2021年世联评估价值研究院年度报告!

来源:价值领地   作者:世联评估   2022-01-21 10:23:05

作者:世联评估|首发:价值领地微信公众号

致读者

2021年,疫情多点散发不断,经济负重稳中求进。我们坚守专业本位,紧跟市场动态,力争产研结合,积极发声交流,全年发布文章近百篇、创作专著1本。

新的一年,我们将一如既往,愿成为客户*具信赖的咨询服务公司,以传统的土地房地产评估和资产评估业务为基,稳步拓展咨询和投后业务板块,从宏观层面的经济政策研究、市场研究、行业研究层层深入,*后聚焦到特定项目上,为客户创造更大价值!

—— 世联评估价值研究院

EXTRACTS

报告摘选

2021

近年来,中央坚持“房住不炒”定位和“稳地价、稳房价、稳预期”的政策主基调,从提出构建房地产长效机制到促进房地产业良性循环和健康发展,更加强调对房地产的全局调控思路。

据统计,2021年各类房地产调控政策发布超过600次,各地调控政策“前紧后松”,首次出现“集中供地”“二手房交易指导价”等新型调控政策,加强房地联动、二手房报价管控,促进市场平稳健康发展。6月以来大部分城市房地产市场进入下行期,销量普遍低迷,一些库存较高、去化困难的城市出现反向调控,防止房价恶性下跌、房地产市场风险蔓延到其他领域。全国层面上,从房地产各细分领域进行全面调控。

土地市场,促进房地联动,重点城市住宅用地实行集中供应和出让、土拍规则进行调整优化,如限溢价、查资质、禁马甲、查资金等;城市更新防止大拆大建,在北京、南京等21个地市开展*批为期2年的城市更新试点。

住房市场,新房“四限”政策不断打补丁、调控升级,二手房市场出台交易指导价甚至与房贷挂钩,法拍房纳入限购,推进保障性住房建设。

房租赁市场,政策支持力度加大,尤其是保障性租赁住房,从土地、金融、税费等方面提供支持,并将保障性租赁住房项目纳入REITs试点。

房地产融资方面,加强房地产金融监管以降杠杆、控风险,包括三道红线、贷款两集中管理、预售资金监管等,四季度开始矫正对房企偏紧的信贷措施,融资环境得到适度改善,要求保持房地产信贷平稳有序投放,满足合理的资金需求。

◆通过盘点全年政策及其影响,研究院提炼了九大热点及其政策要点。2021作为“十四五”开局之年,部分热点也将成为“十四五”时期乃至中长期经济社会发展的关键词,产生更加深远的影响。

◆经济与行业发展

2021年,我国GDP为114.4万亿元,按不变价格计算比上年增长8.1%两年平均增长5.1%,超预期完成全年经济发展目标。虽然下半年经济同比增速出现下滑,但是全年经济总体呈现稳定恢复态势,为“十四五”发展实现良好开局。

其中,第二产业增加值约45.1万亿元,增长8.2%,占比39.4%;第三产业增加值约61.0万亿元,增长8.2%,占比53.3%。第二、三产业分别拉动经济增长3.1、4.5个百分点。

从重点行业看,信息传输、软件和信息技术服务业延续了近年的快速发展势头,增长17.2%,在各大行业中独领风骚;而住宿和餐饮业、租赁和商务服务业在2020年受到疫情重创,其增速由负转正,分别增长14.5%、6.2%;此外,房地产业、建筑业受疫情、行业周期和政策调控等因素影响,增速明显下滑,2021年下半年双双出现同比负增长,全年分别增长5.2%、2.1%,增速不及同期GDP增速,行业面临持续下行和调整压力加大。

◆投资增长情况

2021年全国固定资产投资约54.5万亿元,比上年增长4.9%,略低于2019年增速,投资马车拉动作用稍显乏力。

其中房地产开发投资约占1/4,2021年累计实现14.8万亿元,比上年增长4.4%。受房地产融资收紧和市场销售平淡等影响,开发投资增速持续出现回落。

2021年房地产开发企业土地购置面积21,590万平方米,比上年下降15.5%;土地成交价款17,756亿元,小幅增长2.8%;房屋新开工面积下降11.4%。由于集中供地和土拍规则升级,2021年土地市场从火热-骤冷向平稳过渡 。

从房地产细分领域看,2021年住宅投资约11.2万亿元增长6.4%,在房地产开发投资总额中约占75%;商业、办公投资额分别为1.2万亿元、0.6万亿元,分别下降4.8%、8.0%。由于商办市场库存较高、去化缓慢,投资增长动力不足。

◆房地产销售情况

近年来,受调控政策、经济下行叠加疫情因素的多重影响,房地产行业负重前行。

2021年部分房企资金链断裂、债务危机多发、风险值飙升,进入下半年市场需求端观望情绪加重;尽管开发商各种花式促销,年底新建住宅销售全线反弹,全年商品房销售依然比较低迷。

2021年商品房销售约17.9亿平方米、18.2万亿元,两年平均增长2.3%、7.0%商品住宅销售面积和销售额两年平均增长分别2.1%、8.4%。

相比住宅市场的低位增长,商办市场表现惨淡,销售量价双双下滑,持续出现萎缩。由于销量普遍偏低,整个市场去库存压力依然较大。

◆存量住宅市场

◆资产证券化市场

2021年资产证券化市场累计发行房地产相关产品192单,比上年增加34单;发行金额约7,200亿元,较上年增长近20%。

由于房地产行业风险加剧,金融监管趋严、房企融资收紧,CMBS、CMBN、类REITs产品发行审核更加严格,与2020年相比,2021年发行单数和规模均出现收缩。而RMBS发行量明显增加,发行金额增长约23%,在全部产品规模中约占15%,个人住房抵押贷款资产证券化产品已经成为资本市场不可或缺的一部分。

2021年出现两大亮点:一是基础设施公募REITs发行上市,带动REITs产品揽金364亿元;二是国家政策大力支持保障房建设,保障房/公租房资产证券化产品呈现爆发式增长,资产证券化市场为保障房建设融资提供了重要通道。

以上内容摘自世联评估《2021年价值研究院年度报告》。

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