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来源：价值领地作者：世联评估 2021-12-14 00:00:00

作者：世联评估|首发：价值领地微信公众号

数据透视

截止时间

2021-11-30

数据来源

世联EVS数据平台

地区

北京

上海

成都

佛山

重庆

南京

杭州

宁波

昆明

厦门

苏州

温州

无锡

东莞

郑州

太原

西安

北京

存量市场概述

2021年11月，北京存量住宅成交套数环比上升、同比下降。本月存量住宅成交11,851套，较上个月环比上涨26.88%，同比下降31.37%；本月存量住宅均价为52,576元/㎡，环比上涨0.4%，同比上涨3.62%

朝阳区、丰台区和海淀区存量住宅成交套数为前三，分别为2,939套、1,383套和1,355套，占比分别为24.8%、11.67%和11.43%。成交量*的朝阳区，依然是名副其实的成交大户，占比与往期比较基本持平；延庆区区成交套数*少，成交共计81套，占比0.68%。成交均价方面，西城区*，为118,105元/㎡，成交均价*出现在延庆区，为22,739元/㎡。

11月份北京市主城六区均呈现上涨趋势，朝阳区上涨1.05%，东城区上涨0.93%，海淀区上涨0.88%，丰台区上涨0.83%，石景山区上涨0.46%，西城区上涨0.28%。

11月北京存量住宅市场主要中心城区及多数远郊区总体出现了小幅度增长趋势。主城六区和多数远郊区成交价小幅升高，本月北京存量住宅成交套数环比呈现上升趋势，连降态势有所改善。年末将近，房产市场逐月下降情况导致央行等机构多次释放信号，维稳市场意图显著，进入11月以来市场低潮有所改善成交量小幅回升。

自3月份疫情得以控制，学前*需求增大，外加大量购房需求得以释放，存量住宅市场首创新高，此热度并未延续，4月起成交量逐月呈现下降趋势10月成交量小于万套。进入11月以来房产信贷环境有所改善，利率下调贷款速度加快外加市场稳定等政策信号频发，购房者观望情绪有所缓解，市场情况略有回升，刚需群体合理购房需求的释放，促使市场成交量有所回升但与往年成交量相比仍处于较低水平。

现阶段已进入年末，北京市整体市场延续了2020年下半年的态势。作为首都北京存量住宅房价仍处于高位，楼市销售热度回落，若无重大宽松政策，长期来看存量住宅市场将继续保持平稳。

上海

存量市场概述

11月上海存量住宅均价为5.75万元/㎡,与10月价格相比微降；16个行政区里，10降6升，挂牌价格微降。

11月存量住宅成交量15,048套，环比上涨12.3%，同比下跌59.3%，成交面积环比上涨11.6%，成交金额环比上涨8.4%。2021年第四季度中进入市场的11月，上海存量住宅交易市场交易量比去年同期仍有较大下跌，市场呈“价格稳定，成交下降”态势。

本月上海16个行政区成交套数中除黄浦、崇明和虹口有所下跌，其余全部上涨，涨幅前三分别为嘉定区（涨幅30.43%）、静安区（涨幅23.09%）、松江区（涨幅21.97%），全市波动平均幅度为10.85%。

成都

存量市场概述

11月成都存量住宅均价为13,587元/㎡，环比下跌0.28%。中心城区全部下跌，其中跌幅*的是金牛区，跌幅为0.63%，跌幅*的是锦江区，跌幅为0.10%。

近郊有涨有跌，其中涨幅*的是温江区，涨幅为0.34%，跌幅*的是新都区，跌幅为0.57%。

从中心城区各行政区房价环比监测结果来看，11月房价全面下降。目前锦江区和高新区房价*，其次是青羊区和武侯区，成华区和金牛区房价较低。

成都市中心城区各行政区房价近6个月走势

自5月政府指导价发布以来，市场经过几个月的横盘期，随着成交量的减少，卖方市场预期减少，挂牌价格下调的房源增多，二手房价格逐步松动，政策调控效果显现。随着年底到来，前期积压需求释放加上年末换房需求上升成交量出现较大幅度上升。

11月23日，成都市住建局发布《关于精准应对疫情冲击全力实现年度目标的通知》，从加快推进重大项目建设、推动建筑业提质增效、促进房地产平稳健康发展三个方面提出了12条措施。其中促进房地产平稳健康发展的措施有4条，一是提高房地产审批效率，二是鼓励项目加快上市销售，三是提高预售资金监管使用效率，四是协调金融机构加大支持力度。由于部分金融机构对“三线四档”政策存在误解，信贷收缩过紧。成都市住建局本次发布的《通知》，有利于金融机构准确把握和执行好房地产金融审慎管理制度，保持房地产信贷平稳有序投放。提升资金效率、加快审批速度，能够减轻开发商的资金压力，降低经营风险，增强开发商在成都继续开展房地产业务的信心。

重庆

存量市场概述

11月份重庆存量住宅均价为10,204元/㎡，环比上涨0.81%，同比上涨7.06%。本月各城区存量住宅房价走势平稳，主城各区除江北区稍有下降外，其余各区都有上涨。

11月重庆市主城区存量住宅市场整体处于比较平稳的状态，略有上涨。本月沙坪坝区、大渡口区价格上涨幅度较为明显，而江北区有所下降。此外，价格*的行政区为江北区，其存量住宅均价仍然占据榜首的位置。

11月份重庆各行政区存量住宅均价总体较上月涨幅更加明显，但整体市场依旧保持在一个相对平稳的区间。

2021年已近尾声，纵观全年，无论从成交量还是成交价来看，市场情况都要优于2019年和2020年。2021年开春起，重庆便迎来上涨，至秋末趋于平稳，始有部分行政区有小跌。

近期大政策环境的放松、金融管控降压、央行降准等一系列信号的释放，也许对于前段时间成交疲软的行情会有所改变。

佛山

存量市场概述

11月份佛山市存量住宅成交套数共2,988套，环比上涨11.20%；成交总面积为36.29万平方米，环比上涨12.14%。其中对比10月成交量位列五区之首的顺德区，11月成交套数为1170套，占比39.16%，环比上涨21.62%。而南海区成交960套，占比32.13%，环比上涨6.55%，其成交量位居第二。其余三区二手房成交量和环比分别为：禅城区408套、环比下跌7.27%；三水区311套、环比上涨21.48%；高明区139套、环比上涨8.59%。本月在银行贷款政策放松，房贷利率下调后存量住宅市场成交量逐渐回暖。

11月佛山市存量住宅均价为14,001元，环比下跌0.07%，同比上升4.22%。五区中环比涨幅*的是南海区，为0.27%，其次为禅城区环比上升0.09%、顺德区环比上升0.07%、三水区环比下跌0.12%；高明区环比下跌0.79%。除了三水区和高明区环比下跌外，佛山其他区域房价稳中有升。虽然银行房贷政策有所放松，但因时值年尾，楼市进入传统淡季，预计12月楼市成交量不会有较大涨幅。

东莞

存量市场概述

11月份东莞市存量住宅均价为24,712元，同比上涨13.37%，环比下跌1.68%；其中同比上涨幅度超30%的镇区只有石碣镇（31.73%）。全市各镇区全呈环比下跌态势，下跌幅度在0.32%-3.37%之间，其中樟木头镇环比下跌3.37%，跌幅*。

从今年11月份东莞行政区存量住宅数据来看，东莞市存量住宅市场出现了前所未有的各镇区全呈环比下跌态势，市场将依旧处于低迷的趋势。2021年是房地产行业的转折年。随着房贷及预售资金监管收紧，各地二手房指导价出台，房地产税试点即将展开，商品房及土地市场明显降温，叠加个别房企债务暴雷，市场深刻领悟到“房住不炒”的精神。根据2021年11月1-14日东莞市商品房成交情况来看，商品住宅成交1022套，成交面积12.49万平方米，面积环比上升6%。

11月东莞新建住宅市场遇冷是事实，存量住宅成交更是跌至前所未有的冰点，其中也有“笋盘”频出，整体价格稳中有降。后市展望，在房地产调控的环境下，东莞存量住宅市场成交将持续低迷。

昆明

存量市场概述

11月份昆明二手房均价为10,987元/㎡，环比下跌0.45%，同比增长4.13%。本月昆明二手房均价持续小幅下跌。

从各主城行政区均价环比监测结果来看，虽然昆明二手房均价持续小幅下跌，但是市场波动总体平稳，主城区各区价格波动也比较平稳，西山区在五个主城区中仍居于高位，五华区和盘龙区紧追其后，其次是官渡区，*是呈贡区。

本月昆明二手房房价仍然呈现全面下跌趋势,其中呈贡区跌幅*，官渡区跌幅*小，各区域跌幅均在1%以内，价格持续下探。年末换房需求上升，叠加政府促进房地产市场平稳健康发展的政策，二手房销量呈现上涨趋势。新房方面，昆明解冻了自5月份开展治理行动以来暂停的环滇池房地产项目销售备案工作，环滇高价楼盘解禁带来11月新房成交价格的冲高。但由于市场供应量较大，需求相对有限，市场销售压力仍然较大，整体市场预计持续调整。

杭州

存量市场概述

11月份杭州市区存量住宅均价为40,595元/㎡，环比上涨0.26%，同比上涨10.47%

行政区方面，西湖区依然为全市均价*的行政区，11月均价为54,923元/㎡，其次为上城区，11月均价为52,772元/㎡，滨江区、下城区、拱墅区、江干区11月均价也超过40,000元/㎡；涨跌方面，11月淳安县呈下跌趋势，环比下跌0.02%，均价为16,221元/㎡；；其余行政区呈上涨趋势，涨幅*的为拱墅区（42,201元/㎡、环比上涨0.62%），其次是临安区（17,903元/㎡、环比上涨0.53%），其他行政区也均有不超过0.5%的上涨。

11月杭州存量住宅市场终于止跌回升，从10月的2字头爬回至3字头。截止到11月30日，杭州市区二手房签约量套3406套，环比上升29.16%

目前杭州二手房成交量上涨存在偶然性。受十一假期影响，一般十月成交量都不高，11月恢复正常后，会导致近期网签出现明显上升的现象。3000多套的成交量与往期上万套比较，仍然在底部。

政策方面，杭州地铁6号线二期正式开通，利好周边楼市。

成交方面，随着官方定调；贷款利率下调，银行放款提速；新房备案价上调；开发商信心提升。相信楼市已在慢慢回暖。

南京

存量市场概述

南京市存量住宅均价29,896元/㎡ ，十一区中，整体均价与上期相比微降。主城区中，建邺区环比上涨*多，上涨了0.69%。三郊区中高淳区和溧水区环比上涨，六合区环比下降，高淳区涨幅*。

11月南京存量住宅成交7,502套，比上月的5,828套增加了1,674套，环比上涨28.72%，比去年11月的10,383套增减少了2,881套，同比下降27.75%

从各区成交情况来看，栖霞区以1,424套成交量位列全市*，占全市成交量的19.0%，江宁区以1,230套的成交量位列全市第二，占全市成交量的16.4%，浦口区以964套的成交量位列全市第三，占全市成交量的12.9%。

11月，南京存量房市场价格总体态势平稳。存量住宅市场较上月出现明显上升，但存量住宅市场回暖迹象不明显。购房者越来越看重房子的自住属性，高品质将很有可能成为未来存量住宅的核心竞争力。

宁波

存量市场概述

11月，宁波市存量住宅均价为24,628元/㎡ ，环比下跌0.16%

从市六区看，鄞州区作为宁波市辖区之一，历史文化悠久，辖区内集聚交通资源、教育资源、商业资源，跻身全国工业百强区和中国科技进步示范区，存量住宅均价持续位列*，11月均价达27,684元/㎡，环比下跌0.32%。其次，江北区、海曙区分别位列第二和第三，存量住宅均价均分别为27,468元/㎡和25,994元/㎡。

宁波市存量住宅均价环与上月相比，略下跌0.16%，存量住宅房价总体略微下跌。分行政区看，11月宁波六大行政区中三区有略微的下跌，均价环比基于平稳。

厦门

存量市场概述

厦门11月份整体均价39,081元/m²，环比上涨0.46%

六大行政区价格除同安区有一定幅度的下降，其它五区都有小幅上涨，其中岛内思明区、湖里区环比分别为0.45%、0.17%；岛外四区，同安区、集美区、海沧区、翔安区环比分别为-0.47%、0.68%、0.29%、0.77%。

厦门2021年11月全市存量住宅成交1,774套，环比上涨21.9%，同比下降49.6%，存量住宅成交面积194,460平方米，环比上涨18.4%，同比下降43.5%

11月厦门疫情已得到良好控制，楼市慢慢回温。本月全市共获批7张商品住宅预售证，新增供应套数3,547套，新增供应面积34.73万m²。其中包括岛内的中海国贸上城和建发五缘橖月，岛外海投自贸城、金茂悦云湾和远洋风景则是首次取得预售证，12月厦门迎来第三次土拍，而且本次为集中供地，起拍总价达356.40亿元，房地产市场预计会借助拍地炒作营销，项目打折促销、工抵房、特惠房等层出不穷，成交有望保持良好态势持续回升。

苏州

存量市场概述

2021年11月二手房成交量4,905套 ，环比上涨37.47% ,其中住宅成交4,314套,环比上涨38.98%

本月城市均价横盘，各行政区价格大部分略微下跌。其中相城区、吴中区、吴江区、苏州工业园区、虎丘区、姑苏区上涨幅度分别为-1.33%、-0.75%、-1.08%、0.47%、0.28%、-0.34%。

从11月成交套数中，吴中区以成交量907套位居*，占比为21.02%；姑苏区位居第二，成交量为871套,占比为20.19%；苏州工业园区紧随其后，成交量为712套,占比为16.50%；吴江区成交量为696套,占比为16.13%；虎丘区成交量为582套,占比为13.49%；相城区垫底成交量为546套,占比为12.06%。

苏州市十一月二手房市场，在苏州银行四大行，首套、二套房贷利率全线下调，*5.5%。并且银行放款的速度都普遍加速，*快有银行一周就可以放款。利率的下降，和放款时间的缩短，都明显的刺激了市场的成交，十一月苏州二手房市场吹起暖风，十一月二手房成交量环比10月上涨37.47%，但是苏州二手房均价并无太大波动，苏州市二手房市场“房住不炒”的大方针并没有变。国家调控的方向，始终是一个能让人民安居乐业的健康房地产市场。所以房价已经失去了大涨的基础，所有的成交量与价格，都会趋于理性。

温州

存量市场概述

11月份温州市存量住宅均价为18,317元/㎡ ，环比下跌0.27% ，同比涨幅2.15% 。本月11个区县市，有4个区县市环比上涨，7个区县市环比下跌。在上涨的区县市中，洞头区上涨幅度*（↑1.90%），而在下跌的区县市中，下跌幅度*的为瑞安市（↓0.74%）。

存量住宅房价环比下跌0.27% ，在稳房价的基调下，预计价格难以出现较大波动。总体上，11月的楼市比去年同期好一些，预计短期内楼市仍将保持稳定。

无锡

存量市场概述

11月无锡存量住宅均价为14,349元/㎡，环比上升0.05%，同比上涨2.46%，成交情况环比同上月相比相对稳定。11月份无锡整体保持稳定，其中宜兴涨幅相对较大，上升0.26%。

成交数量和成交面积的上升显示了市场的稳定，各地的信贷政策也在释放出良好的信息，市场回暖，预计在未来一段时间内，市场交易价格以及交易量将逐渐趋于稳定。

郑州

存量市场概述

2021年11月，郑州存量商品住宅整体均价为13,837元/㎡ ，较2021年10月份整体均价13,869元/㎡，环比下跌0.23%；较2020年11月份整体均价14,052元/㎡，同比下跌1.53%

郑州市中心城区（惠济区、金水区、中原区、二七区、管城回族区）存量房价格，除金水区外，环比均有小幅度下跌，二七区下跌幅度*，环比下跌0.93%，管城回族区、惠济区、中原区下跌幅度分别为：0.19%、0.52%、0.10%。金水区是*环比上涨的行政区，环比上涨0.20%。中心城区中均价*的行政区仍为金水区，均价为15,832元/㎡，管城回族区次之，均价为14,618元/㎡。

郑州存量住宅均价已经经历了五连跌，从而导致房源会继续增加，交易周期拉长，一些条件较差的房子，如房龄长、老旧小区的房子，出售会更加困难。虽然11月郑州存量住宅均价还是处于下跌状态，但是主城区中金水区房价出现回暖相对上个月有小幅上涨，由此可见存量住宅市场在信贷环境宽松的支撑下，市场有所回暖。但是从整体来看，考虑本轮行业调控坚决，预计未来房地产政策层面将继续坚持“房住不炒”的政策主基调，短期内是难以扭转郑州存量住宅市场持续降温的大趋势。

太原

存量市场概述

2021年11月份太原市存量住宅整体均价为10,791元/㎡ ，较2021年10月份整体均价10,814元/㎡，呈现轻微下跌趋势，跌幅为0.21% 。较2020年11月份整体均价11,091元/㎡，呈现下跌趋势，跌幅为2.70%

各行政区中，除尖草坪区环比上涨，涨幅为0.14%外，其余五区均环比下跌,跌幅在0.36%以内。其中下跌幅度*的是万柏林区，跌幅为0.36%；下跌幅度*小的是晋源区，跌幅为0.08%。

2021年11月份太原存量住宅市场整体呈平稳态势，除尖草坪区环比上涨外，其余五区均环比下跌,跌幅在0.36%以内。太原市六区 “南高北低”态势依然明显，二手房价总体保持平稳。

2021年太原市继续坚持“房住不炒、因城施策”的定位不变，进一步加强房地产市场监管，整顿和规范房地产市场秩序，太原存量住宅市场进入平稳下调期。

2021年11月份太原市存量住宅市场整体保持稳定，较2021年10月份存量住宅整体均价环比微跌，跌幅为0.21%。预计太原存量住宅市场将会延续“平稳运行”态势，部分区域仍会呈现小幅下跌趋势。

西安

存量市场概述

11月西安市城市均价13,906元/㎡，环比下跌0.16%，同比上涨6.94%。11月主城区均价继续下跌，跌幅收紧房价趋于稳定。本月存量房成交3,325套（不完全统计），环比下跌3.8%，继续下跌。

11月西安市11区2县，4涨9跌。主城区依旧是雁塔区遥遥*，均价17,851元/㎡，环比下跌1.12%；紧随其后的是长安区，本月均价13,988元/㎡，环比下跌0.42%；灞桥区位列第三均价为12,873元/㎡，环比上下跌0.46%；未央区均价为12,776元/㎡，环比上涨0.14%；碑林区均价为12,525元/㎡，环比下跌1.12%；莲湖区均价为12,373元/㎡，环比下跌0.25%；新城区均价为11,105元/㎡，环比下跌0.62%。

远郊区县涨幅*的是阎良区均价为6,570元/㎡，环比上涨1.61%；鄠邑县区均价为8,884元/㎡，环比上涨1.24%；高陵区均价为7,815元/㎡，环比上涨0.06%；周至县均价为4,385元/㎡，环比下跌0.72%；蓝田县本月均价8,768元/㎡，环比下跌0.82%。