深圳利好政策落地，离我们越来越近了。
不出意外，改善群体会迎来重大利好。
确定会来的，参考价调整，本身就利好改善产品。
各种网传的，放松限购、限贷和限离政策，也是冲着改善而来。
从大方向上看，改善群体会优先受益。
近几个月，全国各地都在出台楼市宽松政策。
有个明显的规律是：
绝大多数政策，都是利好改善群体。
安顺、荆州、临沂和长春等城市，对二套房比例进行下调。
苏州、无锡和沈阳，放松限售约束，降低个人住房转让增值税。
兰州、郑州和佛山这些，力度更猛，直接突破限购，放开第三套房限制。
都是针对有房家庭，帮他们释放改善需求。
4月份，高层召开政治会议，明确提到支持刚需和改善型住房需求。
所以这段时间，很多城市才会各种花式放松。
表面上，政策对刚需和改善都有利好，但实际上，改善群体的利好，会更多一些。
相对于刚需，改善更有购买力，也更愿意买房。
改善群体，本来就是楼市的既得利益者。
早就享受过买房的好处，房价上涨后，也赚了一大笔钱。
现在也确实想买房，只要把房子卖掉后，马上就能再买一套。
正是因为这一点，很多城市都对改善群体定向宽松。
放松限售，是增加卖房效率，方便有房一族更快买房。
结清后3成，是为了鼓励改善群体再买一套。
还有降低交易税费，提高公积金成数，鼓励二孩家庭再买，不限购区域买房不计入套数等
这些都是鼓励，有钱有房的家庭继续再买。
如果出利好，深圳也是改善产品先回暖。
前天，深圳发布2021年统计公报，新增常住人口只有4.78万。
2010年到2020年，深圳常住人口数增加了714万人，平均每年增长70万左右。
而去年增量只有不到5万，数据确实有点寒碜。
虽然增量不多，但现在来深圳的人群，全是带着钱的。
深圳楼市，短期不缺购买力，只要政策稍微放松，楼市还会立马回暖。
但人口增量暴跌，长期会让楼市产生2个变化：
1.行情会进一步分化，平庸和优秀产品，差别会越来越大。
2.楼市会进入存量房市场，购买力更多依赖于卖房，而不是6个钱包。
要知道，楼市想上涨，还是得有新增购买力。
现在购买力变少，所以楼市表现也会分化，以后不是所有房子，都会有流动性。
表面上看，深圳房价还会普涨，但到成交时，你会发现，很多房子都是有价无市。
楼龄老旧，没有硬价值，居住体验很差的产品，会比较危险。
不仅金融属性在下滑，接盘侠也会越来越少。
现在人们买房，讲究的是性价比。
房子很难像以前那样暴涨，而且各项成本都在提高，想换房也不那么容易。
有钱还想买的朋友，现在想的是，怎么一步到位。
在一次性买到自住不错，又能保值的好房子，然后就不再折腾。
所以当这种共识形成后，有限资金都去追求稀缺产品时，不同产品的价差，会进一步扩大。
另外，新接盘侠变少，也会导致市场更偏存量交易。
深圳房价还是很高，如果只靠工资，很多人压根都买不起。
终敢买的原因，还是得靠贷款和卖房。
只有把房子卖掉，多交，才能给得起月供。
所以，政策落地后，大家都会倾向快速卖掉平庸的产品。
性价比高的改善房，也会被资金扎堆爆买。
深圳楼市，现在有2个市场：
刚需市场，主要是新房和二手的博弈，热度基本集中在新房。
改善市场，性价比高的，稀缺的豪宅，都被有钱人疯抢。
现在行情，基本是由新房和豪宅在驱动。
预算不多的，都在打新。
真有钱想改善的，还是在买硬价值的地铁次新。
市场上就出现了明显的断层：
那些没那么好，比不过新房的二手，短期没什么人来买。
只有等到利好落地，情况才会慢慢改善。
楼市的优胜劣汰，会变得越发激烈。
有没有接盘侠，这一点至关重要。
说白了，有的房子，你买完之后，就是后一棒。
短期内看似卖得掉，但你没注意到的是，接盘侠在变少或逃走。
而有的房子，虽然价格很高，但以后会变得更加抢手。
因为购买力还在加码，有钱人都偏好这样的产品，长期还会上涨。
我建议，大家买房前，都要认真思考接盘侠的问题。
你家房子涨个几百万后，谁会来买？买的原因是什么？他还有没有更好的选择？
想清楚这些，你就知道：
那些价值错配的产品，比如地段和户型不匹配，价格撑不起价值的，长期都是看空行情。
而那些核心地段真正稀缺的，会随着有钱人的投票，变得越来越值钱。
深圳楼市未来的趋势，还是在改善市场。
尤其是大家卖完房，都想置换到的区域。
这些区域，才是你现在该拼尽全力，提前布局的地方。
想在深圳买房的朋友，可以加我微信，直接预约咨询，免费回答2个置业问题，买新房有机会享受渠道折上折，一次性帮你买对好房子。
如果文章对你有所启发，欢迎留言转发，点击文章右下角“在看”，并给我们公众号“设为星标”，非常感谢！
熊大说房 以经济学眼光，趣谈房产历史，审视热点话题 490篇原创内容公众号
- 做个预判：深圳改善群体，即将迎来重大利好！
