广州推盘峰过，供应骤降7成；租客向近郊外溢，外围区域租赁市场或景气？

来源：价值领地作者：世联评估 2021-11-23 00:00:00

作者：世联评估|首发：价值领地微信公众号

新房市场

广州

新房供应分析

2021年10月，广州商品住宅新增供应套数为7,256套，环比下滑67.7% ，同比下滑34%；供应面积76.66万平方米，环比下滑66.2% ，同比下滑27.2%

从各区供应情况来看，本月越秀、荔湾、天河以及从化新增零供应，番禺区、黄埔区以及南沙区为本月新房供应面积TOP3区域，三区合计供应面积占全市总供应面积的72.3%。本月番禺区供应登顶，供应面积22.17万平方米，环比下滑34%，占全市供应量的28.9%；黄埔区本月供应面积16.9万平方米，环比下滑38.9%，供应主力为黄埔中央城；南沙区本月供应面积16.32万平方米，环比上升7.2%，供应主力为湾区金融城等。中心五区方面，供应仅占总成交量14.6%。

从目前供求情况来看，外围区域依旧为供应主力。广州商品住宅新增供应量在9月达到高点，供应集中在国庆及其前夕推出，备战“金九银十”后本月新增供应量有所下滑，供应面积环比下滑66.2%。广州自4月新政后实行更严格的指导价制度，因此为避免多次申请造成指导价过多下浮，开发商会一次性推出更多货量。

新房成交分析

2021年10月，广州市商品住宅成交套数8,252套，环比上升5.4%，同比下滑22.3%；成交面积88.41万平方米，环比上升5.3%，同比下滑22.3%；成交均价32,955元/㎡，环比上升1.0%，同比上升6.5%

从各区成交情况来看，增城区、黄埔区和番禺区为成交面积前三区域，三区合计成交面积占全市成交面积的56.2%。本月全市十一区中，天河、越秀、花都以及增城四区成交面积环比出现下滑趋势，其余各区成交量环比集体上升，其中环比下滑幅度*的为天河区，环比下滑38.5%；环比上升幅度*的为从化区，环比上升114.5%；外围区成交量持续*。中心五区方面，成交仅占总成交量20.6%，成交主力为白云区，成交面积为7.64万平方米。成交活跃的区域都集中在价格洼地片区，尤其是黄埔区和广州不限购的两大区之一的增城区，可见成交仍以刚需客户为主。

2021年上半年调控政策频出，下半年官方对楼市的调控会持续加强，坚持“房住不炒”定位不变。10月成交量环比上月上升5%，但对比去年10月成交下跌22%，整体市场延续9月仍保持“不温不火”态势，且9月底第二批集中供地有过半数地块流拍，买家观望情绪浓。

新房存量及去化

2021年10月广州新房库存情况，选取了广州商品住宅2020年11月-2021年10月月均销售速度来计算，广州市商品住宅整体存量套数去化时间约为9.7个月，存量面积去化时间约为9.7个月，去化时间环比上月有所延长。

从各区情况来看，增城区、番禺区和南沙区存量套数较多，分别为25,737套、15,708套、14,134套；套数去化速度上，增城区、黄埔区和南沙区*快，分别为2,792.0套/月、1,735.5套/月和1,532.1套/月；套数去化时间上，天河区、黄埔区和越秀区去化周期*短，分别为3.7个月、4.9个月和7.5个月，压力*的为从化区、白云区以及番禺区，去化周期分别为15.3个月、14.4个月、13.7个月；由于供应量增幅大于成交量增幅，导致广州全市整体库存量上升，本月去化时间持续增加，库存周期于今年3月起持续上升，且持续7个月回升。

存量住宅市场

广州

存量房成交分析

广州全市存量住宅成交均价整体呈缓慢上升趋势，2021年10月广州存量住宅成交均价为31,972元/㎡，同比上涨11.1%，环比微跌0.1%，总体趋于平稳，维持高位稳定状态。

广州十一区均价中，越秀、海珠、白云以及南沙四区均价环比上涨，其余各区均价环比集体下滑，其中环比上涨幅度*的为南沙区，环比上涨1.0%；环比下滑幅度*的为从化区，环比下滑0.8%。本月高于广州全市存量住宅均价的区域队伍为天河、越秀、海珠、荔湾四区。

截至报告发布日，官方未公布2021年10月存量住宅成交套数及成交面积数据。回顾9月，广州存量住宅成交7,153套，较上月环比下滑22.9%，同比下滑43%；成交面积67.22万平方米，环比下滑23.7%，同比下滑40.7%；成交区域主要集中在番禺区、海珠区以及增城区。受存量住房交易参考价格出台的影响，广州9月存量住宅成交降温明显，金九成色不足，目前楼市各种调控信号释出，整体广州二手市场开始逐步“转冷”。

广州十一区成交套数环比均呈现下滑趋势，其中环比下滑幅度*的则是天河区，环比下滑34%。天河区是本轮指导价重点区域，在本轮96个指导价小区中独占55个，促使客户入市热情降低，因此天河区成交下滑幅度*为明显。越秀区共成交753套，环比下滑21.6%，本月均价为51,680元/㎡；海珠区共成交962套，环比下滑22.3%，本月均价为39,802元/㎡；荔湾区共成交524套，环比下滑24.8%，本月均价为32,350元/㎡。由此可见，二手楼市调控政策叠加二手住房交易参考价格的出台，促使客户入市热情降低，观望情绪浓，目前市场成交相对低迷。

住房租赁市场

广州

2021年10月广州市住房租金均价为51.4元/㎡·月，套均租金为4,230元/套·月，存量住宅成交均价为31,972元/㎡，租售比为1：622

从行政区来看，越秀区新房少且靠着*优势稳居中心城区租金水平首位；随着交通配套的建设，租客东移趋势明显，黄埔区租金水平位居外围城区租金水平之首。

随着城市建设推动叠加中心城区楼盘少租金高，租客向近郊外溢。外围区域的交通网络及居住配套在不断完善、电子商务时代下办公场所趋向灵活化、市中心租赁盘源供应紧缺租金高，在这三个主要因素的共同作用下，不少租客外溢至外围区域，促使其租赁市场得到发展。

土地市场

广州

土地供应

供应方面，2021年10月广州招拍挂供应土地11宗，总用地面积50.57万平方米，同比下滑70.3%，环比上升10%

从区域性看，本月中心五区共供应了4宗地块，天河区和白云区分别供应2宗，合计供应面积8.93万平方米，占全市总供应面积17.7%；余下7宗地块均由外围城区供应，供应面积41.64万平方米。其中供应宗数*多的为花都区，本月供应了5宗地块；而供应面积合计*的则是黄埔区，供应面积22.81万平方米，占全市总供应面积45.1%。

从用地类型看，本月广州全市无居住或商住混合地供应；商服用地本月全市供应4宗，供应面积8.93万平方米，环比上涨7.2%，占全市总供应面积17.7%；工业用地本月全市供应7宗，供应面积41.64万平方米，环比上涨10.6%，占全市总供应面积82.3%。

土地成交

成交方面，2021年10月广州全市成交土地共19宗，成交土地面积38.6万平方米，同比下滑79.6%，环比下滑70.5%；成交金额8.69亿元，环比下滑98.5%

从区域性看，本月中心五区成交4宗地块，均为白云区成交，成交面积8.33万平方米，占全市总成交面积的21.6%，成交金额2.84亿元；外围城区成交15宗地块，成交面积30.27万平方米，成交金额5.85亿元。

从用地类型看，本月全市无住宅或商住混合地成交，也无商服用地成交；本月全市仅有工业用地成交，共成交19宗，成交面积38.6万平方米，环比上升299.6%。

以上内容摘自世联评估《城市快报[广州]》。

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