房产大象#2022暴走深圳，*站来到光明。
这几年，光明一直是深圳炙手可热的板块。去年深圳新盘日光32次，光明就贡献了4次。
上周五（1月7日），我们去了光明中心区，开车+暴走，在凤凰城站-光明大街站这一片，一口气看了8个项目。（相当深圳速度了）
星河天地5期： 踩盘当天拿预售
金地峰境瑞府3期：在宏发万悦山2期之前入市（以开发商消息为准）
深铁A641-0029地块：未动工
A641-0030地块：未动工
联发A622-0118地块：挖基坑
汇银绿城桂语兰亭：挖基坑
华侨城·九樾广场：挖基坑
宏发万悦山2期：预计4、5月入市
下面，跟着我们的脚步一睹为快。（楼盘按踩盘路线先后排序）
01
星河天地5期
*站是星河天地5期（又名：星河天地华邸），这是星河天地住宅产品的收官之作，主推建面约86-87㎡2房和103-104㎡3房和104-105㎡3房住宅，共248套。
价格方面，均价5.19万/㎡，*单价4.92万/㎡，*单价5.4万/㎡，总价范围426-565万，带精装修。
此外还有184套公寓，均价4.18万/㎡。
项目展示中心已开放，正在进行诚意登记，1月15日开盘。
现场了解到，样板间已做好，不过只面向准业主开放，没有参观到。我们询问缘由时，销售口径是“疫情防控原因，减少人群聚集”。
项目位于光明中心区，科学城、凤凰城及华侨城小镇三大板块环绕包围，距地铁6号线光明大街站600米左右。周边有扩建中的东周*（九年制）、在建的华夏*、以及省一级的光明*和光明*。
自带15万㎡星河COCO系商业，周边有新地中央广场约3万㎡的购物中心和绿地新都会约4.3万㎡的购物中心，以及万科光年四季的配套商业，未来这里将形成超15万㎡的大型商圈。
作为2022首个预售新盘，星河天地5期一直备受关注。
项目区位、配套很不错，在去年市场冷淡的情况下，3期、4期依然创造了“日光”神话。不过，5期的户型让有些购房者纠结。
5期仅推售3个面积段户型，选择面较小。目前市场上85-89㎡面积段户型主流是做3房设计，而项目只做了2房。对大部分刚需来说，同样的价格，肯定是3房更香。
关于户型设计，我们也在现场咨询了销售，对方回复：星河的地段和配套优势更突出，而且我们的户型很通透，2房都是朝南的。
星河天地整体占地面积约10万㎡，规划总建筑约80万㎡，涵盖住宅、办公、公寓、集中商业、街铺等多种业态的大型综合体。分六期开发建设，预计未来整个社区超7000户。其中，前4期分别于2018年、2019年、2021年7月和9月入市（1期已于去年交付）。
02
宏发万悦山2期
宏发万悦山2期（又名：万悦山璟庭）预计推79-118㎡3-4房，共678套，目前暂无户型图，精装交楼，预计4、5月开盘。价格可参考1期，估计也是“5”字头。
项目营销中心目前已开放，只是户型图还没对外公布。一期户型设计非常优秀，88㎡可做四房，据说2期户型中规中矩一些。
宏发万悦山位于光明核心区，规划总建筑面积21万㎡，含住宅、商业、写字楼于一体，商业、教育、公园等资源配套都比较成熟。
值得注意的是，宏发万悦山附近有多所*，如东周*、深圳实验光明*、深圳实验*光明部（东区）、光明*及光明*等，正好东南西北四个方向各有一所*。
商业配套上，除了自行规划的2万㎡商业，宏发万悦山周围2公里范围内的商场有蓝鲸世界、光明广场、康之宝百货、正力时代广场等。
03
汇银·绿城桂语兰亭
汇银·绿城桂语兰亭位于光明区光明街道翠辉路（规划)北侧、荔狮路(规划)南侧，去看房的路着实不太好走。项目和佳兆业云峰汇工地紧挨着，目前工地还在挖基坑，营销中心还没开。
项目2021年11月开工，2024年竣工，由深圳市汇银置业有限公司开发，浙系房企绿城集团控股。
建设用地面积3.4万㎡，计容建筑面积21.7万㎡，其中，商品住宅1.3万㎡，保障房6.9万㎡，相当于1/3是保障房。
项目北面有公园，西南面是佳兆业，对面有新地中央商业广场和星河COCO City，整体地段不错。
04
安联尚璟府
作为2022深圳首个开盘的项目，安联尚璟府卖得很惨。1月7日开盘，352套房，只卖了1套
大象今天再次翻了翻深圳市房地产信息平台，仍旧仅有B座21层2101号“已签认购书”。
2020年11月23日，安徽安联首次亮相深圳土地市场，一举拿下当天*热门的地块之一，也就是项目所在地块。拿地当天，安徽安联于官方网站发文称，此次拿地为安徽安联持续深耕粤港澳大湾区住宅市场、进一步做强做优做大房地产业奠定坚实基础。
开盘去化不及预期，与市场转向有关，也与项目区位以及本身情况关系密切，主要原因是竞品多、竞争优势小。
从体量看，项目位于光明中心区双明大道北侧，占地面积约1.8万m²，建筑面积约9.2万m²，本身属于小社区，配套依赖周边。
从交通看，我们有位粉丝说，项目被4个地铁站完美绕过，距离都超1公里。
从户型看，只做了89㎡和111㎡2个户型，选择余地较小。
从价格看，备案均价5.19万/㎡，而周边乐府花园备案均价4.7万/㎡，金茂公园里备案均价5.17万/㎡，安联尚璟府在价格上没有优势。
再加上，今年光明还有不少限价新盘要出，对比之下，项目优势更不明显了。
05
华侨城·九樾广场
华侨城·九樾广场目前仍在挖基坑，展示中心位于新地中央6楼。
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九樾广场无缝接驳地铁6号线光明科学公园站，包括2座地标性写字楼，1座商业综合体，3栋人才房。周边有学府公园、科学公园、书城及光明体育中心（规划中）四大休闲活动场所。
项目是华侨城在光明中心区的首例大型综合项目，规划打造成未来光明中心标杆，目前已确定引进万豪国际五星级酒店。
06
联发A622-0118地块
光明A622-0118地块，于去年9月28日由联发集团斩获，当月就有网友爆料项目已经动工。
我们到达现场时，项目正在挖基坑，工地上的施工氛围热火朝天，估计今年就能开盘，不过目前案名尚未对外公布。
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项目占地2.6万㎡，总建面约9.5万㎡。地块位于光明二十二中和深理*之间，斜对面是乐府花园。周边环境挺安静，居住体验或许不差。
周边公园多、*多，毛坯限价4.5万也是个优势。不过目前交通和商业配套都不完善，离地铁站较远，百度地图显示，步行到6号线楼村站得绕路，未来周边交通完善后路况或有改善。
*后插播两条新盘动态：
1.我们去的第2个楼盘是金地峰境瑞府，本来想看看3期，可是门口的保安小哥说：3期和1、2期不在一块儿，目前对外释放的信息很少。
后来听宏发万悦山销售透露，金地峰境瑞府3期可能在4、5月前入市。（实际情况以开发商消息为准）
2.深铁A641-0029地块和深业A641-0030地块，目前都是空地，还没动工。
写在*后：
每次去光明，感受都大不相同。万丈高楼平地起，光明正在经历一场由内到外的嬗变。
光明楼市也因为价格便宜、供应量大、配套齐全、楼市红利等因素进入高光时刻。
然而，调控之下，原本火热的光明楼市进入寒冬期，光明也有了遇冷盘。
尽管近来行情稍有起色，但乍暖还寒，楼市分化依然明显。
人们更愿意为好房子买单，对开发商而言，产品力是从这场“内卷”中突围的关键。
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