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来源：价值领地作者：世联评估 2022-01-18 13:40:17

作者：世联评估|首发：价值领地微信公众号

数据透视

截止时间

2021-12-31

数据来源

世联EVS数据平台

地区

北京

上海

成都

重庆

佛山

东莞

昆明

杭州

南京

宁波

青岛

厦门

苏州

温州

无锡

西安

郑州

太原

北京

存量市场概述

北京12月存量住宅成交15,442套，较上个月环比上涨30.3% ，同比下降26.27%；本月二手房均价为52,636元/㎡，环比上涨0.11%，同比上涨4.17%

朝阳区、海淀区和丰台区二手房成交套数为前三，分别为3,983套、1,783套和1,688套，占比分别为25.79%、11.55%和10.93%。成交量*的朝阳区，依然是名副其实的成交大户，占比与往期比较基本持平；延庆区成交套数*少，成交共计127套，占比0.82%。成交均价方面，西城区*，为118,961元/㎡，成交均价*出现在延庆区，为22,557元/㎡。

2021年，北京二手房累计成交量达到193,187套，11月终结7连跌成交量翘首回升。信贷政策的释缓、购房观望状态转换，促使12月成交量呈现上涨趋势。

2021年12月北京存量住宅市场主要中心城区及多数远郊区成交价总体出现了小幅度下降态势。主城六区和多数远郊区成交价虽有所下降，但本月北京二手房成交套数环比呈现上升趋势。10月成交量跌破万套临近低点，市场萎靡不振。随着信贷政策的释缓，部分观望状态购房者得以释放，加之市场议价空间的放大，11月起整体市场成交量得以回升，12月延续上涨态势市场呈现回暖。

现阶段已进2022年，北京市整体市场可能会延续2021年上半年的态势。作为首都北京二手房房价仍处于高位，楼市销售热度回落，若无重大宽松政策，长期来看存量住宅市场将继续保持平稳。

上海

存量市场概述

12月上海存量住宅均价为5.74万元/㎡,与11月价格相比微降；16个行政区里，11降5升，挂牌价格微降。

12月存量住宅成交量17,985套，环比上涨19.5%，同比下跌53.7%，成交面积环比上涨21.7%，成交金额环比上涨21.7%2021年第四季度末进入市场的12月，上海存量住宅交易市场交易量比去年同期仍有较大下跌，市场呈“价格稳定，成交下降”态势。

本月上海16个行政区成交套数中全部上涨，涨幅前三分别为黄浦区（涨幅41.45%）、崇明区（涨幅36.14%）、闵行区（涨幅30.47%），全市波动平均幅度为21.16%。

成都

存量市场概述

12月成都存量住宅均价为13,521元/㎡，环比下跌0.49%

中心城区全部下跌，其中跌幅*的是金牛区，跌幅为0.68%，跌幅*的是高新区，跌幅为0.10%

近郊全部下跌，其中跌幅*的是郫都区，跌幅为0.71%，跌幅*的是天府新区，跌幅为0.01%

从中心城区各行政区房价环比监测结果来看，近6个月房价小幅上涨。目前锦江区和高新区房价*，其次是青羊区和武侯区，成华区和金牛区房价较低。

自5月政府指导价发布以来，市场经过几个月的横盘期，二手房价格逐步松动，政策调整效果明显，成都12月二手房价格延续下跌走势。

成交方面，随着信贷政策有所放松，前期积压需求释放加上年末换房需求上升成交量出现大幅攀升，12月成都二手房成交量攀高突破1万套，创两年来历史新高，年末翘尾市场筑底迹象明显。

目前“房住不炒”的大基调仍未改变，政策着力点将变为促进房地产业良性循环和健康发展，预计在政策引导下，市场逐步回归平稳正常发展状态。

重庆

存量市场概述

12月份重庆存量住宅均价为10,104元/㎡，环比下跌0.98%，同比上涨6.17%。本月各城区存量住宅房价大多都有所下跌。

12月重庆市主城区存量住宅市场整体呈下滑的势态，除北碚区、大渡口区外，其余行政区存量住宅均价均有所下跌。本月巴南区和南岸区跌幅稍明显，从行政区均价走势来看，江北区的价格还是处于*优势，一直都是重庆房地产市场的“领头羊”。

12月份多数行政区呈现小幅下降状态，但整体市场还是保持在一个相对平稳可控的状态。一般情况下，年底都是各大房开企业冲业绩的时候，开发商都会采取加大折扣力度、精选特价房、“买就送好礼”等促销方式来吸引购房者。

但今年好像大家并不买账，在“稳房价、稳地价、稳预期”的楼市主基调下，价格是稳中有跌。分析认为，受房地产市场的调控政策和疫情的影响，纵观2021年全年，重庆的房地产市场颇为艰难，不少知名房开企业面临资金困难，且不少新房楼盘无故延期交房，甚至被停工。

2021年没有了往年的“小阳春”，也没有“金九银十”的火爆销售季，新房市场价格一直都趋于稳定，而存量房市场有些区域更是有一定幅度的下跌，更多的购房者选择了继续观望。

近年来，国家一直强调“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，着力构建“稳地价、稳房价、稳预期”的房地产长效机制，明年的重庆房地产市场将持续稳定健康的发展。

佛山

存量市场概述

12月份佛山市存量住宅成交套数共3,637套，环比上涨21.72%；成交总面积为45.48万平方米，环比上涨25.32%

其中成交量位列五区之首依然是顺德区，12月成交套数为1,304套，占比35.85%，环比上涨11.45%。而南海区成交1,269套，占比34.89%，环比上涨32.19%，其成交量位居第二。其余三区二手房成交量和环比分别为：禅城区602套、环比上涨47.55%；三水区323套、环比上涨3.86%；高明区139套、与上月持平。值得关注，五区中环比涨幅*的是禅城区，其余三区也均有上涨，整体二手房成交量保持回暖上升的态势。

12月佛山市城市均价为14,056元，环比上升0.39%，同比上升4.60%。

五区中环比涨幅*的是禅城区，为0.53%，其次为南海区环比上升0.36%、顺德区环比下跌0.06%、三水区环比下跌0.02%；高明区环比下跌0.04%。价格方面除了顺德区、高明区和三水区均价轻微下跌，其余行政区均价稳慢增长。

预计1月份受农历春节假期影响，楼市进入淡季，市场成交节奏有所放缓，价格不会有较大的波动。

东莞

存量市场概述

12月份东莞市存量住宅均价为24,498元，同比上涨9.91%，环比下跌0.87%；其中同比上涨幅度超20%的镇区有石碣镇（25.49%）、清溪镇（20.52%）、高埗镇（20.29%）和莞城区（20.14%）。

环比上涨的镇区有企石镇和莞城区，上涨幅度仅为0.28%至1.34%。其余镇区全呈下跌态势，下跌幅度在0%-2.87%之间，其中道滘镇、虎门镇和大岭山镇的跌幅*，分别为2.15%、2.72%和2.87%。

随着2021年东莞房地产政策调控“*后一只靴子落地”——发布二手住房交易参考价格，东莞存量二手房市场进入冰封状态，市场充分认识贯彻“房住不炒”，预期改变，价格虚高的房源纷纷下架，笋盘涌现。在东莞限购限贷等多项调控政策影响下，预计后市持续向下探底调整。

昆明

存量市场概述

12月份昆明存量住宅均价为10,958元/㎡，环比下跌0.26%，同比增长3.72%。本月昆明存量住宅均价持续小幅下跌。

虽然昆明二手房均价持续小幅下跌，但是市场波动总体平稳，主城区各区价格波动也比较平稳，西山区在五个主城区中仍居于高位，五华区和盘龙区紧追其后，其次是官渡区，*是呈贡区。

总结2021年，上半年市场保持快速上升，政府出台各种抑制房地产过热的相关政策，成功使房地产市场降温。

下半年开始昆明存量住宅市场与全国市场同步出现了全面下跌的趋势，下半年政策调控的主要方向是维稳。2021年8月昆明出台限跌令以来，二手房价格下跌的趋势并未扭转，由于市场信心不足，观望情绪浓厚，二手房积压较多成交惨淡。

但总体来看，昆明二手房价格虽然连续几个月环比下跌，房价同比去年仍然保持小幅上涨，二手房价格总体可控。

杭州

存量市场概述

12月份杭州市区存量住宅均价为40,639元/㎡，环比上涨0.11%，同比上涨9.47%

行政区方面，西湖区依然为全市均价*的行政区，12月均价为54,801元/㎡，其次为上城区，11月均价为52,685元/㎡，滨江区、下城区、拱墅区、江干区12月均价也超过40,000元/㎡.

涨跌方面，12月建德市、滨江区、淳安县呈上涨趋势，涨幅*的为建德市（10,724元/㎡、环比上涨0.5%），其次为滨江区（46,432元/㎡、环比上涨0.43%）和淳安县（16,267元/㎡、环比上涨0.27%），其余行政区呈下跌趋势，跌幅*的为拱墅区和西湖区，拱墅区环比下跌0.22%，均价为42,107元/㎡；西湖区环比下跌0.22%，均价为54,801元/㎡，其他行政区也均有不超过0.2%的下跌。

12月，杭州市区二手房签约量为3,642套‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍，环比上升6.9%，连续2个月成交量呈现回暖趋势，究其原因，与信贷放宽有很大关系。

杭州存量住宅市场这一年明显降温，3月之后逐渐陷入了“成交冰封”，11月份市场触底反弹，但成交增速缓慢。市场情绪较为低迷，未来的走向难以确定，购房者也较为谨慎。

南京

存量市场概述

南京市存量住宅均价29,893元/㎡，十一区中，整体均价与上期相比微降。

主城区中，栖霞区环比上涨*多，上涨了0.26%。三郊区中六合区和溧水区环比下降，高淳区环比上涨，溧水区跌幅*。

12月南京存量住宅成交7,291套，比上月的7,502套减少了211套，环比下降了2.81%，比去年12月的11,163套减少了3,872套，同比下降了34.69%

从各区成交情况来看，江宁区以1,188套成交量位列全市*，占全市成交量的16.3%，浦口区以1,166套的成交量位列全市第二，占全市成交量的16.0%，栖霞区以1,091套的成交量位列全市第三，占全市成交量的15.0%。

12月，南京存量房市场价格总体态势平稳。存量住宅市场较上月出现下降，市场行情依旧较冷。购房者越来越理性，买房不将就，看到合适才出手，同时对于房子的品质、服务等要求越来越高。

宁波

存量市场概述

2021年12月，宁波市存量住宅均价为24,546元/㎡，环比下跌0.33%

从市六区看，鄞州区作为宁波市辖区之一，历史文化悠久，辖区内集聚交通资源、教育资源、商业资源，跻身全国工业百强区和中国科技进步示范区，存量住宅均价持续位列*，12月均价达27,606元/㎡，环比下跌0.28%。其次，江北区、海曙区分别位列第二和第三，存量住宅均价均分别为27,403元/㎡和25,985元/㎡。

2021年12月，宁波市存量住宅均价环与上月相比，略下跌0.33%，存量住宅房价总体略微下跌。分行政区看，12月宁波六大行政区都有略微的下跌，均价环比略微下跌。

12月宁波存量住宅市场整体平稳，市六区房价略微浮动，对12月份整个存量住宅市场无影响。

青岛

存量市场概述

12月份青岛存量住宅市场成交量增加，存量住宅市场成交量2,152套,环比11月增加3.5%（增加72套），同比2020年12月下降63.8%。12月份二手房成交面积约20.6万平方米，成交套均面积约95.8平方米

青岛市12月份二手房均价为17,438元/㎡，均价持平，同比2020年12月份上涨0.1%。总体来看，青岛市存量住宅市场环比量升价稳。

黄岛区为本月成交*，共成交403套，占全市二手房总成交量的18.7%，成交面积约3.91万平方米；即墨区为区域成交亚军，本月成交套数377套，占全市二手房成交总量的17.5%，成交面积约3.72万平方米；城阳区以335套成交量，夺得区域成交第三名，占全市二手房成交总量的15.6%，成交面积约3.47万平方米；位居后三位依次为平度、崂山区、高新区二手房成交套数分别为103套、67套、66套。

12月份青岛市各区域二手房均价环比11月基本持平，整体市场维稳，市场均价为17,382元/㎡，环比持平。同比2020年12月份看，即墨区降幅*，同比下降3.58%；其次是莱西市（6,714元/㎡），同比下降1.74%。

回顾2021年青岛楼市，可谓跌宕起伏。上半年青岛楼市不论是土拍市场还是新房、二手房成交一片向好，成交量屡创新高；下半年开始，年初问世的房地产行业“土地两集中”+“三道红线”+“信贷收紧”等开始作用显现，市场进入深度调整期，曾经的热销片区新盘“内卷”，购房者买涨不买跌情绪浓烈，整体楼市呈现“量价齐跌”的现象。

如今2021年楼市完美收官，经历了2021上半年疯狂、下半年触底的调整转变，青岛市全年成交规模上仍保持着较高的水平，尤其是进入年终时段，资本、信贷环境得到改善，房企融资环境逐步向好，新房市场也显现出了明显的回温态势。

厦门

存量市场概述

厦门12月份整体均价39,237元/m²，环比上涨0.4%

厦门2021年12月全市存量住宅成交2,767套，环比上涨56%，同比下降37.9%，存量住宅成交面积297,576平方米，环比上涨53%，同比下降30.4%

六大行政区价格都有小幅上涨，其中岛内思明区、湖里区环比分别为0.58%、0.52%；岛外四区，同安区、集美区、海沧区、翔安区环比分别为0.39%、0.26%、0.11%、0.31%。

厦门此次土拍显得差强人意，除了岛内五缘湾2021P07地块有所竞争，其他三场时间一到，所有地块结果立马呈现。其中14宗地块中，只有7宗成交，其余地块甚至流拍；而且从拿地企业来看，依然是国企拿地为主旋律，成交地块大部分也只是底价成交，成交金额259.75亿元。

从本次土拍结果可以看出，各大房地产开发商资金不足，自从国家发布三条红线以来很多民企都在降低负债率上努力，并且也没有过多资金参与土拍，相较于前两轮土拍，厦门三轮土拍降温尤为明显，预计年后厦门楼市量价走势将会有所回调。

苏州

存量市场概述

2021年12月存量住宅成交量3,558套，环比11月下跌17.52%苏州存量住宅均价为19,895元/㎡，环比下跌0.11%

本月城市均价横盘，各行政区价格大部分略微下跌。其中相城区、吴中区、吴江区、苏州工业园区、虎丘区、姑苏区上涨幅度分别为0.58%、0.70%、-0.01%、-0.21%、-0.51%、0.18%。

从12月成交套数中，吴中区以成交量1698套位居*，占比为28.36%；吴江区位居第二成交量1164套，占比为19.44%；相城区紧随其后成交量1035套，占比为17.28%；虎丘区位居第四成交量814套，占比为13.59%；姑苏区位居第五成交量721套，占比为12.04%；苏州工业园区垫底成交量556套，占比为9.29%。

苏州市十二月二手房市场仍处在调整阶段，十二月存量住宅成交量环比十一月下跌17.52%，在二手房参考价、信贷额度紧张、*政策等多重因素影响下，二手房市场迅速遇冷，需要通过卖掉原有二手房，置换改善新房或二手房的客户，在这样的情况下，购买力及购买意愿也会受到抑制，房贷利率的上调直接增加购房成本，在这两个因素的影响下，大多潜在购房者会采取观望的态度，并直接反映在了下半年二手房成交套数大幅减少的现象上，苏州市近年来通过人才引进、购房政策调整等措施，持续吸引高质量人才*苏州，目前更是江苏*一个人口超过千万的城市，人口涌入、人才*，必然需要安家置业，苏州未来的刚需购房需求只多不少，国家调控的方向，始终是一个能让人民安居乐业的健康房地产市场，所以房价已经失去了大涨的基础，所有的成交量与价格，都会趋于理性。

温州

存量市场概述

12月份温州市存量住宅均价为18,256元/㎡，环比下跌0.33%，同比涨幅1.93%

本月11个区县市，有4个区县市环比上涨，7个区县市环比下跌。在上涨的区县市中，乐清市上涨幅度*（↑0.70%），而在下跌的区县市中，下跌幅度*的为龙湾区（↓0.51%）。

存量住宅房价环比‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍下跌0.33%，在稳房价的基调下，预计价格难以出现较大波动。总体上，12月的楼市比去年同期好一些，预计短期内楼市仍将保持稳定。

无锡

存量市场概述

‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍12月无锡存量住宅均价为14,337元/㎡，环比下降0.08%，同比上涨1.54%，成交情况环比同上月相比相对稳定。12月份无锡整体保持稳定，但是宜兴和江阴涨幅相对较大，分别上涨4.43%和4.41%。

西安

存量市场概述

12月西安市城市均价13,863元/㎡，环比下跌0.31%，同比上涨6.75%。主城区均价继续下跌，跌幅收紧房价趋于稳定。本月存量房成交套数受疫情影响，数据暂未更新。

西安市12月11区2县，出现2涨11跌趋势，主城区下跌较明显。主城区依旧是雁塔区遥遥*，均价17,729元/㎡，环比下跌0.68%；紧随其后的是长安区，本月均价13,893元/㎡，环比下跌0.68%；灞桥区位列第三均价为12,816元/㎡，环比上下跌0.44%；未央区均价为12,633元/㎡，环比下跌1.12%；碑林区均价为12,438元/㎡，环比下跌0.69%；莲湖区均价为12,277元/㎡，环比下跌0.78%；新城区均价为11,074元/㎡，环比下跌0.28%。

远郊区县涨幅*的是周至县均价为4,418元/㎡，环比上涨0.75%；临潼区均价为6,831元/㎡，环比上涨0.24%；高陵区均价为7,807元/㎡，环比下跌0.1%；阎良区均价为6,546元/㎡，环比下跌0.37%；蓝田县本月均价8,705元/㎡，环比下跌0.72%。

2021年西安房产政策频发，政策效力日渐凸显。存量房价格继续回落，价格持续走低开始引发新房价格下探。从9月开始西安存量房结束连涨态势，首次出现下跌趋势。核心原因还是指导价发布机制的出台，使得西安存量房市场经历了前所未有的动荡，市场观望情绪比较浓，市场预期减弱。市场成交价与公布的指导价出现严重倒挂现象，成交不振。

郑州

存量市场概述

2021年12月，郑州存量商品住宅整体均价为13,723 元/㎡，较2021年11月份整体均价‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍13,837元/㎡‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍，环比下跌0.82%；较2020年11月份整体均价13,634元/㎡，同比上涨0.65%

郑州市中心城区（惠济区、金水区、中原区、二七区、管城回族区）存量房价格，环比均有小幅度下跌，中原区下跌幅度*，环比下跌1.23%，管城回族区、惠济区、二七区、金水区下跌幅度分别为：1.14%、0.24%、0.58%、0.51%。中心城区中均价*的行政区仍为金水区，均价为15,752元/㎡，管城回族区次之，均价为14,452元/㎡。

12月27日郑州市完成了三批次土拍，除去在拍地前中止的11宗土地，*终仅14宗土地成交，比起平淡收场的二轮土拍，三轮土拍更显“凉意”。“三道红线”和融资新规下，郑州“拍地大军”的主力也出现变化，资金实力雄厚的国企、央企拿地更占优势。

10月底郑州市住宅与房地产业协会发布了《郑州市房地产开发企业、房地产经纪机构规范经营倡议书》，从房地产销售价格、资金监管、房源信息等多方面提出了指导建议。无论是从政策方面还是二手房价格走势来看，郑州二手房市场热度持续走低。

展望2022年，郑州市二手房市场会继续坚持“房住不炒”、“稳定健康发展房地产市场”的主基调。

太原

存量市场概述

2021年12月份太原市存量住宅整体均价为10,764元/㎡，较2021年11月份整体均价10,791元/㎡，呈现轻微下跌趋势，跌幅为0.25%。较2020年12月份整体均价11,079元/㎡，呈现下跌趋势，跌幅为2.85%

各行政区中，尖草坪区、晋源区环比上涨，涨幅分别为0.08%、0.10%，其余四城区均环比下跌,跌幅在0.46%以内。其中下跌幅度*的是杏花岭区，跌幅为0.46%；下跌幅度*小的是小店区，跌幅为0.13%。

2021年12月份太原存量住宅市场整体呈平稳态势，尖草坪区、晋源区环比上涨，其余四城区均环比下跌,跌幅在0.46%以内。太原市六城区 “南高北低”态势依然明显，存量住宅价总体保持平稳。

2021年太原市继续坚持“房住不炒、因城施策”的定位不变，进一步加强房地产市场监管，整顿和规范房地产市场秩序，太原存量住宅市场进入平稳下调期。

2021年12月份太原市存量住宅市场整体保持稳定，较2021年11月份存量住宅整体均价环比微跌，跌幅为0.25%。预计太原存量住宅市场将会延续“平稳运行”态势，部分区域仍会呈现小幅下跌趋势。

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