长沙住宅市场观望情绪重；租赁与保障性住房建设或将提速？

来源：价值领地作者：世联评估 2021-11-26 00:00:00

作者：世联评估|首发：价值领地微信公众号

新房市场

长沙

新房供应分析

10月长沙市内五区商品房住宅供应91.8万平方米，环比增加5.9%、同比增加1.8%。与上月相比，全市供应有所上升。10月迎来国庆黄金周，是房地产市场创收的绝佳机会。房企积极推新，供应量增加也在合理之中。长沙市内五区有36个楼盘开盘推新，其开福区的保利时代·长沙北中心和上置绿洲雅宾利、岳麓区的龙湖江与城、雨花区的轨道万科悦府为纯新盘，其他楼盘均是加推。

从供应区域分布来看，10月岳麓区依旧高居榜首，供应30.8万平方米。开福区和雨花区供应较好，分布供应21.8万平方米、19.8万平方米。天心区和芙蓉区供应一般，分别供应10.4万平方米、9万平方米。

新房成交分析

成交量方面，10月长沙市内五区商品房住宅共成交73.9万平方米，环比减少22.4％，同比减少40.2％。与上月相比，成交量下降明显。10月住宅项目成交面积排名前3是岳麓区的长沙保利天汇、建工象山国际和开福区的保利时代·长沙北中心，其成交金额分别为4.10亿元、3.83亿元、3.53亿元。

成交均价方面，长沙内五区新房成交均价为12,304元/㎡，环比下跌3.43％，同比上涨7.43％，均价较上月有所下跌。10月毛胚房源较多，且精装修房源的均价普通不高，集中分布在11,400~16,528元/㎡，推货较多的楼盘基本都是毛坯房源，如开福区的保利时代·长沙北中心、雨花区的旭辉国悦府。

新房市场开盘小结

10月长沙市新建商品房住宅价格主要集中在9,000~16,528元/㎡，监控14个住宅项目在售，共推售2,781套，销售1,498套，销售率为54%，去化整体表现一般。其中雨花区的轨道万科悦府去化率高达100%。而长沙县的爱情·公望府和开福区的地铁中建·玖樾府去化表现一般，去化率分别低至8％、14％。长沙新房市场依旧两极分化严重，地段较好的房源越发稀缺。预计11月长沙新房市场供应量和成交量将有所下降，成交均价变动幅度不大。

存量住宅市场

长沙

住宅新房供应

2021年10月长沙市存量住宅均价为10,903元/㎡，环比上涨0.27%，同比上涨4.93%

环比上月，全市价格稳中有降，仅芙蓉区、岳麓区、雨花区保持小幅上涨态势，其他各区略微下降。根据长沙房产网的数据监测，长沙存量住宅市场的存量住宅仍处于高库存状态，挂牌房源31,667套，较上月增加1.46%，但成交情况惨淡，面临去化难的局面。

目前全国加码调控的城市在增多，房地产税试点工作在推进，长沙虽未处于调控的热点地区，但受舆论氛围渲染的影响，对房价上涨的预期被打破，潜在需求者的观望情绪加重，存量住宅成交流动性进一步降低，市场心态的变化导致热度有所下降，预计年前存量住宅市场将存在调整压力，销售面积和金额同比下降的可能性较大。

住房租赁市场

长沙

10月，长沙市住宅租金均价为29.7元/月/㎡，环比下跌1.98％，同比上涨4.95％，租售比是1:367

从区域分布来看，内五区中开福区的租金均价*为33.4元/月/㎡，四县市中长沙县的租金均价*为26元/月/㎡。长沙首个公租房小区“邻里百货铺”在开福区伍家岭街道浏阳河社区的福泽园B区公租房小区开张。福泽园B区公租房是开福区文明创建创新典型，公租房住户参与志愿服务换积分的创新之举得到了租户的认可。近年长沙市在严格落实房地产调控政策的同时，加大公租房建设，加快培育和发展租赁市场，建成全省规模*、门类*全的住房保障体系。

土地市场

长沙

土地供应

10月20日，位于岳麓区梅溪湖国际新城二期，金菊路与梧桐路交会处东北角的[2021]长沙市132号地块上市挂牌。本次挂牌出让面积为20,604.78平方米（合30.907亩），用地性质为商业商务（B1B2），容积率：FAR≤7.1，绿地率：GAR%≥25%，建筑密度:D%≤50%，建筑高度：H≤220米。起始价30,431万元，起拍楼面价约2,080元/㎡，竞拍保证金15,215万元。

交易条件主要包括竞得人须出资建设市政道路（青梅路）等；要求商业物业中不少于8万平米的新建建筑空调系统冷热源须由区域集中供冷供热系统提供；须建设并自持不少于计容面积5万平方米的集中式商业购物中心；竞得人或其所属企业集团旗下须拥有不少于2家世界500强企业；竞得人需在签订《成交确认书》的同时与湖南湘江新区发展集团有限公司签订《履约监管协议》并接受考核。

地块位于岳麓区梅溪湖国际新城二期超级中轴，靠近在建的地铁2号西延线、6号线的交汇处省图书馆新馆站，该项目将与其东侧“绿城招商·桂语雲峯”项目进行整体开发，打造梅溪湖二期超级中轴上*个超大型TOD商业综合体项目，投资价值较高，但距离梅溪湖板块在建新房和存量住宅有一定距离，目前周边配套有待完善。

土地成交

10月22日，位于芙蓉区杉木村的[2021]长沙市127号地块迎来出让，成交价44,630万元，被长沙市房地产开发有限公司以底价竞得，折合楼面价6,599元/㎡。该宗地规划用途为城镇住宅用地(二类居住用地R2)，容积率：FAR≤2.5（计容建筑面积不超过67,608平方米）。

该宗地采取“限房价+竞地价+竞自持”方式挂牌，*可竞自持租赁住房面积60,858平方米（竞住宅建筑面积），土地挂牌出让*限价49,100万元，挂牌宗地的住宅（毛坯）销售均价不超过13,300元/㎡。项目建设须按相关文件落实装配式建筑和教育等配套要求；摘牌单位必须保证该项目建筑前区满足相邻城市规划道路的协同设计要求，并无条件在建筑前区承担城市规划道路的人行道功能以及承担沿道路公共附属设施放置和后续的相关建设维护管理协调工作；此外竞买人的购地资金不得使用参与竞买企业控制的非房地产企业融资等。

[2021]长沙市127号地块位于隆平科技园板块，临近规划地铁(在建)6号线。周边在售项目美的正荣· 云樾，均价13,800元/㎡。地块靠近浏阳河风光带，自然环境舒适宜居，但生活服务配套尚待成熟，把握好项目定位、科学确定目标客户群对这种城市近郊大型生地开发项目显得至关重要。

土地市场小结

供应方面，本月六区内共出让土地面积289.38万平方米，同环比有明显增加，环比增加176.13%，同比增加534.96%。本月内六区一县共挂牌土地44宗，其中包括6宗商业用地，5宗工业用地，8宗城镇住宅用地，21宗商业住宅用地，3宗仓储用地、1宗加油加气用地。

二轮集中土拍中，限地价、竞自持租赁住房的挂牌数量占比较大，租赁住房和保障性住房建设将提速，对房企来说也是调整产品结构的重要信号，应对物业开发结构、资产持有等综合能力进行匹配化调整。11月将进入集中供地空窗期，住宅用地供应减少，预计长沙县仍是涉宅地块挂牌的主力。

成交方面，本月内六区一县共成交土地面积155.97万平方米，环比增加76.93%，同比增加305.84%。本月内六区一县成交土地27宗，其中5宗商业用地，10宗工业用地，7宗商业、住宅用地，3宗城镇住宅用地，1宗物流仓储用地，1宗加油加气用地。

长沙第二次集中土拍落幕，其中16宗土地提前中止/终止、3宗流拍、10宗底价成交。分区县来看，天心区表现较好，成交3宗，雨花区供应数*多，但*终无一成交。二轮土拍的流拍率显著走高，土地市场降温明显，主要原因还是土拍规则的升级，加强对房企开发资质和购地资金审核等措施提高了拿地门槛，房企拿地行为将更加理智谨慎。

以上内容摘自世联评估《城市快报[长沙]》。

更多楼市资讯和专业分析，请参阅世联评估《城市快报》。

如需免费领取世联评估热点城市完整报告，敬请与我们客户经理联系，或点击下图留下您的联系方式：

世联●数据服务

自1999年开始，世联评估着手搭建房地产数据平台，*小颗粒度到房号。覆盖全国340多个大中城市、不少于45万存量小区、1.3亿套住房，每月更新市场有效买卖案例800万条以上，累计案例总量10亿+条，实现365天*24h的1秒精准估价。世联评估的数据类型产品与咨询服务，可渗透全产品类客户、全生命周期、全业务场景，与国内几十家银行总行和众多大型金融机构建立了深度合作关系，帮助客户快速奔向大数据时代。