷款新增3481亿元，相较9月多增1013亿元，环比增长41%。

据中信证券研究院陈聪预计，11月后按揭贷款投放将持续增长，销售回款情况明显好转，“整个市场的销售情势可能在2022年3月向上。”

开发贷亦有望回归正常。人民银行*新数据显示，近期金融机构房地产贷款投放明显提速。有上海四大行相关员工向《国际金融报》记者表示，该行此前已经针对开发贷进行项目融资需求排查。

国金证券分析师杜昊旻指出，之所以近期市场对开发贷提速感受不明显，主要是因为金融机构的执行人员挖掘和落地新项目需要时间，叠加部分房企债务违约引发恐慌，基层执行或遇到一定风控阻力。

“开发贷的提量提速是适当缓解房企现金流压力的合理手段，预计10月-12月的开发贷增量规模将呈现环比提升趋势。”杜昊旻补充道。

除上述情况外，关于“三道红线”调整及ABS重启的消息也于近日传出。

有媒体报道称，近期部分央企国企向监管部门反映，若要做一些承债式的收购，那么“三道红线”就会被突破，建议监管部门对“三道红线”相关指标予以调整。杜昊旻认为，这一事件的重点在于“三条红线”或有调整可能，而非短期大量并购项目落地

他指出，地产存量项目并购雷点较多，短期落地很难，且未来若地产行业真的出现“市场化”并购机会，也更可能是头部民营房企成为买方，“国企在并购上缺乏效率。”

发债融资有望回暖

整体来看，不断的利好将为房企近乎干涸的现金流注入“活水”。引水入渠的同时，压在房企身上的债务大山也有望得到减压。

三季度以来，房企的融资持续收紧，但美元债的到期高峰却即将来临。

据中金公司统计，今年11月及12月，中资地产美元债到期规模分别为13.5亿美元和25亿美元，面临回售的规模为2.5亿美元、8.5亿美元；2022年则将有519.4亿美元到期（包含回售和永续赎回），且多集中在上半年，其中1月份的到期规模*。

受部分债务违约企业影响，房地产在海外市场再难吃得开，行业整体信用被重新评估，国际评级不断被下调，甚至不少房企要求机构撤销评级。

过去几个月，为缓解债务压力及向市场传递信心，不少房企纷纷拿出真金白银回购债券。截至11月11日，已有包括正荣地产、建业地产、中梁控股、中国金茂、中国奥园在内的逾20家房企进行美元债回购

同时，亦有不少房企大股东出手增持自家股票，保卫股价。11月10日，正荣地产公告称，公司控股股东于11月5日及8日累计增持280.1万普通股，耗资1010.38万港元，持股比例增至52.28%；11月9日，碧桂园获执行董事兼联席董事长杨惠妍增持1000万股，涉资约7349.1万港元……

信心的释放显然是有效的。高盛投资组合管理团队近日在接受媒体采访时表示正在买入中国房企债券，其认为，房企的传染风险被高估，市场正在消化这一风险。

同样抄底的还有海外基金巨头。据《中国基金报》报道，今年1至8月期间，贝莱德旗下BGF亚洲高息债券基金抄底买入了3130万张恒大债券

紧张的融资局面有望得到改变。有消息称，中国银行间市场交易商协会于11月9日举行房企代表座谈会，部分参会房企有计划近期在银行间市场注册发行债务融资工具。

有相关债券业人士称，座谈会的召开意味着房地产企业境内发债的相关政策会有所松动，同时银行等机构投资者也会通过债券投资等方式重新为房企“输血”，防止其资金链恶化。

同时，房企ABS的发行也有望重新启动。据悉，ABS的发行在8月之后就基本处于暂停状态，后续或将开放用于借新还旧。

今日午间，金地集团公告称，公司于11月10日完成了2021年第六期中期票据的发行，发行规模15亿元，期限3年，利率为4.17%。保利发展亦于今日披露了2021年度第四期中期票据发行文件，发行金额20亿元，期限5年。

在中指研究院企业事业部研究负责人刘水看来，保利发债具有风向标意义，确认房企发债在放开，管理层对房企融资在实质性放松，“经营稳健、综合实力较强的国有房企、民营房企，将会加快发债融资步伐。”

记者 吴典

编辑 左宇

排版 何艳艳

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