5月20日，人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，1年期LPR为3.7%，维持前值不变，5年期以上LPR下调15bp至4.45%。
一般情况下，LPR报价以5bp为步长进行调整，而本月一次下调了15bp，创下2019年8月LPR改制以来5年期单次降幅，远超市场预期。
叠加5月15日央行下调首套房贷利率下限至5年期LPR减20bp，意味着目前首套房贷利率下限已经低至4.25%。
业内认为，此次LPR下调“一次跨3步”，反映高层拉动楼市有效需求回暖、稳增长的决心。那么，接下来楼市走势会如何呢？
01
地产锐观察
房贷能省多少？
以100万房贷为例，等额本息还款，借贷30年，以房贷利率由4月的4.6%下调到目前的4.25%计算，每个月可少还月供约207元，30年可省7万多，力度还是不小的。
并且LPR的下调，不但会降低新增购房者的房贷利率，也会降低已买房人的存量房贷利率。
叠加今年1月LPR下调的5 bp，今年以来LPR已累计下调了20 bp。依据购房者已签订的房贷合同，存量房贷的利率会在7月或者明年1月进行相应下调。
从目前地方态势来看，在5月15日央行公布房贷利率下限为LPR减20 bp后，苏州、郑州、天津等地部分银行首套房贷款利率已降至4.4%。
因此，地方城市及银行加点幅度预计会持续下调，越来越多的城市实际执行的房贷利率将向央行公布的房贷利率下限靠拢。
且据房贷利率历史数据看，如果首套房执行4.25%的房贷利率，则接近2008年的4.1-4.2%的水平，但还明显高于2015年底的3.4-3.5%，因此房贷利率潜在下行空间仍充足。
02
地产锐观察
会拉动楼市回暖吗？
西部证券发表研报认为，本月1年期LPR维持不变，除了代表目前企业的融资成本已经处于阶段性低点外，还表达了政策的态度：稳增长的重心重回稳地产。
西部证券认为，地产差阶段正在过去。一是因为政策频繁落地，二是本轮疫情反弹进一步促进了改善型住房需求。房贷利率下行空间打开，预计对楼市销量回暖会产生积极影响。
红姐也认为，5年期以上LPR的超预期下调，会增强购房者的信心，并且北京、上海等地疫情正处于有效防控中，正往好的方向发展，预计后续楼市成交会有起色。
但是，要拉动楼市整体回暖，政策仍需继续施力，特别是松绑改善性需求，如降低二套住房的比例、优化“认房又认贷”规则等。
03
地产锐观察
为房企纾困要见效
值得注意的是，即便有央行发送的房贷利率下调“大礼包”，资本市场并未买账，5月20日保利发展、招商蛇口等地产股仍在下跌。
业内猜测，或受近两天融创、金科股份债券展期，以及佳源系和领地系股价闪崩影响。
安信证券认为，造成商品房销售低迷的原因是“不能买、不敢买和不想买” 综合所致。
下调LPR可解决部分人群“不能买”、“不想买”的问题。但要解决“不敢买”，还要切实为房企纾困，解除买房人后顾之忧。
安信证券建议，可以考虑发行以促进消费为目的的“抗疫特别国债”，然后通过地方政府对居民购房（如人才购房）消费进行补贴的方式，来促进房地产市场尽快回暖。
在红姐看来，虽然暴雷房企究其根本，与过往激进的借高杠杆快速扩张有关，但也与此轮三道红线、房贷集中度管理、预售资金监管等政策短时密集出台的“外因”有关。
暴雷事件加剧民企融资难，疫情加剧楼市销售难，也让很多稳扎稳打型房企（如融侨）因为融资性现金流和经营性现金流“双断”，而资金链出险。
而对于普通买房人来说，在出险房企多、项目停工多的景象下，不知道哪一家房企还会出险，保持观望、暂时不买，是更安全的选项。
因此，红姐也认为，要降低观望情绪，还要同时避免品牌房企再暴雷，纾困出险房企要见到真成效，才能提升买房人及市场各方信心，形成合力共促楼市回暖。
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- 5年期LPR超预期下调，稳地产够不够？
