投资客撑不住了?重庆江北核心区一房源跌幅高达47.9%,真相……

来源:重庆楼市   作者:陈陈   2022-05-09 14:04:17

大家还记得我们前不久发布了一期关于重庆主城区新二手房降价房源的文章吗,当时在诸葛找房网站整理文章中所需数据的时候,我发现观音桥有一套房源竟然狂降230万,着实惊到我了。

别的不说,就这降下来的230万,都能买上一套品质不错的改善房了,难道说这套房源是豪宅?

毕竟在我的印象里,只有豪宅才有降价上百万的底气。

当我点击进去查看房源具体情况的时候发现,这套房降价之前的总价是480万。要说,这四百多万的总价也不该这般降价吧。

并且,这套房源的户型为建面约429.75㎡的1室。

图源诸葛找房

看到这我懵了,这个四百多平的一室是个什么鬼?难道说这套房源并非住宅,而是写字楼?

于是我继续往下看,结果不出我所料,它还真是写字楼。

图源诸葛找房

不仅是写字楼,还是建成于1999年的写字楼。

根据诸葛找房官网信息显示,这套房源所在的写字楼——光宇大厦,目前的挂牌均价为14193元/㎡,与上边降价的房源5817元/㎡的单价相差甚多。

图源诸葛找房

为何这套房源会降价这么多,我在线上问了一下中介。

得到的答复是,这套房的业主在石桥铺开了一家公司,现在需要资金周转,所以才想要打折手。原来是因为急需资金才跳楼大甩卖的。

得到答案之后,我准备前去探一探这个位于观音桥的房龄二十多年的写字楼。

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周边商业配套醇熟

乘坐轨道6号线,在红旗河沟站下车,步行约12就到了光宇大厦,交通还是很方便。

光宇大厦就位于建新北路边上,很容易就找到了。不过大厦的大门并不在主干道这边,而是在支路里边。

走到大门口之后,我看到大门旁边的墙上有关于这栋大楼的详细信息。这栋大楼竣工时间为1998年6月8日,一共17层。

从外立面来看,虽然与旁边的协信星光68广场不在一个档次,但单就这栋大楼的外立面来看,维护得还是不错的。我来之前看到房龄这么老,本以为是比较老旧残破的,结果比我预想的要好很多。

进入大门之后,大厅有物业人员在前台坐着,电梯也偶有人员上上下下。根据大厅墙上的楼层索引来看,这栋大楼的招商情况还是比较不错,有四层楼是空置的,其他楼层都有公司,主要是酒店、培训机构、保险以及传媒等相关公司。

我问了一下物业关于这栋写字楼的一些相关情况,比如现下这栋写字楼的租金情况;以及大楼与协信星光68是否要相连。因为我在来的时候看到协信星光68的大楼和光宇大厦这栋楼中间貌似正在修建连廊。

对于这两个问题,物业告诉我,目前写字楼的租金平均在35元/㎡左右,具体的可以自己和业主谈。另外,协信星光68将来是要和光宇大厦连通的,但连廊的具体完工时间不知道。

得到答案后,谢过物业就准备打探下周边情况。

根据打探,光宇大厦不远处就是前段时间启动了的中環·万象城,马路对面则是龙湖唐宁ONE的商业,龙湖新壹街也在不远处,再加上旁边的协信星光68,不得不说这个商业配套着实很硬核啊。虽然只是写字楼,但这些配套在侧,还是相当不错的。

如果这栋楼的房龄不是太老,不知道价格和租金会不会比现在更上一层楼。

老规矩,打探完毕之后,我们来看看周边的房价。

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周边房价

先来看周边新房价格。

根据链家逛网显示,光宇大厦周边目前在售的住宅类新盘有两个,分别是观音桥一号,均价为25000元/㎡;香港之地启元,均价为33000元/㎡。

商业楼新盘也有两个,分别是欧街92一期底商,均价为50000元/㎡;新华协信中心,均价为22000元/㎡。

写字楼则是龙湖新壹街的,均价为14000元/㎡,与光宇大厦的挂牌价相差不大。

图源链家

再来看二手房价格。

根据链家官网显示,光宇大厦周边的二手房挂牌均价在11000-19000元/㎡之间,价格差距比较大。

图源链家

其中价格小区是招商锦星汇小区,在售房源65套,挂牌均价1.9w/㎡;价格的小区是邦兴渝珠花苑,在售房源34套,挂牌均价1.1w/㎡。

其他小区大多在1.4-1.6w之间,距离光宇大厦近的新华协信中心小区挂牌均价为1.5w/㎡,与光宇大厦的挂牌均价相差不是很大。

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总结

一般来说,在同一个城市同一片区域,写字楼的价格往往低于住宅和商铺。

不过根据链家官网来的数据看,光宇大厦的挂牌价实际上与周边的部分二手小区价格相差不大。

但这只是挂牌价,只能代表业主对自己房子价值的肯定,并不代表市场上购房者对房子价值的肯定,相比挂牌价,成交价更具说服力。但诸葛找房官网上关于光宇大厦的成交信息并没有,只显示有3套房源挂牌在售,所以也没办法去用成交价来做比较。

接下来,我们来说一下为什么会产生写字楼价格低于周边住宅和商铺的这种情况,这是不是意味着写字楼购买价值有限?

一个很重要的原因是,相对于住宅的高需求来说,写字楼的需求很小。

一般购买写字楼的人群分为两种,一类是企业经营者,主要是资金实力雄厚,且发展较稳定的企业。一类是投资性需求者,但通常人们会将住宅作为房产投资的选择,只有购买住宅额度上限时才会将商用房作为投资选择。

其次是因为写字楼的税费等交易成本比住宅高,使写字楼的市场流动性降低。

根据我在网上查询的相关资料来看,二手写字楼交易时,税费能达到17%-18%左右,远高于住宅。

还有就是写字楼购买门槛相对较高,根据相关规定,写字楼贷的比例为50%,且贷款上限为10年,这进一步提高了写字楼的购买门槛。

就比如光宇大厦这套房源,总价为250万,款至少需要一百万左右,这笔资金不是轻易就能拿出来的。

后,你认为光宇大厦这套狂降230万的房子终能卖出去吗?

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