2022片区观察∣供应大增,去化艰难,光明楼市何去何从?

来源:地产凝眸   作者:地产凝眸   2022-01-24 13:56:16

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进入新年,福田中心区高尔夫景观楼盘富通九曜公馆以热销116套好成绩再度印证了深圳中心地段房产抗压性。与此同时,1月2日开盘的光明区安联尚璟府不少媒体仅卖出一套引发舆论关注。当然,开发商并未发布具体销售情况。但业内传出的还是不理想,1套、3套、5套的说法全都有。


这打破了去年12月5日入市的中信凯旋君庭销售*差记录!中信凯旋君庭当时仅备案167套住宅,项目公布认筹47批客户,*终售出20来套,去化12%左右,成为当时光明新盘去化*差新盘。

这个成绩还是项目在开盘前就已经启动转介的情况下才实现,不能不说也是深圳楼市一大奇葩现象。当然佣金更是从1%跳到了2%。而且极为罕见采取了深圳住宅多年未见的“*分期”,*仅需42万,相当于只要一成*……

曾经红透深圳楼市的光明如此惨淡,到底为什么?

供应充足,购房者挑选空间大

去年深圳共推出三次土拍,一共出让38块地,其中光明区推出9宗宅地,供应量在全市各区中*。

不仅于此,去年光明11个住宅项目入市,仅有4个新盘售罄,加上今年大概率入市的13个新盘,光明区后期预计多达20余新盘在售!

这么多新盘即将推出,短期内完全可以抵充“科学城”规划给光明楼市带来的利好。

这里给大家简要分析下部分在售新盘优劣势。

深铁瑞城,94-130平3-4房,均价5.03万带装修。小区商业与长圳地铁站无缝接驳,一期小高层去化很快,超过8成。加上优质学位、大型商业加持,这个盘未来去化继续看好。

实景图

金茂公园里,88-115平的3-4房,均价约5.17万带装修。地段非常好,品质打造较高。

电建洺悦鹏著花园,88-108平的3-4房,均价约5.25万带装修。地段不错但体量较小,价格劣势凸显。

天安云科府,92-189平的2-4房,均价约5万带装修。大盘,套数多,配套丰富但交通不便利。

虽启动转介,但去化依然缓慢。配套丰富但交通不便利,开发商住宅开发经验不足。

龙光玖瑞府,96-114平的3-4房,均价约5.19万带装修。有13号线地铁预期,也有折扣,目前环境一般,性价比一般。

星河天地5期,是新年后开盘去化较好的住宅新盘,地段好,距离地铁也比较近,再加上商业配套完善,*也不错,项目还是大社区。因此项目在片区目前普遍惨淡的情况下去化相当不错。

供应量大,购房者可挑选空间充足,片区住宅新盘去化情况当然分化严重,有*题材、紧邻地铁口、品质高、地处中心区的新盘才能受到购房者追捧。

另一方面,受到限价盘不断推出影响,购房者对于片区楼市短期预期改变。以安联尚璟府为例,隔壁联发去年9月拍下的地块毛坯价仅为4.53万/平,而安联毛坯均价高达4.91万/平,足足多出近4000元/平。

按照目前推出80-90平面积段户型计算,买安联尚璟府总价就要多出32-36万!加上距离地铁较远,这些因素叠加使得项目去化缓慢!

限价盘不断推出,购房者预期改变

去年“新土拍”一个*重要的特点就是限价盘特别多。以光明区为例,这些限价盘价格相比入市项目更低,毛坯*不超过4.5万/平。

按照政府指导价,房价在6万以下的刚需户型,精装修价格不能超过3000元/平的装修标准,这批新房的上市价格预计在4.8万/平左右。对比此前众多“5”字头住宅,光明未来推出限价新盘性价比更高。

其中不乏位置好配置佳的笋盘。比如凤凰城和光明大街的几个项目,均价在4.4-4.5万/平。

其中价差*的当属光明中心区的凤凰城特发地块,限价4.46万/平,加上装修均价也就不到4.8万/平,对比距离地块约400米外的中海寰宇时代均价高达5.99万/平(带装修),这个价差预计吸引很多购房者,尤其是投资客户。且周边生活氛围浓郁,距离13号线地铁站仅不到600米。但是是否日光,必须看产品质量情况。

当然更有与长圳站无缝接驳的深铁瑞城二期,去年12月5日,深铁瑞城一期开盘,精装后均价5.03万/㎡,总价425-712万。推出1329套住宅,冻资1694批客户,当天开盘选走1105套住宅,去化率近83%,逆势取得如此好成绩,可谓片区真正网红盘。

值得重视的是,1月20日,光明区人民政府和深圳*合作办学签约仪式。

据网友透露,长圳保障性住房*工地效果图显示了深中标志,有极大的可能深中将挂牌该所*,该所*紧邻深铁瑞城,且由深铁置业代建。

光明大街深业地块也很值得期待,限价4.53万/㎡,距离6号线光明站/科技馆步行距离接近600米,旁边还规划了九年制*。

来源:深圳土地矿业权交易平台

距离光明城站约500米的中海A503-0093宅地,位于光明区凤凰街道光侨路招商局智慧园对面,占地约3.23万,预计总建面约17.5万平,毛坯限价4.44万/平,未来加上装修费,可能均价就在4.74万/平左右。未来项目能否受到热捧,还看产品品质打造如何。

此外高拓的宏发万悦山一期开盘秒光,二期能不能重演一期火爆?大概率做不到。一是距离地铁远,二是没有一期那么多赠送面积。

今年的光明楼市注定是一场大戏,众多优质品牌汇聚,限价楼盘多,这将为刚需购房者带来实实在在的好处。但是如何选择,值得斟酌,包括宏发万悦山二期为什么不如一期、星河天地五期在内的详细分析,请加入小群私聊。

地产凝眸认为,在“房住不炒”大旗下,作为深圳存量土地*多的行政区,光明楼市热度大幅下降,开发商必须注重品质打造,对于自住型购房者是大利好。

光明未来限价土地还将持续推出,购房者如果以光明新盘作为投资标的,或许需要更长的时间来甄别,自住型购房者完全可以依据地铁、*、商业、景观等要素来精心挑选,避免入坑。

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