北京商办市场2021年三季报｜环球影城上线刮起文旅风，本土IP打造势在必行

来源：价值领地发布时间：2021-11-12 00:00:00

作者：世联评估|首发：价值领地微信公众号

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宏观经济与政策

国际消费中心城市建设加快步伐

北京Q3宏观经济数据一览

1-3季度全市实现地区生产总值2.98万亿元，按可比价格计算，同比增长10.7%，两年平均增长5.3%

█经济结构调整优化，高精尖产业增势良好 ：1-3季度全市高技术产业和战略性新兴产业增加值同比分别增长21.1%和19.1%，两年平均增长12.8%和11.5%；工业机器人、智能手机和集成电路等高技术产品产量同比增长67.1%、24.7%和27.8%，两年平均增速均在2成左右。

█新基建新消费表现活跃 ：1-3季度，全市新基建项目投资额同比增长31.4%，占全市固定资产投资的比重为9.2%，同比提高1.7个百分点。限额以上批发和零售业、住宿和餐饮业网上零售额同比增长20.7%，两年平均增长23.0%，占社会消费品零售总额的比重为33.8%，同比提高2.6个百分点。1-8月，在线体育、在线娱乐、在线医疗3个领域规模以上企业收入合计增长34.6%，高于规模以上服务业企业平均水平13.6个百分点。

信息来源：政府网站、北京市统计局；世联评估价值研究院整理

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土地市场

三季度合计供应7宗

*终成交6宗

▶2021年三季度，北京共计推出7宗商服用地，其中6宗*终均以底价成交，1宗位于通州城市副中心地块未能成交。

█海淀区，成交3宗：由北京实创科技园开发建设股份有限公司下属企业，北京永丰数字先导科技有限责任公司竞得，3宗地块规划建筑面积合计20.56万平方米，成交金额合计42.7亿元。

█石景山区，成交1宗：由首钢集团下属企业，北京首鹰置业有限公司竞得，该地块临近由华润置地、电建地产联合打造的商品住宅项目长安九里。

█东城区，成交1宗：由由福建隆恩建材贸易有限公司竞得，该地块位于东城区广渠门外大街22号，紧邻地铁7号线广渠门外站。

█通州区，成交1宗：由北京市基础设施投资有限公司、北京首都旅游集团有限责任公司和北京城建集团有限责任公司联合体竞得，该地块紧邻北京环球影城度假区。

信息来源：北京市规划和自然资源委员会；世联评估整理

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写字楼市场

█供销情况：迎来全年供应高峰，去化周期加长

▶2021年三季度北京写字楼新增供应35.22万平方米，为二季度的近6倍，同比减少19.1%，主要集中在顺义区，占比约36.4%，其中朝阳区哈银国际中心项目今年7月上市销售，是临近三元桥北京机场高速市区起始点的*甲级写字楼，区位优势显著，开发商为和裕地产；

▶三季度成交25.15万平方米，为二季度的近1.5倍，同比减少6.7%；成交均价约2.2万元/㎡，环比下跌31.0%，同比下跌14.0%；成交面积TOP5项目中，京投万科联合打造的西华府大厦成交面积居首，融达国际（优筑国际写字楼）成交价均居首，为5.7万元/㎡。

信息来源：WIND，世联评估EVS数据平台

█租赁情况：甲级写字楼租金企稳，空置率略有下降

▶2021年三季度北京甲级写字楼平均租金约11.2元/㎡·天，连续两季度保持平稳，空置率在二季度略有回抬后，再次有所下降，三季度约为15.7%；分重点商圈来看，CBD租金上升较为明显，空置率较上季度有所下降，东二环租金下降*多，其余商圈租金基本平稳，变化幅度较小。

▶7月份“双减”政策出台以来，教培机构受到较大冲击，但从北京市场来看，教培机构退场并未对写字楼市场产生显著影响，主要因为北京写字楼市场租户主力为金融、互联网及高新科技企业，占比超过70%。

信息来源：WIND，世联评估EVS数据平台

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商业市场

新增供应达新高

优质零售物业空置率持续下降

█供销情况

▶2021年三季度北京商业物业新增供应约20万平方米，是上一季度的近4倍，同比增加27.6%，达到近年来的供应新高；供应面积TOP5项目中，国门智慧城项目供应占比近60%，由顺鑫控股与金盛控股联合打造；

▶三季度成交13.7万平方米，环比增加52.5%，同比增加36.1%；成交均价约2.5万元/㎡，环比上涨25% ，同比下跌3.7% ；成交面积TOP5项目中，西华府大厦项目成交面积居首，约1.88万平方米，成交均价约2.2万元/㎡。

█租赁情况

▶2021年三季度北京优质零售物业首层租金约36元/㎡·天，与上季度相比基本保持平稳，同比下跌1.1%；空置率自2019年末以来呈持续升高趋势，今年二季度以来优质零售物业空置率呈现下降趋势，三季度降至约8%

信息来源：WIND，世联评估EVS数据平台

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案例分享

环球影城上线-年度*佳目的地

█项目概况：

2021年9月21日，北京环球影城度假区历经20年筹建终于正式开园。北京环球影城为环球影城公司在全球的第五座主题公园，其余四个分别位于美国奥兰多、洛杉矶、日本大阪和新加坡圣淘沙。

▶项目区位：北京环球影城度假区位于通州区城市副中心南部的文化旅游区，北京东六环与京哈高速施园桥交汇处，地铁七号线及八通线终点站。

▶项目设计：北京环球影城项目总体用地面积达4平方公里，其中核心区占地1.2平方公里，外围控制用地2.8平方公里。整个项目计划包括三期项目：

◆目前开放的一期项目包括环球影城主题公园、环球城市大道和两家五星级度假酒店（全球首家环球主题度假酒店和首旅集团诺金品牌首家度假酒店），占地1.69平方公里，总投资额达65亿美元；园区内部消费设施还包括4个酒廊贵宾厅、38个特色餐厅、7家主题零售店、1家多功能影院，1家金融服务网点，及80余个各种零食与餐饮移动售卖车。

◆第二期、第三期将逐步建设，计划引入以中国文化为基因的项目，如孙悟空等主题，还考虑建设类似奥兰多的水上乐园等。

图片与信息来源：环球影城官网，《北京城市总体规划(2016年—2035年) 》

█北京环球影城采取中外合资模式

环球影城由美国电影先锋——卡尔·拉姆勒于1912年创建，在发掘到人们对电影拍摄的热爱后，卡尔从1915年起开放幕后制作的参观游览。*初，环球影城为环球影业旗下业务板块，2004年环球影业与美国全国广播公司（NBC）合并成为NBC环球，2013年美国*的有线通讯服务商康卡斯特（Comcast）成为NBC环球的全资股东。

环球影城在全球主要采取三种经营模式，即自主经营（美国本土及日本大阪）、合资经营（北京）与授权经营（新加坡）。北京环球度假区由北京国际度假区有限公司投资、开发、建设、运营，该公司是由北京首寰文化旅游投资有限公司和康卡斯特NBC环球共同所有的合资公司，股权比例分别为70%和30%。

█环球影城IP来源

环球影城的影视IP来源主要包括原创、收购及合作授权三种模式：环球影城原创IP依托于环球影业和NBC强大的影视资源，知名IP包括脍炙人口的侏罗纪公园、速度与激情等；收购IP主要来自美国知名动画制作厂梦工厂和照明娱乐，知名IP包括怪物史莱克、变形金刚、功夫熊猫、小黄人等；合作授权IP则来自迪士尼、华纳影业以及本土知名IP，譬如华纳授权的哈利波特、日本集英社授权的海贼王、任天堂合作的超级任天堂等。

█北京环球影城7大主题景区

█对我国主题乐园发展的启示

北京环球影城的正式开园，据北京文化和旅游局发布，10月1-4日共入园人数10.5万人，极大地带动了北京文化旅游业的发展，也将是未来北京*具吸引力的地标性项目之一。在环球影城之前，北京*知名的主题乐园是欢乐谷景区，但是近年来，由于内容吸引力的下降，欢乐谷景区经营效益持续下降，短期内更是受到环球影城影响，分流出一定市场客源。虽然部分业内人士分析认为，环球影城对欢乐谷景区的影响只是暂时的，两者的游乐设施也存在不同特质（欢乐谷景区多个过山车项目刺激惊险程度均高于环球影城）。但是从我国主题公园运营及影响力来看，欢乐谷景区的式微只是一个缩影，与以迪士尼、环球影城为代表的国际主题公园相比，我国主题公园*核心的差距在于缺乏强大的文化IP支撑，这就要求未来一方面我国要能够产出具有国际影响力的文化、影视等产品，另一方面应当积极探索具有本土特色文化艺术作品的IP打造。

北京环球影城一期的七个主题乐园中虽然增加了独具中国特色的“功夫熊猫”，但这一IP本身仍是“美国制造”，参考大阪环球影城中的名侦探柯南、超级任天堂等日本本土IP主题，未来北京环球影城度假区二三期项目会否有真正的国产IP出现，值得期待。

图片与信息来源：环球影城官网，世联评估价值研究院整理

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