近年来随着我国经济的长足发展，房地产领域各种新兴业态不断涌现，作为国家产业政策上大力引导的现代服务业中的典型代表——第三方专业中介如雨后春笋，蓬蓬勃勃。
由于社会分工越来越精细化，之前的综合型企业逐步将涉及某些专业领域的职能外包给社会上独立的第三方专业机构，如律所、会计师事务所等。而专业的投后管理公司则是针对信托、资管等专业投资人的风险投资提供投后监管服务的技术型公司。
资金监管在投后监管服务中占据较核心地位，现场监管人员对于监管企业的现金流出应时刻保持高度敏感性，以下仅就房地产项目现金流出居于首位的工程建设支出监管过程所需留意避开的“大坑”梳理十大监管工作要点。
01
查
一般我们进场的时候会要求项目公司提供一份合同付款一览表（合同台账），将所有存量合同总额、余额等信息记录完整，这个便是我们审核付款的重要依据（若一览表后附签约单位询证函或对账单则更佳）。如果是进场后新签合同，已经驻场监管人员审核并记录在案，更易查询。有了这个存量加新签合同的花名册，我们就有了开展下一步工作的基础。
02
现场观察
在项目施工现场，项目整体形象进度一览无余，遇到相关工程来结算的时候，针对性走访施工现场亦是重中之重。比如：外立面施工到什么程度、玻璃幕墙安装到几楼、主体结构是否封顶、桩基施工进展等情况均可一目了然。现场转一圈自然心中有数，类似主体结构刚出正负零，却按照主体结构已封顶的施工进度申请工程进度款等情况，这种低级坑通过现场观察就可以完美规避。
03
验明正身
现在开始考察工程自身的硬件材料了。1、完整的施工图（或竣工图）；2、招标文件、招标答疑、补充文件；3、投标文件、施工合同和补充协议；4、图纸会审记录、施工组织设计、会议纪要；5、业主指定或自供的设备、材料型号、品牌；6、设计变更单、工程联系单及现场签证单；7、地基验槽记录、工程隐蔽记录、施工日志；8、桩基检测报告与验收记录；9、其他与工程造价有关的所有资料。如果是总包，那这些是一个都不能少的验证环节，都应该有对应的资料，并且其资料之间存在严谨的逻辑关系。
这里面可能出现的坑林林总总，作为第三方投后监管，我们要根据委托人关注的重点来布局审核重点、签署审核意见，重点检查的环节：
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招标定价文件，这里面委托人怕的是监管对象伪造、变造合同，以虚高价格通过供应商达到套取现金的目的。监管人员非万能人士，这里需要巧妙借助项目公司的内控机制，多数公司招标定标会采用公开招标方式，委托独立的招标代理公司或专业工程咨询机构，由其出具专业的评标、定标报告，这个定标报告就是我们可以援引的价格审核依据。
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现场签证单、施工日志、检测报告与验收记录，这些都是工程进度的书面依据，同样是我们审核的重要依据，在查验这些文件资料时务必要留意两点：①资料的可靠性——必须要有设计单位、监理单位的盖章确认、项目公司本身的现场项目经理签字也是必不可少的；②资料的真实性——这时就要与现场观察的形象进度进行一番对比了。
04
严审付款节点
①按图索骥，再找回原始合同，对比对方的请款节点，核查对方请款节奏是否符合合同约定；
② 核查付款节点与签证、检测报告和实际形象进度三方面是否一致，如果出现超付现象，确认是否为协调付款或者支付农民工工资等特殊事项，如是，则是否有相关政府要求或者企业内部流程支持。
05
识别审批权限
通常委托人会有一个授权限额，也就是区分计划内和计划外，各自有一定的授权额度。因此这时候又需要参照当月的企业自报资金计划，先核实是否计划内付款，然后再根据授权额度来决定如何发起流程。
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对所支付款项做程序性审核
这步工作相当于审核项目公司财务工作质量，对于付款原始凭证做程序性审核，诸如发票是否合规、真实，付款事项是否通过了企业内部OA审核流程，流程批复额度能否覆盖当次请款，如果是同一流程反复使用还应建立备查登记核查使用额度，附件是否完备等等。
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集中采购代签合同
第七步，或有步骤，出于纳税筹划，企业内部关联方集中采购代签合同的情况。
由于税务筹划，有时项目公司的上级单位会同时签署B版和C版两版合同，C版合同为关联的集采公司与实际供货商或工程承包商签署的正式合同，而项目公司账面体现的却是B版，是由项目公司与关联的集采公司签署的名义合同，发票也是实际供应商开给关联集采公司，关联集采公司再统一开给项目公司。这两版合同单价与金额完全不同，现场监管人员应该本着实质重于形式的原则，将审核侧重点放在C版合同，而前面几步的合同付款实质性审核也都应参照C版合同来衡量付款逻辑。
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款项汇入合同外关联人账户
第八步，或有步骤，关于付给B版集采关联公司的款汇入合同外关联人账户的情况。
企业出于集团资金利用效率，有时会将该部分款汇入合同外关联人账户。此时务必要求项目公司出具委托收款证明，即由集采公司出具委托书，要求项目公司将款项汇入合同外关联公司账户，债权债务关系明确，权责清晰。
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付款的渠道
本次付款是现款支付、商票支付或是保理支付，均需备注清楚，对于某些对资金要求较高的项目，还需在审核意见中备注此种付款是否影响当月现金流，然后各种付款方式当月的累计发生额及剩余额度分别是多少，分计划内和计划外，当然这些都需视委托方具体要求来做。
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视同付款的工抵事项
工抵事项相当于付款，前面付款所需操作的流程及附件一样也不能少，反之，审核付款时也需考虑在该合同付款台账中是否已将所有已发生的工抵事项按照工程款支付计入。另外还需追加有企业内部相关工抵事项的内部审批流程。此环节尤其需要注意的是，标的抵债房源的单价是否与正常销售房价一致，如不一致，是否有优惠特价批准流程。
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关于跨项目工抵的问题
原则上讲，我们的监管对象项目，只要销售回款纳入封闭监管账户，则无论其所售房源所处地块及在建工程是否为我们委托人抵押，标的房源均不得工抵其他项目债务。除非委托人与项目公司集团总部存在多项目战略合作协议，如有特殊约定共债项目或抵押项目可以跨项目工抵，则根据实际情况一事一议，单独收集资料向委托人申报。跨项目工抵的处理原则通常为房源所在项目负责申报，债务所在项目负责提供经审核无误的债务资料。
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工程款审核是现场资金监管中重要一环，上述所举亦是挂一漏万，实际情况远比上述种种更加复杂，第三方监管机构千万要多加小心。总之，现场监管的手段就是巨细靡遗，目的是保障委托方的监管要求妥善落实，做好委托人的现场工作联络人和管理人，通过有原则且灵活周到的工作做好项目的风险监管工作。
- 首佳观察 ｜ 投后现场监管人员工程进度款审核教战守则
