1月13日，招商蛇口2022年度*期中期票据（并购）完成了注册。这笔总额30亿元的票据融资中，将有15亿元的用途是“支持产业内协同性较强的企业缓解流动性压力”，这应该是央行、银保监会下发《关于做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务的通知》（下称《通知》）之后，*单用途与并购有关的票据融资工具。
尽管这支中票的用途，*终没有指向任何一个“出险房企的资产”，但是，在房企到期债务偿付压力十分普遍存在的背景下，招商蛇口的*期中票，还是给市场传出了“国家队来了”的实质信号。在此之前，由央企国企收购出险房企项目资产的消息已经在市场中不胫而走，国资房企并购融资不计入三道红线的消息反复证实证伪，但业界还是*终选择相信，这是当下*为现实的一条“化债路径”，因为，确实没有别的路可走。
攸克君有几位交好的国企朋友，*近都在忙着看项目。其中不少是出险房企的项目资产。也有业内的朋友找攸克君来问情况，国家队可以出手了，怎么还没有看到大规模、典型的资产成交？心态两相比较，对比鲜明。
“国家队”在意项目的要点是什么？价格比较重要，但是，价格不是*，甚至不是*重要，总结下来，有以下几个因素，排序并不分先后：
*，有没有，有多少“超融”的情况。这和外界的很多习惯性思维不同。据介绍，在看一个项目资产质量的时候，这个项目已经做了多少融资，是一个比较受关注的因素。换句话说，就是这个项目的负债情况是怎样的。因为近年来房地产企业的花式融资，土地使用权抵押，项目公司股权质押等等，很多项目都存在“超融”的情况，有很多项目存在已经把所有能够融资的手段全都用尽的情况。这一点，央企国企还是很关注的。
这直接涉及到项目，如果完成收购，接盘的央企和国企，还能继续融资多少的问题。如果接下的项目只能用自有资金注入而无法通过市场再进行融资，那么，其资金使用效率、投入产出比等，都将大打折扣。而从更宽一点的视角看，这还影响到“等量的央企国企资金能盘活多少项目”的问题，项目超融的情况低，就能多收购几个项目，超融的情况高，同等资金，能够接手的项目就少。
这是在项目公司做融资主体、偿债主体也是项目公司的情况。还有另外一种情况，那就是，集团公司是偿债主体，项目公司的土地使用权抵押、股权质押，以及各种前融所获得的融资，归集到集团统一调用，这样，还款主体就变成了集团公司，那么，集团公司在考虑交易价格时，就要考虑交易价格必须能覆盖融资成本，这也加大了在价格上能够取得一致的难度。
第二，目标并购项目资产和央企国企战略、人员团队特点的匹配度。如今的央企国企，都已经非常现代化了，管理水平、内控水平都很高，管理层和团队也是专业的现代企业经营意识。因此，在看项目、挑项目的时候，自然会注重和本企业的间歇问题，也就是不仅能“接下来”，还要能“干得动”、“干得好”，有助于国有资产的保值、增值和国有企业经营目标的实现。
因此，基本不会出现价格合适“闭着眼”买资产项目的情况。一个以刚需产品线为主的国家队企业，会慎重考虑定位在高端或者是豪宅的资产项目；一个运营能力强，强调周转率的国家队企业，也会非常慎重去接手那些一看周转率就会很低的产品类型的项目。这都是举例，其中项目的构成是比较复合的，在收购的实践中，还会有更具体和针对性的衔接问题。
第三，价格。这可能是外界认为*为重要的因素，但据攸克君了解的情况，把价格与资产质量、超融情况、并购资金使用效率、项目与收购方匹配度等一系列因素综合作用后，形成的结果更合适。更直观一点说，就是“什么条件卖什么价”，这要遵循市场原则。
就如*条中所言，如果超融的情况比较严重，那么，想让国家队能够接手，折让的价格就要大一些，让收购方的央企国企能够算过账。虽然央企国企有更好的融资渠道和信用，但资金一样是有成本的，而且，这样的收购不是一城一地的问题，这些都要仔细算账，遵循市场的原则。化债，从来都没有“活雷锋”。
项目的地段、区域市场的情况、存量的货值等综合作用，形成一个相对公允的价格。各种权重，在不同的收购方那里会不尽相同，毕竟各自有各自的算账方式，但是，没有人会做违反市场规律的操作，央企国企都有严格的经营指标考核，也有非常严格的内审内控措施。
那么，这一切对于出险以及资金链紧绷的房地产企业来说，意味着着什么呢？攸克君觉得，*重要的，还是战略判断。
此时此刻，战略判断的要义在于，只能“留一样”的时候留什么，也就是什么是“*重要”的。攸克君斗胆用老板的视角思考了一下问题，流动性是*重要的。也就是说，优先要保障的是企业的流动性，流动性有保证，债务偿付就有保证，信用就有保证；有信用，就等于保住了企业，只要企业还在，信用还在，就有东山再起的机会。
攸克君也知道，不少企业的老板有“损失厌恶”症，在出售资产时，表现为对价格的维护，以及决策的踌躇。其实，站在第三方的地位，解决企业流动性问题，时间窗口非常重要，一旦错过时间窗口，本可以“不断”的流动性“断了”，那么，任凭你在价格上做多大让步，再出售多少资产，都于事无补，损失往往是致命的。
每每说到这种情况，都会提起万达，但万达决策的果断坚决所取得的效果，如今看来说反复提多少次都不嫌多。当王健林“世纪大交易”将万达城资产包售予融创时，业界很多朋友都在替王老板算账，卖便宜了，卖得值不值等，但是，现在看来，王健林果决拍板，迅速回笼了现金，在*艰难的时候保证了万达的流动性，实现了“零违约”，继而保住了万达的信用，为后来万达的顺利转型，提供了*基础性、也是十分重要的支持。
这个案例，对今天出险的房企，具有现实而重要的参考价值。至于反例，也有不少，规模甚至超过万达，*终的命运如何，相信诸君已经能够看清楚了，怎么选，怎么看，怎么想，应该有公允的答案。
在这个重要问题的框架之下，攸克君总结了几点，和朋友们探讨：
*，要有诚意。要拿出至少是资产质量比较好项目，来进行出售，不能只拿那些资产质量一般，甚至很差的项目，如果在自己手里都觉得卖不动，不想卖，想止损，想切割，这样的项目拿出来，很难真正完成收购。直白点说，“谁也不傻”，自己都不想要的项目，也很难有人愿意接盘。
第二，要有强烈的时间窗口意识。之所以说不要拿资产质量差的项目出来卖，另一个主要的原因，就是不能达成交易而*终浪费时间，这个时间，是出险企业的窗口时间。收购方可以选择的余地更大，不买A还可以买B，但是，对于出险房企保留现金流而言，窗口期是十分有限的。
第三，价格要适配、匹配。在企业流动性面临压力而寻求解决方案时，要从大处着眼看问题，不要太计较一城一地的得失，也就是不要过于计较一个项目的交易价格是高是低，是值，还是不值，或者是“吃亏大小”。几个项目可能少卖了十几亿，但保住企业的流动性，偿债，可能就差这十几亿，因为计较这十几亿而错过保住流动性和企业信用的窗口期，是得不偿失的。而且，在大多数情况下，市场是有公允价的。不要过度执念，保住企业是*重要的。
银行界的朋友告诉攸克君，央行和银保监会的《通知》已经逐级传达到商业银行的层面，所以，可以预见，未来一个阶段，这种并购工具会更多的出现，房地产项目资产的并购机会和空间也会变多变大。而且，随着时间的推移，不仅是央企国企，财务健康的非国有企业，也很有可能加入进来，这对于流动性面临压力的企业而言，不能不说是一个补充流动性的很好的窗口期，怎么把握这个窗口期，就看各个企业的决策了。
还是推荐大家看一看中央经济工作会议公报的这段话：
要继续按照稳定大局、统筹协调、分类施策、精准拆弹的方针，抓好风险处置工作，加强金融法治建设，压实地方、金融监管、行业主管等各方责任，压实企业自救主体责任。
在上面这段话中，再请着重看看*后一句话，“压实企业自救主体责任”。
攸克君愿意看到更多出险房企有实质性的“成交”，因为那意味着更多面临压力的企业能够生存下来，毕竟在那背后，是数以百千万计的员工，和他们背后的父母、儿女和家庭。
其实，在很多出险或者可能出险的房企中，他们的老板、团队能力都很强，面对今日的困境，与金融周期切换、战略方向选择等有直接关系，但这并不能一概否定他们的能力。相反，应该有自信，只要度过当前的周期切换，回到符合当今经济周期的战略选择上，凭专业能力，仍然能够东山再起，把盖房子、卖房子的业务做好。
保住企业，保住信用，渡过危机，一切就都有机会，留得青山在，不怕没柴烧。
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- “国家队”向出险房企发出了怎样的信号？
