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去年12月25号，宁波挂出第三批集中出让土地，涉及商品住宅用地15幅。老司机当时拍了两条短视频，对挂牌情况做了简单分析。
详见《》。
今天，这批宅地本应各归其主，但土拍系统又又又出问题了。下午3点37分宁波资规局网站挂出公告，四幅“封顶价”土地因系统故障中止出让。
过了一个多*，下午4点48分，资规局公告称系统问题已经解决，四幅中止出让的土地明天上午继续。
什么叫技术性原因？这次土拍给大家呈现了一个生动案例。能够在短短一个*解决问题，老司机不由得竖起了大拇指。
杭州的技术实力实在是强！
只是，这个土拍系统经常出毛病，为啥就不能一次性修好呢？
至此，2021年全年土拍画上句号，2022年的新盘供应基本也水落石出。
到现在为止，去年一批次的29块宅地，除奉化外，主城五区尚未推出的楼盘屈指可数，大概有龙湖滨江新城、世茂慈城、荣安长乐、佳源童家、荣安东钱湖地块等。
二批次出让的土地，现在还没有楼盘推出来，商品房有雅戈尔陈婆渡、保利高新区、集士港、明州庄市、招商七塔寺等地块。仍然是屈指可数。
今天这批商品房土地，江北为0，海曙为0，北仑为0，江东有曙光路、华光城、白鹤、汽车东站地块；鄞州有惠风路、前殷、下应和云龙地块。
这基本上就是今年已知的新盘供应全貌，需要的同学可以收藏一下。
一直到前几天，还有读者跟我扯库存，说宁波的库存很大，我怎么想也想不出，主城区的库存到底大在哪里？
安置房的库存倒是挺大的。
到明年国庆为止，市区新增新盘大概也就20来个，怎么能叫库存大呢？
正确的叫法应该叫供应不足。
如果拆分一下三次土拍，我们就会发现，政府在放盘的时候是很有策略性的：
*轮土拍市场火爆，放出了大量边角料，而且价格拍到了新高度；
第二轮土拍有点掉以轻心，结果大幅流拍，被市场“教育”了；
第三轮土拍拿出了好地，尤其是一些断供板块，比如鄞州中心区、下应、云龙等板块，都是嗷嗷待哺很久了。
相反的，一些去化有压力的板块，如段塘、孔浦、慈城等则一块地没卖。
要给大家一个“休养生息”的机会。
有些出乎意料的，是姚江新城9号地没有拿出来，这块地早就是净地，且周边仅一个楼盘在售，出让情况相当理想。
回过头来看，在商品房用地稀缺的情况下，安置房用地大幅放量，租赁房用地也陆续成交。
这充分表明保障房建设不是说着玩的，而是实打实在落地，未来预计还会有更多的共有产权房用地推出来。
安置房和保障房扎堆，给商品房提出了更高的要求，逼着它们往高端走。
回顾一下第三轮拍地，我们就能看到，商品房逐渐在向刚需说拜拜了，未来的刚需要买新房，保障房、安置房是主要方向。
当然还可以去买郊区，如慈城和方桥。
说到刚需，就不能不说到奉化，老司机在许多文章中都特别标注”不含奉化“，原因是奉化这个市场与市区截然不同。
奉化的几块宅地又底价成交了，又是城投公司或一级开发商自己拿去的，这不意外。
意外的是奉化在巨量库存之下，还如此执着的推地，这到底是为了什么？
设区以来，奉化楼市一直在讲的一个故事——刚需溢出，买不起市区的刚需，坐着地铁来买奉化便宜的房子。
老司机知道这个故事是将给投资客听的。
同样的故事几乎在每个城市都讲过，*著名的莫过于河北的燕郊，这里据北京市中心50公里，一度成为全国投资者的天堂。
现在是地狱。
奉化应该不至于如燕郊一般大起大落，但随着二手房放盘的增加，还继续大规模推地，客户在哪里，就成了一个老司机理解不了的问题。
不出意外，今年的首批次集中供地会比去年提前，财政的缺口等着及早填补。
结合刚结束的第三批供地，从明年国庆之后，供应量会逐渐回升，客户的选择面也会逐渐多起来。
更重要的是，这批楼盘由于“房地价差”相对宽裕，项目利润空间较理想，在市场平稳的情势下，开发商有动力做出更好的品质。
本土的品质开发商代表江山万里拿下了华光城“现房交付“地块，这是一般开发商不愿尝试的”螃蟹“。第二轮流拍之后，这块地的限价有了大幅提高。
用意很明显，鼓励开发商用更好的品质，去博取更高的价格和利润。
所以，如果不着急的改善客户，买新房可以等明年下半年，即三批次土地的楼盘。
此外我们也要看到，明年的楼盘极其分散，许多板块都只有一个盘，甚至断供，因此切不可盲目等跌。老司机每次在《今日头条》上提到这个观点，都会遭到很多喷子的冷嘲热讽，由此我认为：
头条用户许多不具备购房能力。
记住，寄希望于楼市暴跌的人，永远没有机会买房。
昨天，央行下调了MLF的利率10个基点，来得比预期猛，也比预期早。MLF利率的下调，是房贷利率下调的先行指标。买房的金融环境，正在进一步改善。
再翻个旧账，老司机在上次降准的时候曾说，降准将直接惠及楼市（详见《》），不少人反驳说降准只是为了对冲MLF到期，现在应验了，MLF不仅没被对冲，而是继续开展的规模更大了。
老司机干了二十年房产了，还是可以相信的！
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