市场分化,深圳10月新建住宅网签大增4成,存量住宅创10年新低;为攻克租房难题,又双叒叕出大招!

来源:价值领地   作者:世联评估   2021-11-17 00:00:00

作者:世联评估|首发:价值领地微信公众号

新房市场

深圳

01

住宅新房供应

10月,深圳新增供应6,847套/51.74万平方米,套数环比下跌40.1%。住宅供应节奏较快,新增预售包括港嵘拔翠园(1,392套)、和城里(1,142套)、花样年旭辉好时光家园(777套)、燕澜和鸣花园(646套)、电建洺悦鹏著花园(612套)、加福华尔登府邸(462套)等11个住宅项目。

2021年四季度计划入市的商品住宅及商务公寓项目55个,其中:住宅252.07万平方米,24,631套;商务公寓46.77万平方米,6,095套。

02

新房成交分析

本月新建商品住宅价跌量升,均价为55,849元/㎡,环比下跌13.5%。网签量4,712套/48.6万平方米,套数环比上升41.0%。当前的市场环境下,购买新房仍是刚需和改善需求性价比较高的选择,仍保持较高热度。

本月光明区星河天地备受追捧,以732套/7.5万平方米,39.1亿元(均价51,942元/㎡)的辉煌数据,问鼎本月的成交套数、成交金额双料*。

南山区前海明星楼盘招商·领玺,以30.9亿元(均价102,455元/㎡)的成交金额,摘得全市成交金额亚军。

其他热销楼盘包括联投东方(368套)、云科府(286套)、金地峰境瑞府(282套)、鹏瑞·颐璟府(278套)等。

10月,从各区域的成交来看,主要成交来自关外,成交面积合计占比高达96%,光明、宝安、龙岗是主力成交区域。其中光明区成交*,成交量居全市*,成交面积占比达到31%。关内成交面积占比仅为4%,以南山为主力成交区域,成交面积占比为2%。

10月,纵观深圳全市商品住宅各面积产品和对应总价来看,80~100㎡产品是成交主力面积段,成交套数占比为48%。

450~600总价段为市场成交主力,占全市总成交套数的44%;80~100㎡在此总价段中面积段占比29%;此总价段主力成交项目为光明区的星河天地。

在所有面积段和总价段的产品中,80~100㎡且450~600万的成交套数*多,占全市总成交套数的29.27%。

光明区成交1,412套,继续稳坐保持成交*大区宝座,主力成交项目主要集中在星河天地(732套)、云科府(286套)、金地峰境瑞府(282套)。

宝安区成交1,195套,成交项目主要集中在联投东方(368套)、康达尔山海上城(154套)。

龙岗区成交878套,龙华区成交446套,分列第三至第四位。

03

新房存量及去化

金九银十”迎来全年推盘高峰期。截至10月底,新建商品住宅可售数量23,148套/227.16万平方米,可售套数环比上升1.9%,为近期的高位。

新建住宅库存去化周期指标被直接用作土地管理,指新建住宅月末可售面积(库存量)除以*近六个月平均销售面积得出的比值。业内通常以库存去化周期来衡量住宅市场的供需情况,判断市场走向,该数字超过18个月即存在较大的市场风险。如果小于12个月,则楼市明显供不应求,提示住宅价格将上涨。

本月深圳新建住宅库存去化周期仅为6.2个月,长期徘徊在调控目标区间(12~18个月)以下,显示商品住宅严重供不应求,提示增加住宅供应迫在眉睫。

预计在一年以后,今年集中供地居住用地楼盘开始投放市场时,这种严重失衡的供求关系才能彻底扭转。

存量住宅市场

深圳

01

住宅新房供应

在“三道红线”“信贷两集中”“集中供地”“二手房指导价”等多重政策叠加下,深圳存量住宅市场凛冬已至。

10月存量住宅均价为62,319元/㎡,环比上升0.1%。本月存量住宅网签1,605套/15.0万平方米,套数环比下降9.1%,连续7个月萎缩探底。

网签量指在深圳房地产信息系统在线签订《深圳市二手房买卖合同》文本合同数量,并非*终成交过户套数,但网签数据更能体现市场运行态势。本月网签量创下近十年(2012年2月,1,557 套)新低,相对于去年高峰期(2020年7月,13,407套),已经被三次腰斩。

深圳存量住宅房价收入比高达28.9,长期稳居全国前三位。横向与发达国家*城市作比较,深圳房价收入比也是高到上面没有城市可作参照的了。

10月,全国人大授权国务院开展房地产税改革试点工作,试点期限为五年。房地产管控的“紧箍咒”房地产税靴子加速落地,使居民对于房价的预期逐渐发生了改变,房价单边上涨的信仰被打破,下调对上涨速度与空间的预期。

市场预期房地产税将在房价高、涨幅大、市场韧性较好的城市作第二轮试点。本月深圳存量住宅挂牌量大幅增长到5.5万套,出现以前稀缺房源长城大厦23套住宅集中出售的情况。

房租赁市场

深圳

10月份深圳优质商品住宅加权平均月租金为101.0元/㎡,环比下降5.1%

南山区商品住宅平均租金133.4元/㎡·月,领跑全市,福田区111.4元/㎡·月、罗湖区81.9元/㎡·月、龙华区77.4元/㎡·月分别名列第二至第四位。坪山区以平均租金38.3元/㎡·月敬陪末席。

为攻克租房难、租房贵难题,深圳又出大招了。11月,深圳发布《关于既有非居住房屋改造保障性租赁住房的通知(征求意见稿)》,将闲置和低效利用的商业、办公、旅馆(酒店)、厂房、研发用房、仓库等非居住存量房屋改造为保障性租赁住房。改造后的保障性租赁住房面向本市的新市民、青年人等群体出租,租金标准按照相关规定执行,年度租金涨幅不超过5%。

上半年深圳地区生产总值14,324亿元,稳居全国第三,同比增长9.7%;两年平均增长4.8%,位居四大一线城市首位。10月26日为深圳经济特区41岁生日。41年来,南来北往、潮起潮落,深圳人口增长42倍,年轻人正在塑造这座年轻之城,平均年龄为32.5岁,堪称全国“*年轻的”城市。

深圳是全国吸引人口*多的城市之一,实际管理人口在1,800~2,200万之间。《广东省第七次全国人口普查公报》显示,深圳常住人口同比暴增了412万人,是对珠三角核心区以及全省常住人口增量贡献率*的地级以上市。优质的创业环境、量身定制的优惠政策为楼市带来了大量刚需住房需求,短期3~5年趋势难以改变。

中长期而言,良好的宏观经济基本面与庞大的人口基数,将继续支撑住宅租赁需求平稳增长。

本月存量住宅租售比上升到617倍,静态租赁回报率仅为1.9%

房价更多是信贷泡沫的滥觞,房租背后有着居民实际收入的约束,在深圳投资一套商品住宅,仅靠目前的租金收益(考虑空置损失),需要约53年才能收回成本。与租金收入相比,住宅投资者更看重未来房价会不会涨,是否存在非理性繁荣,需要用资产思维来突破数据局限。

以上内容摘自世联评估《城市快报[深圳]》。

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