供给量激增11倍，上海推盘节奏加快；新房成交上涨近4成！

来源：价值领地作者：世联评估 2021-11-25 00:00:00

作者：世联评估|首发：价值领地微信公众号

新房市场

上海

新房供应分析

10月住宅供应市场大幅上升。从上海商品住宅新增供应套数和面积角度来看，10月，商品住宅供应面积为94.87万平方米，环比上升858.28%，供应套数为9,348套，环比上升1,159.84%

从区域分布来看，本月19个行政区域有13个区存在住宅供应，其中南汇区拔得供应头筹，供应套数为3,118套，供应面积为29.56万平方米。

因上海第四批次集中供应陆续开盘入市，十月楼市供应大幅回升。第四批集中供应项目10月大多领到预售证，快速推向市场。第五批房源已经公布，市场供应充分，选择面更广。进入传统“银十”，时近年底，房企在销售及资金压力下开始加快推盘节奏，上海住宅市场供给量激增，甚至高于去年同期水平。此次放量，结束了从6月起逐期递减的下降趋势，预计2021年底供给端将持续发力。

10月新房供应市场回温显著，南汇区住宅供应放量，其中临港板块，一共有5个项目开盘，这些刚改类产品快速签约支撑了十月的销售。发布的第五批集中入市房源，涉及57个楼盘，将为未来两月带来稳定供应。

新房成交分析

本月新房住宅市场成交有所上涨。10月新房住宅成交8,085套环比上涨35.52%；成交均价为53,884元/㎡环比下滑0.27%

成交区域方面，奉贤区新房住宅成交套数拔得头筹，为1,713套，成交均价为34,685元/㎡

整体成交如期平稳回升，房企为缓解资金压力、加速回款、提高业绩通常会加大营销力度释放优惠进行促销，从而致使销售量上浮。符合传统供求理论，供给的增加引起了需求的增长。本月成交多发生在奉贤、南汇、宝山等外郊环区域，此类区域楼市均价基数较低，而传统意义的“市区”成交量萎靡，产品结构的变化导致上海市整体成交均价显示略有下降。

本月新房住宅市场成交有所上涨，奉贤区新房市场成交较为活跃。

新房存量及去化

10月，各区商品住宅存量共计481.83万平方米，存量套数为37,898套，存量面积去化时间为5.3月，相较于2021年9月，各区住宅存量面积及存量套数略有所减少。截至10月底，商品住宅库存集中于外环以外区域，例如奉贤、南汇、金山等区。其中，金山区存量面积以62.12万方居各区域之首，占全市存量的12.89%。

郊县区域的商品住宅存量持续居区域前列，各区住宅存量面积和存量套数略有减少，外环以外住宅存量依然稳居高位。

存量住宅市场

上海

存量房成交分析

10月存量房成交套数为13,396套，环比9月增加了11.25%，成交均价为57,583元/㎡，较上月有小幅下跌，属于正常波动。其中上海市核心区域黄浦区的成交均价依然保持*，为93,392元/㎡。而浦东新区成交套数依然为*，达2,809套，占比20.97%。

尽管10月成交量环比9月趋于利好，但总量较去年同期下滑明显。按照前期推出的房屋贷款审批政策来看，预计到年底前，市场会保持目前平稳冷淡的状态。而在房住不炒的大背景下，上海的存量住宅售价将持续维持在稳定的状态。

住房租赁市场

上海

2021年10月上海住房平均月租金与上月基本持平，为84.89元/㎡•月，租售比为1:678。各城区差异仍较为显著，其中，黄浦区由于区位优势月租金*，为128.73元/㎡•月，而金山区月租金仅29.04元/㎡•月。

上海租赁住宅需求仍然很大，核心区域由于存量供应房源有限，导致租金水平一直处于高位，在核心区域供需紧平衡之下，叠加比价效应，新增租赁需求外溢，带动一些距离城市核心轨交通达性较好的远郊区域租金上涨，如宝山、嘉定等。预计，未来租赁社区项目的分批入市，每年增加相应的租赁住房供应，能够在一定程度上缓解城市居住压力，尤其在解决区域职住分离，促进职住同城发展，帮助区域产业更好的落地方面起到积极作用。

土地市场

上海

土地供应

从供应土地面积来看，2021年10月份上海土地供应较上月有所减少。本月供应土地总面积（不含保障房）为196.85万平方米，与上月相比下降30.33%

本月共推出40宗土地（不含保障房），其中居住类用地27宗，土地面积为156.11万平方米，占比79.30%；商业类用地7宗，土地面积为15.31万平方米，占比7.78%；工业类、科研设计类用地6宗，土地面积合计为25.43万平方米，占比12.92%。从供应区域来看，本月浦东新区供应宗地数夺得榜首，共推出土地12宗。

上海2021年第二批集中供地于本月落幕，在开拍前有7宗宅地终止出让，但并未出现流拍的情况，表现优于同期其他城市，土地供应放量。

本月浦东新区持续供应发力，总体来说第二批集中土拍热度低于*轮，但算得上是平稳落幕。

土地成交

从成交土地面积来看，2021年10月土地成交市场持续回升，成交土地面积（不含保障房）为201.33万平方米，与上月相比上升95.22%，其中有十宗地有不同幅度的溢价。本月有46宗土地成交（不含保障房），居住用地成交27宗，成交土地面积128.68万平方米，占比63.91%；商业类用地成交3宗，成交土地面积2.77万平方米，占比1.38%；工业类用地成交16宗，成交土地面积69.88万平方米，占比34.71%。从成交区域来看，本月浦东新区土地成交市场较活跃，成交宗地15宗。2021年第二批集中供地由9月延期至10月，本月开始成交上浮明显。

10月土地成交市场回升，本地房企积极揽储，大华、豫园股份、港城集团、上海城建等积极拿地，扩充土储。第二轮土拍虽已结束，但因土地成交市场普遍存在滞后性，加上月内上海公布了第三批集中供地计划，预期有储地计划的企业也将陆续出手，成交趋势向好。

以上内容摘自世联评估《城市快报[上海]》。

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