重庆第三轮土拍,其实藏着大彩蛋

来源:大卫聊地产   作者:大卫   2021-12-14 00:00:00

有人说重庆第三轮土拍很“平平无奇”,全是些“固有套路”;

还有人说,凉了。

突然挺惆怅。

历史总是惊人的相似,多少年来,几乎都是多数人嘲笑少数人

而能在每次行情里发现机会,把握机会的,却一直都是少数人。

就像这一次,有很多细枝末节的土拍线索,都非常值得品读;

一些亚马逊的蝴蝶,已经起飞了

我通过一个相对很明显化的例子简单分享几点。


01

新格局

观音桥地块,是本次重庆土拍*有看点的一次成交。

香港置地和华润置地一起花了超30亿,拿下观音桥核心位置的综合体项目,第二天他又单独拿了附近一块住宅用地

(图源朋友圈)

综合体整体成交楼面价12430元/㎡,很多人价格不高,但实际上,其背后的真实状况,会远远超出你的想象

我随便说几点:

其一,“中环万象”将在重庆合体?重庆的商业格局,将被改变!

其二、无论华润,还是香港置地,除了商业,很重要的特征是:他们在一线城市的核心位置,都有非常*级的豪宅作品

这一次,两家共同发力观音桥,是一个明确的新号:重庆回归核心区或者说开始谋求建设“城市极核区”的步伐,正在全力加速

其三,看似12430元/㎡的楼面价,抽丝剥茧后,会发现背后隐藏着很多门道:

包括住宅部分楼面价和合理性售价预估,都令人为之一振,并由此让我嗅到了很多「财富的味道」...

下面,我依次分享其中的几点关键逻辑。


02

重庆惊现「神奇组合」

上述综合体项目中,一块商业用地要求非常苛刻:

1)自持不低于20年,限期开业;

2)申请人需同时与LVMH路威酩轩、RICHEMONT历峰、KERING开云、HERMES爱马仕四大国际消费品集团已有合作,且本次须引进落地相关国际品牌不少于10个

(RICHEMONT历峰旗下部分品牌)

这意味着什么呢?

华润万象系大家不陌生,但很多人不知道,香港置地*拿手的,其实不是住宅,而是国际化商业

香港置地是中环的*业主之一;

拥有并管理中环核心商业区著名的怡和大厦、交易广场、置地广场、太子大厦、遮打大厦等;

很多国际大牌旗舰店都是香港置地的长期租户...

(香港太子大厦)

中环+万象+明确的“国际一线品牌”引进策略

意味着一座能辐射整个西南地区的高端消费场景,正式启动;

在很大程度上,这也预示着重庆的世界级商圈、“重奢”消费地标,将在观音桥一锤定音!

而国际化商业地标回归的背后,实际上折射出来的,又是重庆核心区的回归


03

核心区的深度回归

基于重庆山水城市地貌特征,为了扩产业,扩城市,重庆不断的外拓式发展

但*近几年,你会发现很多的底层逻辑支撑变了

  • 比如:

  • 在环保、生态、低碳的国家战略引导下,“摊大饼”“求规模”式的城市扩张,迎来拐点;“大拆大建”逐步被“城市更新”所取代;

  • 又比如:

  • 城市扩张的边界,明显存在“物理边界 ”制约,超过约25KM的城市半径,工作、生活等效率,将会下降,配套投入的人均效能,也会降低。

    重庆就更加明显;

    其一,经过快速建设,重庆的大骨架已然搭建成型,再远,会明显的边际效应递减

    其二,在成渝双城经济圈的顶层设计下,重庆的目标是国际化都市;

    国际化都市,必须要有更加亮眼、更特色化的都市名片

    也就是重庆的繁华璀璨、8D魔幻、现代化,需要进一步凸显!

    于是:核心区必须回归

    对外,重庆的「国际消费中心城市」,要通过人流量更密集,位置更中心的核心区去承载;

    对内,顺应城市发展理念,从做大,到做精,是城市可持续发展的必经之路。

    纵观国内外一流的大都市,也都会有一个强中心;

    这个中心的意义,在于他能将城市繁华、文化个性、特色风貌、实力水平...展现在世界面前。

    (观音桥实景)

    同时,资源集约化进一步促成了高效生活、事业、社交圈的建立。

    而现在,在城市主导者的推动下,观音桥,吹响了核心区回归的号角!

    (观音桥实景)

    主导者有两方:一是政府,二是开发企业

    进场的香港置地+华润,实质上并非简单买地开发,而是一次「双向选择」。

    背后的推动力量,既是信心,更是决心啊!

    比如,关于未来价值预期的测算


    04

    观音桥,值多少?

    观音桥12430元/㎡楼面地价背后,其实有很多门道;

    而且结果会令你大吃一惊!

    (图源锐理数据)

    先说地价问题

    综合楼面地价12430元/㎡,该怎么拆分?

    首先24.45万方里,有60%(约14.67万方)商业商务用地,40%(约9.78万方)住宅用地;

    商业商务部分,自持+市场现状=大家都懂,该部分楼面价按财务算法,顶多给到约9000元/㎡左右;

    那么,折算到40%住宅楼面价,就是)24.45*12430-14.67*9000)/9.78;

    答案是大约17575元/㎡

    房价卖多少,才合商业逻辑?

    得到实际楼面后,我给大家测算一下住宅价格。

    地价17575元/㎡,契税536元/㎡左右,配套费290元/㎡左右,建安+基础设施就算3000元/㎡(品质高还得加);

    假定资金成本+管理费用10%,销售费用5%,毛利润15%。

    (17575+536+290+3000)*1.1*1.05/0.85

    =29080元/㎡;

    再加上9%增值税,29080*1.09=31697元/㎡,这个预估还没算土增税和企业所得税...

    如果是做高品质精装,那就还得增加3000元/㎡左右成本。

    也就是说:合乎经营逻辑的预估房价,或将达到 4-4.5万元/㎡单价!

    老铁们,这又意味着什么?


    05

    买在“起跳板”的低点?

    上述逻辑关系梳理下来,其实我有些暗暗窃喜

    一方面,观音桥煽动“翅膀”的频率在加速!重庆核心区的价值重塑,让人十分期待!

    另一方面,我注意到香港置地去年拿地,就快开盘的启元项目,作为观音桥未来居住价值、重庆国际化的新豪宅代表,他简直...就太香了...

    启元实际上开启了重庆国际化地标豪宅的很多新的阶段。

    比如,在此前,你在重庆核心商圈的核心位置,其实找不到一个密度不高、楼层不高、很有居住氛围感高标准豪宅

    又比如,启元的一些创新,真的让人眼前一亮:

    启元地势略高于观音桥步行街,利用台地地形,启元像一座观音桥之上的“漂浮岛屿”...

    他还将改变周边原有单一路径,用“五重超级路网体系”,让高端居住、活动空间,与商圈,巧妙的链接、共存。

    (意境图)

    细节部分:

    这里复刻出星级酒店环岛式落客区

    (意境图)

    四季风格的园林景观+艺术化景墙,仪式感强烈;

    (意境图)

    架空层将涵盖以音乐为主题,定制化「元」会所,运动健身、艺术、展厅、儿童乐园等不同主题活动空间;

    外立面上,大面积灰蓝色与金色色系,加大体块设计模式,弧形建筑线条,质地轻盈的铝板,打造出很艺术的建筑...

    (意境图)

    此外,香港置地还将引入金钥匙国际,启动Mr.H启元专属服务计划

    你看到了什么?

    是不是一座“私家式五星级酒店”呈现在以面前!

    心不心动?

    (启元示范区 实景图)

    启元和目前重庆市面上大多数豪宅,有着很多的不同;

    我理解的,他是真正意义上重庆*个商圈豪宅

    并且通过量化的软硬件实力,去支撑了他的国际化标准

    他,该值多少?

    这样的豪宅,在国际化大都市里,因为通勤效率、配套便捷,和舒适的居住品质,从来都是富人们追逐的对象

    并且,因为量的稀缺,在二手市场上常常无人放盘、奇货可居

    (启元示范区 实景图)

    启元,会不会成为重庆富豪圈新的「圈子标签」,新的潮流?

    从目前的迹象看,答案是确定的。

    而让我暗暗窃喜的彩蛋,则在于:

    相比于后期的新地块,相比于未来的观音桥,现在的启元,无论从行情本身,还是他的成本定价逻辑,都是“起跳板”的底部区域...

    懂的自然懂。


    06

    新开始

    观音桥地块,其实只是一个缩影。

    就像我们谈论市场、预估趋势,很难有全面正确的*性答案

    机会线索,从来都在是细节处。

    当机会变成了所有人都看到的明牌,那他显然就不是机会。

    因此,趁着现在,聪明的朋友,你知道该怎么办...

    -END-

    欢迎加入大卫的知识星球

    让置业之路变得简单轻松

    在知识星球,你能获取有价值的资讯、信息以及更合理的购房参考建议

    避开买房路上的盲点和坑!

    声明

    1.本微信公众号发布的内容,是本公众号运营者的个人观点、分析与判断,我务求客观真实,但无法涵盖所有信息,所述内容仅供参考,不作为买卖指导

    2.内容如有侵权或失实的表述,请联系我,将会依法核实并处理

    3.如仍有疑问,欢迎后台留言单独咨询

    4.本文图片部分来源于网络,如有侵权,请联系我

    5.所赠礼品为指定型号和颜色,*终解释权归大卫聊地产所有

    往期精选回顾