作者：世联评估|首发：价值领地微信公众号
2022年3月24日，南京市土地市场网发布公告，批集中供地涉宅土地20宗，起始价为267.23亿元。4月22日，南京2022年首批两集中供地结果为20幅地块共成交14幅地，终总成交金额为191.75亿元，整体溢价率4.5%，有六幅地块流拍。
一、2022年批集中供地特点
1.出让政策发生变化：
①集中取消了租赁住房的配建要求；
②保证金比例下调至起始总价的20%；
③优化调整了房地价差确保预期利润；
④取消了房企竞得地块数量的限制。
2.地块数量少，但是分布区域基本都是热点片区
南部新城大校场片区推出2幅地块，用地总面积共3.11公顷；城中推出1幅地块，用地总面积6.26公顷；江北新区核心区推出1幅地块，用地总面积4.8公顷；城南推出3幅地块，用地总面积共10.12公顷；仙林推出3幅地块，用地总面积共6.9公顷；城东推出1幅地块，用地总面积7.8公顷；城北推出2幅地块，用地总面积共2.43公顷；江北新区南工大板块、大厂板块各推出1幅地块，用地总面积分别为5.42公顷、2.16公顷；浦口推出4幅地块，用地总面积共12.81公顷；江宁方山板块推出1幅地块，用地总面积6.77公顷。
3.竞拍更谨慎，国央企托底
此次土拍，报名房企近30家，国央企开发商占比超过7成，终成交的14幅地块中，国央企拿下了12幅地块。
土拍节奏较慢，以软件谷G05地块为例，才到第20轮竞拍，同时房企平均每3加价一次，每次加价幅度1000万，去年出现的竞拍158次的场面不复存在。
开发商的谨慎拿地更体现在终成交结果上，终只有南部新城和小行片区的3幅地块“触顶摇号”，江北核心区等8幅地块底价成交，还有南工大板块、仙林湖和迈皋桥等主城曾经比较火的板块的6幅地块也意外流拍。
二、对比2021年批次集中供地
1.拍卖规则调整：
①采用“限房价、竞地价”的双限方式，禁止“马甲”参拍；
②当地块竞价达到限价时仍有两家或两家以上单位有竞买意向的，停止竞价改为现场摇号确定竞得人，所有接受限价的竞买人均可参加摇号，竞得价为限价加一个加价幅度；
③对商品住宅预售条件提高至完成住宅部分投资额的50%，部分地块对房地产开发资质要求在三级及以上，竞买保证金比例也由20%提升至30%、50%。
2.地块数量较多，主城、副城均有涉及
2021年批次集中供地，南京中心城区共计33幅，住宅用地面积约130万平方米；六合、溧水及高淳三个副城共计6幅，住宅用地面积约27万平方米；龙袍、板桥、滨江、汤山及淳化等新城供地共计7幅，住宅用地面积约42万平方米；汤泉、秣陵及东屏等新市镇供地共计6幅，住宅用地面积约26万平方米。
3.竞拍场面火爆，民营开发商参与度高
2021年5月20-22日，南京2021年首场集中供地除江宁G54地块因故终止出让以外，51幅涉宅用地成功被43家房企竞得，总成交金额约992.52亿元。整体摇号地块占比达到80%，房企拿地积极性高，整体溢价率达到18.15%。
2021年次集中供地报名房企超过80家，其中保利报名29幅地块，香港置地报名了15幅地块，51幅地块中，36幅地块因触及“竞地价”上限进入摇号。当时国企和部分本土房企成为拿地主力，包括招商蛇口、新城、华润、银城、万科等。
从2021年南京历史上首次集中供地，到2022年度首次集中供地，供地数量从52幅降至20幅，从全部成交到6幅地块流拍，从民营开发商主力到国央企托底，整体看来，2022年首次集中供地，体现出来的是南京的土地市场开始趋冷，开发商拿地更加谨慎，无论是开发商还是购房者，观望情绪加剧，下一步的南京市场将会更加体现两级分化，冷热不均，不再是全面上行趋势。
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