作者：世联评估|首发：价值领地微信公众号
2022年深圳轮集中供地
2022年已经过去4个月了，北京、武汉、福州、厦门、青岛、西安等城市2022年次集中供地已经落幕。深圳市2022年度批次居住用地集中出让，共计8宗，于4月29日集中成交，总起始价168.11亿元，终成交额合计193亿
土拍概况
本次出让地块涉及土地总面积32.1公顷，总建筑规模约107万平方米，地块位置涵盖宝安区（1宗）、光明区（2宗）、龙华区（1宗）、龙岗区（1宗）、坪山区（2宗）、深汕特别合作区（1宗）共6区。
参与竞拍的房企超过20家，竞争激烈。参与本轮土拍的开发商中，“扛大旗”的依旧是诸如中海、金地、华润、招商、保利、深业等大家熟知的国企央企，另外，在竞拍中也能见到了星河、等民企的身影。终，本次成功出让8宗地块终均由国企竞得。
从前期报名参与拍地的情况来看：每宗地都有房企参拍，且8宗宅地里有5宗地报名数量在8家以上，热地块（龙华民治A818-0478宗地）意向房企达到了13家之多。光明热度依旧居高不下，玉塘和凤凰城地块分别有11家、10家房企报名，分居报名榜单的第二、三名。去年下半年以来缺席的万科，这次也加入了抢地大战，招保万金齐聚首。不过此次万科只报名了新安A012-0112一宗地，该地块的竞争对手还有华润、招商等。
土拍结果分析
本次出让的8宗用地均“触顶”成交，即触及限价。其中，4宗地块竞自持的保障性租赁用房建面到，达到“双触顶”，分别为光明区凤凰街道A503-0095号宗地、龙华区民治街道A818-0478号宗地、坪山区石井街道G12314-8035号宗地以及深汕特别合作区鹅埠镇E2021-0001号宗地。
相比去年的集中供地限价情况，深圳今年对地块的限价进行了不同程度的上调，上调10％，增加了开发商盈利空间。宝安、光明、龙华的销售限价均有所提升，上调幅度在5%~10%不等。其中本次较热门的宝安区新安街道A012-0112地块，销售限价为87,494元/㎡，较去年成交的佳兆业凤鸣水岸限价提升了4,200元/㎡；光明凤凰街道的A503-0095地块，销售限价为48,900元/㎡，较去年A503-0093地块提升了4,500元/㎡。
本次部分地块的限价有所上调，对开发商能产生一定的刺激作用，也为市场带来乐观预期。深圳土拍市场热度依旧在线。
从参与拿地的主体来看，深圳本轮集中供地仍然以本土国企为主，除了央企华润置地竞得2宗土地以外，其余6宗土地均被本土国企及其联合体竞得。
本次集中供地竞争为激烈、举牌时间长的是宝安新安的一宗地块。这宗地块终由万科与安居集团的联合体竞得，总价为70.51亿元，需配建2.6万平方米租赁房，溢价率约15%，其商品房毛坯限售均价为8.75万元/㎡。
另两宗未进入摇号的地块分别是坪山龙田的宗地以及光明玉塘的宗地。终，坪山城投以9.51亿元、配建7,500平方米租赁面积拿下坪山龙田宗地；华润以19.04亿元总价并配建5,500平方米自持租赁面积拿下光明玉塘地块。
除上述3宗地块外，其余5宗地块均进入了摇号阶段。终，深业置地和龙华人才安居联合体拿下了龙华民治的宗地，总价37.80亿元；天健集团以25.76亿元总价拿下坪山石井宗地；光明凤凰宗地由华润置地以22.27亿元拿下；龙岗人才安居集团则以1.49亿元拿下龙岗宝龙宗地；深汕城投以6.92亿元总价加配建3.59万平方米租赁面积拿下深汕合作区地块。
终，深圳市以8宗用地全部成交，成交额193亿的成绩，结束了此次土拍。截止目前，从全国22个重点城市中已完成首批次出让的14个城市来看，深圳14.98%的平均溢价率排名！深圳流拍率0%，成为继宁波、长沙和重庆后的第四个“零流拍”城市。
重点城市2022年首批次土地集中出让表
深圳本轮集中供地终仍由本地的国企央企唱主角，其中各区的安居集团以及城投公司是不可忽视的中坚力量。有房企投拓部人士表示，房企对深圳市场前景依旧看好，土拍规则适度松绑以保障房企适度利润空间的信号，助力土拍市场整体呈现回暖迹象。
土拍具体情况
本次出让光明2宗、坪山2宗、宝安1宗、龙华1宗、深汕特别合作区1宗、龙岗1宗。以下为各区地块情况分析：
NO.1
光明
本次光明区出让2宗地块集中在光明中心区，是近两年房企拿地的重点片区，未来地铁、配套将相对成熟。加上2021年出让的9宗以及今年4月华润竞得的2宗地块，近一年光明区共出让11宗住宅用地，数量上位居各区榜首，可见光明区打新盘热度在近一到两年内不会降低。
限售价格上，本次集中出让的2宗地块限售均价在4.89~4.91万/㎡，与去年成功出让的限售价格相比，均上调了2,700~4,500元/㎡不等，上调比例范围约为5%~10%。限售价格的上涨，使房企利润空间较上一轮有一定的上升幅度，对去年拿地的房企而言，1-2年内预售的新盘可能会受到影响。
NO.2
宝安
本次出让地块中，位于宝安区的仅1宗，该宗地处于新安街道。
新安街道A012-0112宗地
总用地面积为98,081.84平方米，其中居住用地面积74,084.77平方米，道路用地面积23,997.07平方米，宗地内道路由竞得人建成后无偿移交政府。该地块为本次土拍中成交价的地块，被万科+深圳安居集团联合拿下，成交额为70.51亿元。地块将建设“普通商品住房、自持租赁住房”，普通商品住房售价不得高于87,494元/㎡。
该地块处于尖岗山豪宅片区，一路之隔就别墅区曦城，以东的位置东部是尖岗山壹号花园，西北处的位置有万科都会四季花园、佳兆业凤鸣水岸花园、越秀和樾府等项目。其中，万科都会四季花园、佳兆业凤鸣水岸花园均为去年成交出让的土地，限价83,200元/㎡，本次销售限价有一定的上升。
NO.3
龙华
龙华A818-0478宗地
该宗地共10家开发商参与竞拍，为本次土拍中参与竞拍开发商数量多的项目。
该项目位于龙华区民治街道核心片区，区域内居住成熟度高，配套齐全，交通便捷。总用地面积26,114.02平方米，建筑面积为135,790平方米，被深业+深圳人才安居集团联合拿下，成交额为37.8亿元。地块将建设“普通商品住房、自持租赁住房”，普通商品住房售价不得高于72,150元/㎡，相比去年成交出让的A817-0614地块及A806-0394地块，销售限价有小幅度上调。
NO.4
龙岗、坪山区
龙岗、坪山一直都是刚需集中地，也是今年深圳二手房成交量的区域，这也体现在深圳近几次的土拍中。
龙岗、坪山本次一共出让3宗地块，其中龙岗区1宗（该宗地为全年期自持租赁用地），坪山区2宗，分别位于龙田街道和石井街道，其中坪山新区石井街道G12314-8035地块竞争较为激烈，多达7家房企参与竞拍，临近深圳在建地铁16号线“石井”站仅400米，是坪山未来较为优质的居住地段。两宗用地的住宅毛坯限售均为37,500万/㎡，与去年区域内成交出让的土地相比，限售价格同样有一定比例上调。
NO.5
深汕合作区
本次出让地块中，深汕合作区仅1宗进行挂拍，位于深汕特别合作区鹅埠镇。
深汕E2021-0001宗地
用地面积为55,316平方米，计容建筑面积为193,606平方米，初始建设17,990平方米的无偿移交政府的保障性租赁住房，竞建设企业自持的保障性租赁住房面积。
宗地建设的无偿移交政府的保障性租赁住房建成后由深汕合作区住建水务局负责监管，建成后由深汕合作区住建水务局负责接收、运营和管理；企业自持的保障性租赁住房由深汕合作区住建水务局负责监管，实行政府指导、市场化运营。
终被广东深汕投资控股集团有限公司以“双触顶”价格拿下，成交额为6.92亿元。地块将建设“普通商品住房、自持租赁住房”，普通商品住房售价不得高于11,000元/㎡。周边住宅新盘在售为1.0~1.4万/㎡。
根据深圳市规划和自然资源局公告显示：
今年深圳一是持续加大居住用地供应力度；
二是持续保障市场竞争平稳有序；
三是持续优化住房结构类型；本批次用地初始建设的公共住房类型有无偿移交政府的保障性租赁住房和企业自持的保障性租赁住房，并结合区域特点选取独立宗地全部用于建设企业自持的保障性租赁住房，着力构建职住平衡、产城融合的城市空间结构。
四是持续做好规划协调、供应协同。进一步优化用地周边城市规划，优先保障、医院、菜市场、公交车站等配套设施，做好配套设施与居住用地的协同建设，做到同步供应、同步建设、先期竣工。
深圳将继续坚持“房住不炒”的定位要求，紧紧围绕“稳地价、稳房价、稳预期”目标，多措并举落实好市委市政府各项决策部署、保障好房地产市场平稳健康发展、解决好住房突出问题。
深圳市土地竞拍规则
01
1、三限双竟+摇号
本次土拍大部分土地采用这种竞拍方式。
限地价（限15%溢价率）
限全年期自持租赁住房面积（普通商品住房面积的40%）
限住房销售均价
竞地价
竞全年期自持租赁住房面积(相应扣减普通商品住房面积）
达到全年期自持租赁住房限制面积后通过摇号方式确定竞得人
02
2、单限单竞+摇号
限成交地价（限15%溢价率）
竞成交地价
达到限制地价后通过摇号方式确定竞得人
本次采用这种方式拍卖的地块有南山T403-0401地块、龙华A916-0572地块，这两块宗地建设全年期自持租赁住房，项目建成后，宗地内租赁住房在70年出让年期内自持。
03
3、去马甲，同一企业多参与3宗地块竞买
04
4、规范企业购地资金来源
从2017年深圳开始积极落实国家“双限双竞”商品房有关政策，历次推地的土拍规则中可以看到调控力度是层层加码，结合去年中央经济会议的宏观政策，可以看到“推地”也在积极贯彻“稳地价、稳房价、稳预期”。纵观今年的深圳楼市，从“2.8”新政开始，各类房产都进入到了深圳严格管控的范围内。未来政府对楼市的调控基调基本上放在“稳”字上，不会发生根本性改变。
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