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重庆的二手房市场，依然是老样子，有价无市，成交量萎缩，但是新房市场和我们分析的一样，之前很多媒体说什么重庆新房成交量跌了，都是没有深入研究，我们已经写了很多次了，重庆的新房成交量的下跌，主要原因还是供应量的下跌。
今天给大家讲讲新房市场的变化，还是要样子，我们从全国宏观层面，在细微到重庆本地数据结合，告诉大家重庆新房市场的未来走势。
这里面，我们为此今年很早已经发布的结论：
重庆新房和二手房是两个市场；
重庆新房市场成交量不足的原因还是供应不足；
重庆刚需住宅越来越少
当下的新房市场的大势，反复强调了，除了特价房和工抵房，你基本看不见一个城市整个房价的崩盘，只有极少数楼盘的降级，原因很简单，稳房价。
01
限跌令
对于新房市场，我们去年就写过了，调控的目的是稳房价，稳地价，坚持房住不炒，不是让房价下跌，很简单，新房原来价格大涨，就出调控，出限价，当然如果房价下跌的苗头出现，就出台稳房价的政策。
全国已经有21城发布了“限跌令”，“工抵房”火速蹿红。
今年下半年以来，楼市走向备受关注。近日有媒体报道称，目前全国已有21个城市发布“限跌令”，其中包括岳阳、桂林、菏泽、昆明、沈阳、江阴、株洲、唐山、张家口、鄂州、株洲等。
有的城市是直接发布行政命令，有的则是通过约谈房企，限制恶意降价，否则就不给予网签的方式。
来源彭拜新闻
出现限跌令后，你会发现这些城市只有极少数个别楼盘利用特价房，工抵房名义降价，实际上城市里面整个新房市场的均价还是稳住了的，只是微跌而已。
买新房，年底买特价房，应该是非常划算的，也是买新房的好时机，但你要说买了抗跌，那是投资才会去考虑的，自住的刚需和改善，关键是自己的居住体验，不能把房子当股票买卖。投资就是另外的逻辑了。
02
重庆的新房市场
关于新房，我们每个月，每周都在跟踪数据，从今年开始，重庆的新房供应量是明显的下滑，特别是高层住宅，我写过好多次相关的文章了。
根据重庆贝壳研究院的数据，上周新增供应了1314套新房，成交了2612套，明显还是处于供应小于需求，现在新房虽然去化率有所下滑，但是买的人还是不少，但另一面，供应量跟不上。
来源重庆贝壳研究院
我们再分析成交的数据结构，高层是一直稀缺，新增供应507套，结果还是卖的存量679套，新房的高层供应量进一步下滑，值得注意的是前几周供应量大于成交量的洋房，居然也出现供应下滑的情况，新增供应549套，但是存量一共卖了851套。整个上周重庆新房市场，所有的业态新增供应量都是不足的。
新房供应量这个问题不能解决的话，房价几乎没有下跌的可能性，系统性风险除外，我之前也写过了，二手房的成交量下滑，是因为伪需求的销售，看历史文章。
但是新房的成交量下滑，虽然有部分伪需求的消失，但是我们也要注意，还是主城核心区的刚需住宅供应量的下滑，这点影响成交量的比重不低。
的确伪需求的消失，也影响了部分新房的购买力，因为这些人都是买涨不买跌，但是新房供应量的下滑，也是导致很刚需改善购房者买不到合适房子的原因之一。
我对于二手房的判定是月成交量跌破1万套，供应量超过15万以上，什么情况我才会判定重庆新房市场出现问题了？是看新房的库存去化周期，超过10个月以上，严重的供大于求，但是现在的数据是供小于求，所以重庆新房市场还是相对非常稳健。这里我说的是整体均价市场，别拿个别楼盘来抬杠。当下的市场，不是房价的问题，而是开发商的问题，很多开发商降价不是因为卖不掉，而是因为自己资金链出问题，需要快速回笼现金流导致的降价。
03
未来如何买房？
今天我们研究的问题，是未来如何买新房，我也分析过了，任何商品都是有价格锚定效应的，不是你自己凭空的去定价格，那么新房价格的锚是什么？是土地价格，土地价格是新房和次新房的锚，注意了，不是老破旧的锚，所以经常出现旁边新房价格2万，对面老破旧二手房价格一万的情况。土地价格是新房和次新房的锚。
很多人要说新房会变成二手房，这是没错的，但是新房先变成的是次新房，然后次新房变成普通二手房，*后十几年后，这个普通二手房因为物管管理下降，外立面老旧，设备老化等情况后，变成老破旧。只有少数保养特别好或者*能打破这个规律。
刚需去研究房价，是很无聊的一件事，应该是抓住机会，在自己承受力范围内买适合自己的房子，你一个刚需看了几篇文章，去预测未来房价涨跌，都是不靠谱的。在重庆买房如果是投资，其实是细分化的市场，每一种方法，和逻辑都是适合不同的人群，这个不能笼统的去说。就是不能说你买房就未来一定大涨，其实全国市场都一样，每座城市内部有细分市场。
但新房的角度，我觉得重庆的新房问题不大，*近有的楼盘特价房打个9折，都有人哭天喊地的。对于房产，房价波动正负10%，这属于正常的，没必要紧张。
对于新房市场的看法，我的观点还是老样子，稳新房房价，稳地价，整体市场除非遭遇系统风险，否则基本没有整体下行可能性。未来的新房变成二手房的问题，只要是交房5左右内次新房（这个还要去考虑物业维护保养的问题），依然具有保值的功能。
再次提醒，今天的文章是分析新房，不看二手房，今年年底的特价房，真的是一波抄底的机会。你要等明年更低，只有一种可能性，你懂的。
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