安家广州的计划被搁置一年之后，*近小琴准备重新启动看房模式。
令小琴蠢蠢欲动的是近来频繁接到的房产中介电话，据他们透露，广州房贷利率已经连降几轮，想买房可以着手准备了。
远在北京的小金近来也收到了银行的放款通知，令小金颇感意外的是，从去年10月买房到现在，放贷时间比银行预计的提早了三个月。
房贷，终于不再“卡脖子”。
过去一年，持续收紧的房地产金融政策牢牢掐住了房企的“七寸”，不少企业陷入一潭死水的境地，等不来资金的及时注入，脆弱的资金链濒临断裂。
去年年底以来，金融政策层面暖风频吹，行业平静的湖面泛起久违的微澜。进入2022年，楼市调控再度松绑，房企收并购贷款不再计入三道红线，近日招商蛇口30亿元并购票据的成功注册，也为深陷至暗时刻的房地产行业带来一丝曙光。
如今，销售端个贷利率下调、额度放松、放款提速，企业端迎来资金“活水”，双向奔赴的利好能否改写行业颓势？
01
房贷松动遍地开花
时间迈过2022的门槛，房地产市场也迎来新的变化，多城传来房贷放松的消息。
90度地产从北京多家中介和银行了解到，部分房贷放款提速，自去年9月完成批贷的购房者，已陆陆续续接到了放款通知。与之前4-6个月的放款周期相比，放款周期大幅缩短。
某大型商业银行个贷经理表示，受益于年初额度充足，现在纯商贷大概半个月就能放款，组合贷方面，*快在1个月的时间内放款。
放款提速的还有上海，据悉，个人材料充分的情况下，银行放款时间在1个半月之内，而此前，上海房贷审批周期大概2个月，放款时间则在4-6个月。
相较之下，广州和重庆等城市则出现了更为实质性的利好。
90度地产通过调查广州的房贷情况发现，包括中国银行、建设银行、农业银行、广发银行等在内的多家银行下调了首套房贷利率，环比2021年12月降了5-20BP，二套房贷利率则降了10BP左右。
其中，四大行中，首套房贷利率较低的是中国银行和建设银行。
建设银行个贷经理告诉90度地产，目前首套房利率，*可以做到5.65%，放款速度也从半年，缩短至1个月左右。“现在二手房交易量不是很大，放贷不像去年管控那么严。”
房贷松动为小琴这样的刚需族提供了巨大的购房动力，“以前房价涨、房贷利率也涨，现在房价平稳，房贷利率也下降了，能节省不少购房成本。”小琴说。
在重庆，刚需购房者以及有按揭需求的改需购房者，同样迎来福音——首套房和二套房房贷利率，普遍下调了10个基点。自去年8、9月巅峰时期以来，重庆大部分银行首套房贷利率已下调了30个基点，二套下调了20个基点。
事实上，在监管层连续提出要“维护住房消费者合法权益”后，全国房贷市场正在积极调整，贝壳研究院统计显示，2021年12月，其监测的103个城市主流首套房贷利率为5.64%，二套利率为5.91%，均较11月回落5个基点，房贷平均放款周期减少至57天，较上月缩短11天。
02
并购贷款浮出水面
2022年开局，房地产便迎来一则重磅消息——房企收并购贷款不再计入“三条红线”，并强势带动地产股连日大涨，12日，地产行业火速迎来首笔并购类债券的成功注册。
90度地产从多家银行了解到，确实已收到监管针对鼓励并购贷款的相关文件，某股份制银行内部人士表示，行内已开始响应相关政策，加大涉房贷款的投放力度。
“在今年严苛的贷款要求下，优质企业的开发贷、优质项目的并购贷款门槛较高，风险更加可控，行内也将按照监管层的要求，层层把关，严控房地产贷款的相关风险。”该人士称。
不过，由于房地产行业仍存在较多不确定性，更多银行对并购贷款等涉房贷款仍持观望态度。
某国有大行相关人士表示，行内并未出台明确的信贷方案，但针对央行提出收并购要求的9家央国企，会加快贷款审批进度。
另一位大型商业银行投行部员工也表示，行内信贷政策暂未调整，虽然央行和银监会提出支持收并购中小房企，但更多出于纾困考虑，监管及行内政策对资金用途的管控并未放松，即便未来调整信贷政策，用于房地产收并购的额度也不会太大。
整体来看，金融机构的意愿并不强烈，多家机构人士坦言，涉房贷款还是会很谨慎，2021年一些房企尤其是大型房企违约事件影响深远，如今房地产市场风险还未完全出清，行业还处于脆弱敏感的状态。
与此同时，地方政府在积极协调推动辖区内企业项目端并购。有报道称，日前广东省政府召集多家房企开会，与会房企包括奥园集团、富力地产、保利地产、中海地产等国企和民企，会上一些出险企业介绍了其经营情况及项目。业内普遍认为，此次会议意在为国企央企收并购出险房企项目“牵线搭桥”。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，地方政府的目的在于保持房地产市场的稳定，促进出险企业项目问题的软着陆，通过项目收并购，能够把项目和企业的风险进行分割，在资金封闭运转的情况下，如果有些项目能够适当的有资金进入，有优质的企业进驻，将在很大程度上修复市场信心。
易居研究院智库中心研究总监严跃进预计，金融政策端的支持，加之政府层面的推动，势必会加速出险企业问题项目的收并购交易，而具有央企、国企背景的优质大型房企将成为本轮并购的主力军，并将对房地产市场走出困境、化解风险起到示范作用。
03
市场“活”起来了吗？
从房贷“卡脖子”到多地房贷放松，从银行对房企融资关闸到首笔并购票据的成功注册，从销售端到融资端，房地产行业引来资金“活水”，这背后是房企对政策层面激活楼市、促进行业回暖的期望。
但在IPG中国区首席经济学家柏文喜看来，楼市的回暖首先必须是行业信心的恢复，其次涉房金融才能发挥作用，而目前楼市地市依然偏冷，行业风险还未出清，收并购项目响应寥寥，行业回暖任重道远。
上述投行人士也表示，目前市场上还没有看到优质的并购项目，“虽然当前不少房地产企业项目有并购的需求，但目前并购项目多在观望阶段，并购贷款真正发挥作用尚需时日。”
据柏文喜分析，这主要与市场信心和市场心理有关。
就市场信心而言，长时间的从销售端到资金端的双向强力调控导致了楼市的大幅快速降温，而市场过冷在导致行业流动性吃紧的同时，也让行业信心大受影响，特别体现在，2021年第三轮土地集中出让在大幅放宽条件的情况下流拍率依然高企、溢价幅度持续低位，民营房企退出土拍“群聊”。
去年第四季度以来，涉房金融政策的微调吹起了行业回暖的希望之风，但柏文喜认为，行业的真正回暖还有赖于行业信心的恢复，以及行业信心向涉房金融领域的有效传导。而从目前的情况来看，行业信心短期内难以快速恢复，因此只有涉房金融的宽松和鼓励项目并购的贷款新规，很难促使房企开展项目并购。
从市场心理来看，在房企出现流动性危机而非进入破产清算的情况下，项目并购会出现“二手车市场”效应。“有资金压力的房企希望通过出让比较差的项目换取现金，并凭借相对优质的项目来实现翻盘，因此一般‘摆上货架’的都是不太好的项目，对于优质项目房企不但有惜售心理，或许还捂得更紧。”
柏文喜称，收购方希望寻找到更合适的项目，而被收购则大多不愿意将优质项目轻易或打折卖出，项目在定价上难以达成一致，因此一些房企正在努力寻找到其他解决流动性的方法。
此前有媒体报道，一些优质房企与出现流动性紧张的房企洽谈优质项目并购事项，但*终并购方以其他途径解决了流动性问题，收购方案随之流产。
“在行业信心未恢复及‘二手车市场’效应之下，有形之手亲自下场撮合9家央企房地产公司并购11家民营房企的项目，可谓用心良苦。”但柏文喜提到，下一阶段，稳定房地产销售是当务之急，仍需在“一揽子”政策安排下保障房企现金流，防范风险传染，推动“保交楼”政策的顺利实施，重塑行业信心。
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