北京新房供应大幅回落近5成，存量住宅成交延续下滑趋势；年底或将迎来销量小高峰？

来源：价值领地作者：世联评估 2021-11-22 00:00:00

作者：世联评估|首发：价值领地微信公众号

新房市场

北京

新房供应分析

2021年10月供应套数出现了环比下降趋势。10月住宅供应市场大幅回落，从北京商品住宅新增供应套数和面积角度来看，商品住宅供应套数为4,913套，环比下降47.27%；供应面积为72.11万/㎡环比下降31.01%

从区域分布来看，本月朝阳区、昌平区、大兴区排名供应前三名。由于9月份新房突发性增长导致本月住宅供应市场有所回落，但与今年整体情况相比，新房供应情况基本保持平稳。开发商为了年终业绩目标，想必通过降价或平价提前透支市场需求，预计年底将会迎来一波销量小高峰，但在严格的政策环境下，北京楼市基本维稳。

新房成交分析

2021年10月，本月新房住宅市场成交有所上升。新房住宅成交6,427套，环比上涨9.49%；成交均价为46,761元/㎡，环比下降7.2%

成交区域方面，密云区成交套数位居首位，丰台和大兴区分别位居二、三位。密云区成交主要集中于恒大的恒大上河院项目，成交965套，成交均价22,452元/㎡，房企为快速回笼资金全力进行促销，加大优惠力度，恒大除密云项目外，还有顺义恒大上和府和房山恒大御峰限竞房成交量均排进了本月前十。

整体来看，“银十”成交量基本维持平稳；年底将近预计房企推盘和促销力度仍将持续，购房者可根据自身实际情况考虑入手。

新房存量及去化

我们选取北京市新房市场过去一年月均销售速度来计算，北京市新房商品住宅存量套数约需要14.4个月可去化完成，存量面积约需要17.1个月的去化时间，环比较上月均为下降趋势。本月北京商品住宅市场存量下降，数量为95,159套，较上月下降2.13%

大兴区、朝阳区、通州区存量套数较多，分别为13,460套、11,845套、11,074套；去化速度上大兴区、通州区和顺义区*快，分别为1,201套/月、768套/月和676套/月；存量套数去化时间上，海淀区、石景山区、丰台区*快，分别为6个月、9.5个月和11个月，压力*的为西城区、怀柔区和平谷区，去化周期分别为85个月、48.7个月、42.3月（东、西城禁止新建商品住宅，市场成交多为二手房交易，成交量较少，去化时间上可能与实际有差异）。

存量住宅市场

北京

存量房成交分析

2021年10月，北京存量住宅成交套数环比及同比同时呈现下降趋势。本月存量住宅成交9,340套 ，较上个月环比下降25.73% ，同比下降31.58% ；本月二手房均价为52,367元/㎡ ，环比上涨0.6% ，同比上涨2.56%

朝阳区成交套数仍处首位，成交2,360套，占比25.27%；丰台区成交1,109套，占比11.87%；海淀区成交961套占比10.29%。

主城六区和多数远郊区成交价虽有所微升，但本月北京二手房成交套数环比及同比同时呈现下降趋势，持续政策趋紧购房难度有所增加，同时海淀区试点的二手房指导价推出，导致海淀区成交量环比下降34.1%，促使预购者多呈现观望态势，整体市场持续降温。

2021年来看，自3月份疫情得以控制，学前*需求增大，外加大量购房需求得以释放，二手房市场首创新高，此热度并未延续，4月起成交量逐月呈现下降趋势，9月底针对二手房指导价的推出，虽仅有29个海淀区楼盘的二手房指导价试点，但措施出台侧面也对市场成交造成一定的影响，购房者观望情绪加剧。整体市场受政策及疫情的持续影响，市场持续低迷。

住房租赁市场

北京

北京市住房租赁市场2021年10月份经过各区加权平均后的月租金为95.79元/㎡，租售比为1:547 ，租赁市场淡季来临，租金呈现微降。

各区差异显著，西城区租金*144.21元/㎡，*出现在平谷区30.32元/㎡。7月份受到毕业季的影响，租赁需求增大，直至9月达到年内租金均值的顶峰，目前租赁市场已进入淡季，租金大概率保持稳中微落态势。

土地市场

北京

土地供应

2021年10月，北京土地供应市场无新增土地。截止目前北京2021年土地供应出现了二轮集中供地，*轮为3月的30宗供地，此次为8-9月的62宗土地供应，其他各月供地较少，2月和10月无土地供应。

土地成交

2021年10月土地成交市场大幅回升，成交土地面积为122.87万平方米，成交金额167.78亿元。涉及宗地28宗，住宅类用地成交16宗，商服类用地成交6宗，工业类用地成交6宗。

从成交区域来看，海淀区、大兴区土地成交为主，两区成交宗地均为7宗。

从成交价来看，大兴区西红门镇DX04-0102-6011、6014地块R2二类居住用地成交价*，68.5亿元成为本月地王并位居全国总价*。

本轮土地主要集中在在国有企业拿地较多，中国建筑、中铁、中关村发展、首开各取得3宗土地，金隅、建工、城建、中海、华润各取得2宗土地。22宗经营性用地中，7宗土地由多家联合取得。另有26宗因无人报价，发布延时成交公告，预计下月土地成交喜忧参半。

以上内容摘自世联评估《城市快报[北京]》。

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