住在深圳这片土地上的人，对公寓是爱恨交加。
在谈公寓之前，我们先来看一看近期关于公寓的几个大事件：
2020年7月31日，深圳停止商务公寓的审批；
2021年2月23日，深圳宣布商务公寓、宿舍符合要求可通燃气；
2021年3月3日，《深圳市城市规划标准与准则》2021年局部修订版，删除了原本C1商业用地中关于适建商务公寓的表述，在“建筑与设施用途分类指引”上，也剔除了“商务公寓”字样，意味着商务公寓正式成为历史。
以上的每一步都将公寓推上风口浪尖。
二手房指导价后，二手房被摩擦在地，房地产税试点又来势汹汹。
如此下行，深圳的新房、二手房走得跌跌撞撞，公寓还能“玩”吗？
公寓难卖！公寓不能碰！这是触及公寓，大多数人的反映。
那么，深圳的公寓到底能不能买？
1
上半年公寓成交43.7万平
数据表现还不错
不管你买与不买，它的数据都摆在那里。
据深圳中原研究中心数据，2021上半年全市公寓成交面积43.7万平，同比上升89.96%，为去年全年成交面积的61.15%。公寓成交均价为65653元/平，较去年均价上涨3.64%。
其中，300万以下的公寓仍是成交主力，总占比达61.6%。值得注意的是，100万-300万、大于1000万价段成交占比均上升，分别上涨3.7%、3.4%。
由此可见，深圳公寓呈现出两极分化的特点，对低总价和*公寓的需求与日俱增。
自2015年以来公寓供应持续增加，近两年增幅更为明显，呈现出一路高歌的态势。仅2020年，公寓批售项目就有46个，批售商务公寓24910套，同比上升23.6%，批售面积合计147.0万平，同比上升23.7%。
从成交情况来看，2020全市商务公寓成交11735套，同比上升2.6%。其中，宝安区成交面积*多，占比26.4%。南山次之，占比为18.1%。
此外，2020年卖的*的商务公寓前两名都在宝安，其中，会展湾水岸成交了1546套。万科星城成交了1181套，去年3月16日晚，万科星城线上开盘，288套房源7*就全部售罄，吸金2.99亿。
从这些数据就可以看出，深圳的公寓不但可以买，甚至可以说卖的不错。
2
公寓满足了新深圳人的居住需求
缓解供需失衡
公寓因其不占购房名额、面积小、低总价的特点，成为了很多人上车深圳的选择。
另一方面，因其税费高、不带学位、产权时间短、不通燃气、不带阳台、居住环境不纯粹、流通性差、*空间普遍不高、金融属性不强等缺点而被人诟病。
但不可否认的是，公寓在缓解深圳住房供需矛盾上贡献了自己的力量。
深圳面积近2000平方千米，不到广州的1/3，不到上海的1/4，更不到北京的1/8，是4大一线城市中面积*小的。
面积*小的土地却承载了*多的人口。
据第七次人口普查，深圳常住人口有1756万，人口密度高达8793人/km²。人口密度是上海的2倍，是广州的3倍，是北京的6倍。
更不用说，深圳每年还有50万增量入户。
在人口密度如此之高的窘态之下，住房供应乏力。2020年初，深圳现有住房共1082万套，缺口将近7百多万，还要应对大量人口流入带来的住房需求。
不仅供需严重失衡，高昂的房价将“新深圳人”拒之门外。来了不是深圳人，而是中山人、东莞人，惠州人。
据中原数据，2020年从购房者户籍来看，仅有13.56%的购房者为深圳户籍。购买公寓的人群中，户籍以深圳以外的广东其他城市占比*多。此外湖南、湖北、江西、四川、河南、安徽入围前八名。
很多买不起深圳房子的人，选择到临深置业，要么选择公寓作为短期过渡。
3
*公寓的黄金时代
深圳房价的天花板
那么，还在问深圳的公寓能不能买的人，不妨看一看深圳湾1号，作为深圳房价的天花板，多年来一直被模仿，却从未被超越。在链家网上挂牌价高达30万/平，一套313平的公寓，总价高达9500万。
答案就显而易见了，深圳的公寓当然能买，并且是部分人财富进阶的选择。这部分人，他们手中已经没有房票，追求生活的品质，在限墅后，眼光转移到高端公寓产品。
其实深圳现在的很多顶豪都是公寓，比如深圳湾1号、恒裕深圳湾、鸿荣源胤璞、中心天元等，都是品质不输住宅的高端公寓。
此外，在租赁市场上，其表现也颇有亮点。
根据链家数据，深圳湾1号公寓目前挂盘8套，一套面积435平米的公寓，月租20万。
深业上城在租的公寓只有6套，租金从166㎡2房户型的3.9万，到362㎡4房户型的7.5万。
当然，这些豪宅并不能代表公寓的全貌。不过，一叶而知秋，从这些大宗交易中，我们可以窥见的是，深圳的公寓市场并没有想象中的悲观。相反，这些公寓标杆作品，代表了深圳公寓发展的黄金时代。
4
多城公寓野蛮生长
成楼市阵痛
但是，公寓的野蛮生长动了房地产平稳发展的蛋糕。部分城市，在存量上面让人触目惊心。
数据来源：米宅
其中，沈阳254万方的公寓存量，要用8年来消化，郑州404万方的公寓存量，需要7年多来消化。而一线城市去化周期就短的多，往往需要1年左右。
如果放任下去，类住宅公寓只会泛滥成灾。
因其受政策冲击小，衍生出的乱象扰乱房地产秩序，迫使多城对其出手整治。
近日，海南对商务公寓痛下杀手。
10月12日，海南省自然资源和规划厅、海南省住房和城乡建设厅、海南省市场监督管理局联合发布了《关于加强商业、 办公类建设项目全过程管理的意见》（以下简称意见）。
据意见，商办项目严禁“类住宅”开发、设计、销售、宣传，从各个环节把商办公寓堵死了，可见其决心。
其实，对于“类住宅”项目的打击，北京、杭州、南京、佛山等多城都有政策。
在这样的大环境下，公寓如何突出重围，走出困境，不禁让人心生疑虑。
雄关漫道真如铁，而今迈步从头越。
诚如人生的起起伏伏，楼市、住宅、公寓或许都会面临山穷水复的一天，岂不知后面还有柳暗花明？
诚然，深圳在发挥公寓居住属性上，也几经尝试。包括部分片区放开学位，租售同权，通燃气等，都是积极的信号。
而今，深圳公寓进入存量时代，成交数据尚可观。后续房产税试点推进，公寓的未来还有诸多变数。
此后，深圳的公寓又将走向何方？
有兴趣的朋友可以来和概帮主探讨一二。
出品丨深圳概率
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