世说评语 | 房地产开发企业的存货,到底该怎么评?

来源:价值领地   作者:世联评估   2021-12-08 00:00:00


作者:世联评估|首发:价值领地微信公众号

房地产行业政策持续缩紧的情况下,房地产公司的股权评估需求逐渐增多,对于房地产开发企业的重要资产——存货,该怎么评?与单独评估土地或者在建工程,又有什么区别?

房地产开发企业的存货 是指企业在日常活动中持有的以备出售的开发产品、处在开发过程中的在建开发产品、在开发过程或提供劳务过程中耗用的材料、物资、设备等。

本次以取得土地尚未开发或开发前期为假设前提,分析在房地产开发企业的股权评估中,存货评估方法的选用及注意事项。

一、评估方法的选用

对待开发土地或者在建工程的评估,一般采用剩余法或者假设开发法

根据《资产评估准则术语2020》,假设开发法是指将开发完成后的不动产价值减去后续开发的必要支出及应得利润从而得到评估对象价值的方法。假设开发法本质是以不动产预期开发后的价值为导向求取评估对象的价值。

假设开发法,也称为剩余法、倒算法或预期开发法。从术语准则的内容来看,在资产评估中,剩余法和假设开发法可以划等号,但是行业惯例一般是在纯单项土地评估时,描述为剩余法;在对单项在建工程进行评估时,描述为假设开发法。

《资产评估执业准则——资产评估方法》中仅介绍了三种基本方法,即市场法、收益法、成本法的定义、应用前提及注意事项,未介绍基本方法的衍生方法。根据《城镇土地估价规程》,《房地产估价规范》,剩余法及假设开发法的对比如下:

从上述对比内容来看,剩余法与假设开发法的公式内容一致,《房地产估价规范》中对假设开发法的使用前提,操作步骤、注意事项描述的更全面,在实务中,更多的参考其相关内容来操作。

那对房地产开发企业的存货评估,也是选用假设开发法吗? 房地产开发企业进行开发建设,销售房产,其经济行为与制造型企业销售商品异曲同工,资产评估中产成品的计算公式为:

开发的房产作为一项特殊的商品,则上述产成品的计算公式可变换为:

进一步展开得到:

由于房地产作为特殊的产品,其交易环节比普通产品会多一个土地增值税,则:

若房地产未开发完成,则对应还需要支出续建成本及开发过程中的管理费用及投资利息,则:

以生产制造型企业开发产品推导出来的房地产开发企业开发成本的计算公式与假设开发法的计算公式几乎一样,姑且称之为“权益法假开”,那在它们存在哪些异同点呢?

二、假设开发法与“权益法假开”的对比

1.公式构成基本一致

“权益法假开”比假设开发法,多考虑土地增值税,企业所得税,这个主要是由于股权评估中,土地增值税和企业所得税计算的数据可获得,股权评估的结论内涵为股东享有的权益,必须扣除相应的税费;假设开发法作为单项资产评估的一种方法,企业的历史数据一般无法取得,所以不考虑计算,或者采用预征的方式考虑土地增值税,是由于程序受限造成的瑕疵。

2. 各项参数取值对比

3.经济内涵

假设开发法是将在建工程作为一个整体,考虑其转让交易情况下的市场价值,所以其计算结果是V值。根据估价目的的不同,会需要考虑估价对象的取得税费,因此取得对价V需要作为投资利息、销售税费的计算基数,这是第三人购买在建工程的交易成本。

“权益法假开”是将在建工程视为产权人的一项资产,以产权人能够享有的权益出发,扣除其权益实现过程的各种成本费用,计算时扣除的是已投入的历史成本。在这种计算思路下,同一个开发项目,在不同的运营方手里,价值是可能产生差异的。

从结果来看,假设开发法和“权益法假开”的内涵均为“已投成本+已实现的利润 ”,假设开发法由于历史数据不足,对土地增值税考虑不充分,且没有计算企业所得税,但是它有充分考虑资产转让时第三人支付的对价对资产价值的影响,所以估值结论作为单项资产交易有参考价值;“权益法假开”是建立在现有产权人的历史投入基础上,基于持续经营和现有管理水平的假设,扣除资产价值实现过程中的成本费用对产权人判断通过该项资产可享有的权益更具参考意义

三、结语

从上文分析可以看出,房地产开发企业股权评估项目中,存货的评估思路可以从制造型企业产成品评估公式演变而来,推导得出的公式组成与假设开发法评估基本一致,但是由于适用前提不同,计算过程中的各项参数取值不完全一致,*终的经济内涵也有差异。

剩余法作为城镇土地估价规程中规定的土地估价方法之一,其公式和内涵与假设开发法一致。若房地产开发企业的存货是刚取得的土地,还未开发建设,可以采用“剩余法”单独评估土地的市场价值吗?剩余法和假设开发法在使用过程中,由于历史数据的不便取得性,未充分考虑土地增值税和企业所得税的影响,且剩余法的计算结果为“市场价值”,不是股东可享有的权益,所以若采用剩余法单独评估了土地的市场价值,那也是需要另外扣除必要的土地增值税和企业所得税的,而不能直接使用“剩余法”的结果作为评估结论。

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