继南京、苏州之后，合肥于5月10日也放松了限购政策，距离2021年4月6日限购新政以来，仅过去1年零1个多月。我之前分析合肥政策限购放松快会在今年年中，这点比我预想的提前了一个月，而且放松力度整体比预期也略大一点，说明近期市场恶化速度是比较快的。
2021.4.6新政主要收紧措施是划定限购区，严格限制热门板块二手房和重点的购买套数，本质是限高，通过限制优质板块优质房产的需求，来达到抑制全市整体房价过快上涨的目的，正所谓“棒打出头鸟，擒贼先擒王”。
从过去一年来合肥房地产市场的变化来看，2021.4.6新政非常有效，房价一直呈下滑趋势，各板块涨幅较峰时期平均回落10%左右，当然这里面也有国家层面对房地产打压以及房贷额度收紧等非限购方面的因素。
以下是2022年5月10日合肥新限购政策：
1、合肥市瑶海区、新站区以及经开区的新桥产业园区取消限购；
2、其它区域外地人在合肥2年内累计正常缴纳6个月社保，即可购买一套；
3、合肥本市户籍可在限购区域购买第三套二手房，但新房仍然禁购；
4、其它政策不变。
如果跟2021.4.6新政之前的购房政策相比，2022.5.10限购政策，有收紧的地方，也有放松的地方。
收紧的地方是限购区依然存在，限购区二手房只能买三套，之前是不限套数，核心点还是限高。放松的地方是部分弱势板块全面放开限购，外地合肥买房由2年内连续一年社保转为累计半年，口子开得比较大，核心点是扩大外部需求。
总的来说，限购放松主要目的是扩大全市整体需求，提低限高去库存。其中弱势板块放开限购对合肥市整体房价影响不大，主要是有助于去库存，限购区政策放松可以适度释放优质板块房产需求，进一步带动市场信心回归。
通过导入外部需求，加速弱势板块房产去化，同时适度放开强势板块的购买限制，一并刺激低端需求和高端需求，这样就打通了弱势板块向强势板块的置换通道，进一步活跃市场，提高全市二手房成交量。
目前房地产调控的主体责任在地方政府，主要目的是保持房地产市场健康稳定发展，合肥此次限购政策放松符合“因城施策，一城一策”的原则，从过去一年合肥房地产发展情况来看，此次调控放松主要是防止市场进一步下行。
2020年下半年至2021年上半年是合肥房价快速上涨的一个阶段，但这个阶段不同于2015年至2016年时的合肥房价大涨。
2015年央行降准降息，地方放开限购，货币端和需求端全面打开，这样导致2016年合肥房价几乎翻倍的结果。而2020年底合肥房价上涨之前，合肥限购政策并未发生重大变化，从需求端没有进行强度刺激，房价上涨主要是货币端引起的。
这次大周期的上涨，主要原因是疫情带来的经济下滑，货币政策在一定程度上有所宽松，实体资金为了避险涌入楼市所致，所以我们看到的一个结果是，2020年中国GDP增速为2.3%，而M2增速为10.1%，两者有7.9%的差距，货币超发肉眼可见。
2021年GDP增速为8.1%，M2增速为9%，仅有0.9%的差距，如果扣除通胀因素，货币政策实际可能还是收缩的，既然货币没有超发，所以我们看到全国绝大部分城市房价几乎都呈下跌趋势。
我们再看今年一季度，GDP同比增长4.8%，低于全年5.5%的目标增速，而3月份M2增速为9.7%，两者差距为4.9%，货币超发隐约可见。考虑到上半年上海疫情引发全国经济进一步下滑，GDP增速和M2增速之间的差距可能会继续扩大，由货币超发导致的房价回升压力也继续加大。
以2020年3-4月份成交均价为基数，计算合肥各板块在过去两年来每月的平均涨幅，我们发现合肥大部分板块房价在2021年4-6月份达到点，也就是限购实行之后2-3个月，之后基本就是一路下滑，也就是说，市场对政策的消化期大概在2-3个月。
之前在上升周期时，政务、滨湖、高新和是早上涨的区域和类型，经过近一年调整，截至今年一季度，这些标的较两年前涨幅基本都在40%-50%左右，而其它劣质板块的涨幅，大都在20%以内（）。可以看出，瑶海新站区是合肥市平均涨幅的区域，平均不到10%，这也是瑶海新站区限购全面放开的底气。
2020年3-4月，瑶海新站区二手房成交占市区总成交的比例是15.5%，今年一季度也就是新政实行一年后，尽管二手房成交量有所下滑，但这个比例攀升至33.8%，占了全市1/3还多，说明限购区需求部分被挤压到了非限购区，作为刚需门槛的瑶海新站区承接需求的溢出多。
通过以上分析，我认为限购政策放松之后，考虑到经济下行带来的消费悲观情绪，合肥房地产市场对政策会有一个消化期，大概在2-3个月，但不同板块不同等级的房产（），对政策敏感度不一样，价格触底企稳回升的时间也会有所不同。
由于新房限价仍然存在，尤其是滨湖和高新还有若干打新盘，这对区域二手房产生一定压制，这些板块短期会迎来触底，但价格回升尚需时日，取决于打新盘的消化速度。而像政务和这些没有限价新盘干扰的区域和标的，会率先迎来价格触底或缓慢回升。
瑶海新站区由于全面放开了限购，导致外市需求大量涌入，短期会迎来成交量的大幅回升，但价格我认为可能还会平稳很长一段时间，而其余板块的房产，触底回升需要的时间可能会更久一点。
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- 合肥限购政策放松及其对后市的影响
