上海外郊环间新房成交占据半壁江山，存量住宅回升近2成！

来源：价值领地作者：世联评估 2022-01-20 13:54:50

作者：世联评估|首发：价值领地微信公众号

新房市场

上海

新房供应分析

12月住宅供应持续放量。从上海商品住宅新增供应套数和面积角度来看，12月，商品住宅供应面积为118.57万平方米，环比上涨32.79%，供应套数为10,788套，环比上升39.34%

从区域分布来看，本月有14个区供应了商品住宅，其中奉贤区夺得供应套数及供应面积的双项*，供应套数为1,725套，供应面积为17.27万平方米。

12月，内外环间新房供应数量稳中有升，外郊环间及郊环以外的供应数量较上月剧增，内环以内供应房源数量大幅减少。

房企积极推货，利用年末*后一个月冲刺业绩并回笼资金，上海则是房企的主要战场之一。月内上海新房共推出42盘，其中22盘日清，20盘触及积分制。高分楼盘高频出现，其中九庐、碧云遵邸、万科天空之城3盘突破80分。

本月第五批房源全部取证开盘入市，11日公布第六批集中入市房源共涉及57盘，是2021年度*后一批集中入市房源，目前有多个项目已完成或正在认筹，将于1月中旬陆续开盘，稳中有升的供应将成为成交驱动力。

新房成交分析

本月新房住宅市场成交套数有所回升、成交均价稳中有升。12月新房住宅成交8,322套，环比上升38.38%；成交均价为58,605元/㎡，环比上浮2.02%

成交区域方面，原南汇区新房住宅成交套数依旧稳居榜首，为1,850套，成交均价为41,003元/㎡。

本月，内外环间新房成交套数进一步上升，带动月度上海市新房整体均价小幅上升，外郊环间住宅成交占据整体成交量的半壁江山。

本月新房住宅市场供需两旺，成交稳中有升，内环项目持续走热带动成交均价走高。区域分化有所加剧，内环、中环及新城核心区域项目打新成常态，其他区域尚冷，分化明显。

新房存量及去化

12月，各区商品住宅存量共计577.46万平方米，存量套数为46,275套，存量面积去化时间为6.5月，相较于2021年11月，住宅存量面积及存量套数有明显增加。

截至12月底，商品住宅库存集中于外环以外区域，例如浦东新区、原南汇区、金山区、崇明区、奉贤区等区。其中，浦东新区存量面积以79.57万平方米居各区域之首，占全市存量的13.78%。

本月去化表现一般，由于新房供应发力较足，导致市场整体库存压力增加，库存数量再次走高，外环以外区域存量依然稳居高位。

存量住宅市场

上海

住宅新房供应

12月存量房成交套数为17,985套，环比11月增加了19.52%，成交均价为57,436元/㎡，较上月基本持平（-0.07%）。

其中上海市核心区域黄浦区的成交均价依然保持*，为93,428元/㎡。而浦东新区成交套数依然为*，达3,884套，占比21.60%。

随着房地产市场政策的逐步稳定，上海存量房成交在2021年第四季度出现了触底逐步回升的趋势，12月成交量较11月有明显上涨。

随着2021年初起政府不断出台楼市调控新政，使存量房市场热度降低，市场成交量较去年同期下滑明显，而下半年随着各项政策的完善，市场逐步回温。

预计上海存量房住宅的成交价格在房住不炒的大背景下将维持在稳定水平。

住房租赁市场

上海

2021年12月上海住房平均月租金较上月略有上涨，为86.14元/㎡•月，租售比为1:667

各城区差异仍较为显著，其中，黄浦区由于区位优势月租金*，为131.25元/㎡•月，而金山区月租金仅28.36元/㎡•月。

上海租赁住宅需求仍然很大，年末租金上涨，核心区域由于存量供应房源有限，导致租金水平一直处于高位，在核心区域供需紧平衡之下，叠加比价效应，新增租赁需求外溢，带动一些距离城市核心轨交通达性较好的远郊区域租金上涨，如宝山、嘉定等。

预计，未来租赁社区项目的分批入市，每年增加相应的租赁住房供应，能够在一定程度上缓解城市居住压力，尤其在解决区域职住分离，促进职住同城发展，帮助区域产业更好的落地方面起到积极作用。

商业市场

上海

商业新房成交分析

2021年四季度上海新房商业成交市场有较大涨幅。2021年四季度新房商业成交1,518套，环比上涨18.69%；成交面积约为28.29万平方米，环比上涨19.01%；成交均价为30,819元/㎡，环比上涨10.01%

从区域分布来看，徐汇区商业新房成交均价位居首位，达118,383元/㎡，仅成交两套面积合计482.97平方米。在成交套数方面，浦东新区位居首位，为426套，占比超过四分之一。

从数据上分析，2021年四季度商业新房成交依然集中在浦东、松江、嘉定、闵行、金山等地理位置跨度较大的非核心商业区域，按板块分布其中浦东新区周康板块及松江区泗泾板块成交*多，分别成交274套、94套，占比接近四分之一。

商业存量房成交分析

四季度上海存量房商业市场成交均价继续保持平稳上涨的趋势，市场租金情况环比前三个季度，波动平缓。

四季度成交均价24,368元/㎡，平均月租金132元/㎡，环比上涨9.95%，成交1,258套，成交面积约12.85万平方米

上海存量房商业从2020年四季度开始形成了趋于平稳的曲线，没有特别明显的升降。

商业存量房市场维稳，量价同步涨跌幅放缓。2021年四季度多项商业指数环比和同比都有所上涨，但总体仍处于平稳的态势。

年度数据显示稳中求进，上海商业存量房虽然在增速上没有明显优势，但整体商业结构处于一个较好的态势，使得本年度消费者信心指数仍然保持高位运行；这一方面说明本市内需强劲，构成了未来增长的动力，另一方面也说明消费者对本市的商业存量房市场现状较为满意。

商业市场小结

2021年四季度，上海商业市场总成交面积约41.14万平方米，总成交额约118.51亿元，成交套数约2,776套，整体成交均价28,805元/㎡，全年成交均价26,174元/㎡

从商圈热度来看，新房以浦东新区周康版块为首，存量房以金山区枫泾版块为首。

2020年，受新冠疫情的影响，整个房地产市场均受到不同程度的冲击，2020年全年商业成交量与2019年比较，有较大下降，随着疫情逐渐得到控制，2021年商业市场整体有所回升，特别是新房和存量房成交量，较2020年上半年分别上涨9.98%和49.86%

从商业体量上看，上海城市开发迅速，可拿地相对较少，且土地成本高，近年来往往以5万方左右的社区型商业为主，2021亦是如此，主要以小项目为主。不过，2021年上海也涌入了几个大体量项目，诸如黄浦江畔的北外滩来福士、大宁久光百货、崇明百联万达等，而20.6万方的南翔印象城MEGA是全年体量*的项目，且是印力*端产品线的首秀。

今年或近几年上海零售市场的特点是各大商圈积极调整经营结构和品牌结构，提升知名度和影响力，建设特色商业街区，继续呈现多中心、多层级、网络化的发展格局。

办公市场

上海

办公新房成交分析

2021年四季度上海市新房办公房地产成交量有所萎缩，但成交均价表现良好。

本季度上海新房办公房地产成交1,028套，环比下跌8.78%，同比下跌11.00%；成交面积为34.78万平方米，环比上涨15.09%，同比下降24.08%；成交均价为42,911元/㎡，环比上涨1.46%，同比上涨3.82%

成交均价方面，除黄浦区依旧位居首位以外，杨浦区以67,645元/㎡位居其次，成交面积仅4.17万平方米。

在成交套数方面，浦东新区蝉联首位，为318套，占比近三成。整体市场成交量较多聚集在新兴板块，其中代表如张江板块的集贤商务中心项目、闵行虹桥板块的虹桥嘉汇项目等表现力较为活跃。

2021年四季度，新房市场成交量虽放缓脚步，但成交均价稳中有升。随着电子信息科技行业在疫情时代迅猛发展，尤其是在数字化转型的上海，为上海写字楼市场带来了较为可观的生机。

办公存量房成交分析

2021年四季度上海办公房地产存量房成交3,020套，成交面积为23.81万平方米，成交均价为27,364元/㎡

其中黄浦区办公存量房成交均价蝉联首位达48,883元/㎡，成交套数为150套，成交面积为1.92万平方米。

在成交套数方面，嘉定区位居首位，为519套，占比17.19% 。

四季度，存量市场与上一季度活跃度基本持平，成交均价小幅上涨7.47%，市场活跃度保持平稳。

办公存量房成交分析

2021年四季度上海写字楼市场成交均价小幅上涨，更加稳固了写字楼市场在疫情后回归正轨的气势。

2021年四季度，上海写字楼市场总成交面积约58.59万平方米，总成交额约214.42亿元，成交套数约4,048套，整体成交均价36,593元/㎡，环比微涨。

2021年四季度上海写字楼市场以较为优异的成绩为这一年画上了圆满的句号，经过近两年疫情时代的洗礼，上海写字楼市场已逐渐找回元气重获新生，前滩、北外滩、虹桥商务区等板块作为新兴商务区代表发展较为优良。

土地市场

上海

土地供应

从供应土地面积来看，2021年12月上海的土地供应迎来小幅增长。本月供应土地总面积（不含保障房）为187.64万平方米，与上月相比上升3.52%

本月共推出48宗土地（不含保障房），其中商办类用地11宗，土地面积合计13.45万平方米，占比7.17%；工业、仓储、科研设计类用地37宗，土地面积合计174.19万平方米，占比92.83%；无居住用地、保障性住房用地推出。

从供应区域来看，本月浦东新区供应宗地数依旧稳霸榜首，共推出土地20宗，其中临港新片区供应量突出。

12月，从环比数据来看，土地供应市场回暖。上海市2021年度三次集中供地均已结束，故延续上月，本月依旧未有涉宅地推出。

商办土地、工业仓储用地供应呈平稳状态，科研设计类用地推出数量激增本月达到13宗。

临港新片区工业、产业用地推地数量的增加加上此前集中供地不小规模的宅地供给，是体现临港“推动实现前沿产业和现代服务业双轮驱动”特殊经济功能区定位基础工作推进的表现，旨在为奋力打造“现代化新城样板间”提供空间。

土地成交

从成交土地面积来看，2021年12月土地成交市场一片火热，成交土地面积（不含保障房）为352.80万平方米，与上月相比上涨271.64%，其中8宗地有不同幅度的溢价。

本月有62宗土地成交（不含保障房），居住用地成交19宗，合计土地面积117.34万平方米，占比33.26%；商业办公类用地成交14宗，合计土地面积15.69万平方米，占比4.45%；工业、仓储、科研设计类用地成交28宗，合计土地面积206.39万平方米，占比58.50%；医疗卫生用地成交1宗，土地面积13.38万平方米，占比3.79%。

从成交区域来看，本月浦东新区独占鳌头，成交宗数较上月几乎增长三倍，市场成交宗地数量达到了21宗。延续11月29日开启的第三次集中土拍，本月1日-3日成交涉宅地共19宗，至此10月底推出的27宗涉宅地全部成交。本月成交涉宅地中5宗地有溢价，土地*溢价率为9.39%，此外14宗地均以推出价成交。

12月土地成交市场如期向好发展，不仅仅推出涉宅地全部成交，而且工业、仓储、科研设计用地以及商办用地成交数量也翻番，在多种类型土地成交量均上升的加成下，增长力迅猛，12月土地市场状况繁荣。

溢价率反映了市场主旋律，有计划储地的企业均谨慎出手，央企依旧是拿地主力军。

第三轮土拍于本月结束，成交量处于高位，虽有地块临近溢价封顶但多数地块底价成交，仍可体会到市场风格趋于冷静理性，预想中2022年初土地成交缩量的可能性不减。

明星地块

45.29亿元成交，总价*：烟台招商局置业有限公司以45.29亿元竞得浦东新区高行镇(高桥新市镇北社区Y00-0402单元)E01-06地块，成交楼板价35,684元/平方米。

该地块位于上海市浦东新区，四至范围：东至莱阳路，南至启帆路，西至河道，北至洲海路，出让土地面积为79,328平方米，规划建筑面积为126,925平方米，容积率1.6，该宗地周边交通便利、生活配套齐全，位于中外环间，居住氛围较浓郁，其发展前景较好。

土地成交与供应

12月，从规划建筑面积角度来看，土地供应市场几乎与上月持平（稍逊于上月），较去年同期有所下降；土地成交市场表现亮眼，不论是环比还是同比均明显增长。

12月供应规划建筑面积为374.23万平方米，环比下降0.46%，同比下降40.92%；成交规划建筑面积为701.03万平方米，环比上涨49.52%，同比激增558.37%；土地成交金额回升至428.35亿元，摘得本年月度总成交金额排行的“探花”。

本月土地成交市场无保障性住房用地成交；商办地成交火热，其中位于嘉定江桥北虹桥的一地块更是以422.28%的溢价率成交，成为本月地块溢价王；工业仓储及科研设计用地持续向好；第三轮集中土拍也于本月落下帷幕，涉宅地无一流拍。

本月土地供应市场未推出涉宅地亦未推出保障性住房地块，无论是长期还是短期来看预计工业、仓储、商办用地依旧以政策为导向、紧贴市场需求进行供应。

土地市场小结

12月土地市场供应平稳，成交市场宅地和非宅地全面开花表现不俗。

11月29日-12月3日上海第三批集中供地开拍，出让规则在年底政策暖风中度过，较第二轮土拍活跃不少，27宗涉宅地全部成交，本轮拍地出现了底价成交与一次报价成交的两端极化情况，9宗地块溢价报价过程均触及中止价，进入一次报价程序。对比全年三个批次的集中供地情况，溢价率呈现逐步降低的趋势。

在全国土地市场温度骤降、多城多幅土地流拍的市场环境下，上海持续优化土拍规则，全年土拍热度呈现平稳态势，实现了“稳地价、稳预期”的目标。

2021年涉宅成交规划建筑面积为近十年*，以五大新城区域为成交区块的高地，出让条件相似的情况下实际成交楼板价同比有所下降。

以上内容摘自世联评估《城市快报[上海]》。

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