有人说重庆第三轮土拍很“平平无奇”,全是些“固有套路”;
还有人说,凉了。
突然挺惆怅。
历史总是惊人的相似,多少年来,几乎都是多数人嘲笑少数人;
而能在每次行情里发现机会,把握机会的,却一直都是少数人。
就像这一次,有很多细枝末节的土拍线索,都非常值得品读;
一些亚马逊的蝴蝶,已经起飞了
我通过一个相对很明显化的例子简单分享几点。
01
新格局
观音桥地块,是本次重庆土拍*有看点的一次成交。
香港置地和华润置地一起花了超30亿,拿下观音桥核心位置的综合体项目,第二天他又单独拿了附近一块住宅用地
(图源朋友圈)
综合体整体成交楼面价12430元/㎡,很多人价格不高,但实际上,其背后的真实状况,会远远超出你的想象
我随便说几点:
其一,“中环万象”将在重庆合体?重庆的商业格局,将被改变!
其二、无论华润,还是香港置地,除了商业,很重要的特征是:他们在一线城市的核心位置,都有非常*级的豪宅作品
这一次,两家共同发力观音桥,是一个明确的新号:重庆回归核心区或者说开始谋求建设“城市极核区”的步伐,正在全力加速?
其三,看似12430元/㎡的楼面价,抽丝剥茧后,会发现背后隐藏着很多门道:
包括住宅部分楼面价和合理性售价预估,都令人为之一振,并由此让我嗅到了很多「财富的味道」...
下面,我依次分享其中的几点关键逻辑。
02
重庆惊现「神奇组合」
上述综合体项目中,一块商业用地要求非常苛刻:
1)自持不低于20年,限期开业;
2)申请人需同时与LVMH路威酩轩、RICHEMONT历峰、KERING开云、HERMES爱马仕四大国际消费品集团已有合作,且本次须引进落地相关国际品牌不少于10个
(RICHEMONT历峰旗下部分品牌)
这意味着什么呢?
华润万象系大家不陌生,但很多人不知道,香港置地*拿手的,其实不是住宅,而是国际化商业!
香港置地是中环的*业主之一;
拥有并管理中环核心商业区著名的怡和大厦、交易广场、置地广场、太子大厦、遮打大厦等;
很多国际大牌旗舰店都是香港置地的长期租户...
(香港太子大厦)
中环+万象+明确的“国际一线品牌”引进策略;
意味着一座能辐射整个西南地区的高端消费场景,正式启动;
在很大程度上,这也预示着重庆的世界级商圈、“重奢”消费地标,将在观音桥一锤定音!
而国际化商业地标回归的背后,实际上折射出来的,又是重庆核心区的回归!
03
核心区的深度回归
基于重庆山水城市地貌特征,为了扩产业,扩城市,重庆不断的外拓式发展
但*近几年,你会发现很多的底层逻辑支撑变了!
比如:
在环保、生态、低碳的国家战略引导下,“摊大饼”“求规模”式的城市扩张,迎来拐点;“大拆大建”逐步被“城市更新”所取代;
又比如:
城市扩张的边界,明显存在“物理边界 ”制约,超过约25KM的城市半径,工作、生活等效率,将会下降,配套投入的人均效能,也会降低。
重庆就更加明显;
其一,经过快速建设,重庆的大骨架已然搭建成型,再远,会明显的边际效应递减;
其二,在成渝双城经济圈的顶层设计下,重庆的目标是国际化都市;
国际化都市,必须要有更加亮眼、更特色化的都市名片。
也就是重庆的繁华璀璨、8D魔幻、现代化,需要进一步凸显!
于是:核心区必须回归!
对外,重庆的「国际消费中心城市」,要通过人流量更密集,位置更中心的核心区去承载;
对内,顺应城市发展理念,从做大,到做精,是城市可持续发展的必经之路。
纵观国内外一流的大都市,也都会有一个强中心;
这个中心的意义,在于他能将城市繁华、文化个性、特色风貌、实力水平...展现在世界面前。
(观音桥实景)
同时,资源集约化进一步促成了高效生活、事业、社交圈的建立。
而现在,在城市主导者的推动下,观音桥,吹响了核心区回归的号角!
(观音桥实景)
主导者有两方:一是政府,二是开发企业;
进场的香港置地+华润,实质上并非简单买地开发,而是一次「双向选择」。
背后的推动力量,既是信心,更是决心啊!
比如,关于未来价值预期的测算
04
观音桥,值多少?
观音桥12430元/㎡楼面地价背后,其实有很多门道;
而且结果会令你大吃一惊!
(图源锐理数据)
先说地价问题
综合楼面地价12430元/㎡,该怎么拆分?
首先24.45万方里,有60%(约14.67万方)商业商务用地,40%(约9.78万方)住宅用地;
商业商务部分,自持+市场现状=大家都懂,该部分楼面价按财务算法,顶多给到约9000元/㎡左右;
那么,折算到40%住宅楼面价,就是)24.45*12430-14.67*9000)/9.78;
答案是大约17575元/㎡ !
房价卖多少,才合商业逻辑?
得到实际楼面后,我给大家测算一下住宅价格。
地价17575元/㎡,契税536元/㎡左右,配套费290元/㎡左右,建安+基础设施就算3000元/㎡(品质高还得加);
假定资金成本+管理费用10%,销售费用5%,毛利润15%。
(17575+536+290+3000)*1.1*1.05/0.85
=29080元/㎡;
再加上9%增值税,29080*1.09=31697元/㎡,这个预估还没算土增税和企业所得税...
如果是做高品质精装,那就还得增加3000元/㎡左右成本。
也就是说:合乎经营逻辑的预估房价,或将达到 4-4.5万元/㎡单价!
老铁们,这又意味着什么?
05
买在“起跳板”的低点?
上述逻辑关系梳理下来,其实我有些暗暗窃喜
一方面,观音桥煽动“翅膀”的频率在加速!重庆核心区的价值重塑,让人十分期待!
另一方面,我注意到香港置地去年拿地,就快开盘的启元项目,作为观音桥未来居住价值、重庆国际化的新豪宅代表,他简直...就太香了...
启元实际上开启了重庆国际化地标豪宅的很多新的阶段。
比如,在此前,你在重庆核心商圈的核心位置,其实找不到一个密度不高、楼层不高、很有居住氛围感的高标准豪宅
又比如,启元的一些创新,真的让人眼前一亮:
启元地势略高于观音桥步行街,利用台地地形,启元像一座观音桥之上的“漂浮岛屿”...
他还将改变周边原有单一路径,用“五重超级路网体系”,让高端居住、活动空间,与商圈,巧妙的链接、共存。
(意境图)
细节部分:
这里复刻出星级酒店环岛式落客区;
(意境图)
四季风格的园林景观+艺术化景墙,仪式感强烈;
(意境图)
架空层将涵盖以音乐为主题,定制化「元」会所,运动健身、艺术、展厅、儿童乐园等不同主题活动空间;
外立面上,大面积灰蓝色与金色色系,加大体块设计模式,弧形建筑线条,质地轻盈的铝板,打造出很艺术的建筑...
(意境图)
此外,香港置地还将引入金钥匙国际,启动Mr.H启元专属服务计划!
你看到了什么?
是不是一座“私家式五星级酒店”呈现在以面前!
心不心动?
(启元示范区 实景图)
启元和目前重庆市面上大多数豪宅,有着很多的不同;
我理解的,他是真正意义上重庆*个商圈豪宅!
并且通过量化的软硬件实力,去支撑了他的国际化标准
他,该值多少?
这样的豪宅,在国际化大都市里,因为通勤效率、配套便捷,和舒适的居住品质,从来都是富人们追逐的对象;
并且,因为量的稀缺,在二手市场上常常无人放盘、奇货可居
(启元示范区 实景图)
启元,会不会成为重庆富豪圈新的「圈子标签」,新的潮流?
从目前的迹象看,答案是确定的。
而让我暗暗窃喜的彩蛋,则在于:
相比于后期的新地块,相比于未来的观音桥,现在的启元,无论从行情本身,还是他的成本定价逻辑,都是“起跳板”的底部区域...
懂的自然懂。
06
新开始
观音桥地块,其实只是一个缩影。
就像我们谈论市场、预估趋势,很难有全面正确的*性答案;
机会线索,从来都在是细节处。
当机会变成了所有人都看到的明牌,那他显然就不是机会。
因此,趁着现在,聪明的朋友,你知道该怎么办...
-END-
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