编辑 |淘太狼
知识城的二手，跌到亲妈都快不认识了....
近期，黄埔某中介向淘房君吐槽道，不仅价格跌回三年前，看房的客户，相比以往也少了很多。
彼时的业主多傲娇，如今就有多落寞。
有盘跳水7000元/平
3万+的幸福誉有价无市
引雷事件无疑是近期闹得沸沸扬扬的招商雍景湾价格跳水事件。
据悉，招商雍景湾101平南向户型，挂出一口价255万，折合单价约2.5万/平。
这得笋到什么程度？
淘房君从中介平台查询得知，同等面积，同等朝向的房源，目前新挂出的价格为3.2万/平。
两者只是楼层不同，差距高达7000元/㎡。
这远非个案。
淘房君统计了板块内万科幸福誉、时代天韵、广州绿地城等项目的二手挂牌价格，相比于21年8月份，都有一定程度的跌幅。
其中以板块标杆楼盘万科幸福誉为例，已有超百套房源在售，不少扛不住的业主，已经将价格调回到2字头。
两位傲娇勇士，把价格挂到快4万一平了，一年快过去了，依旧无人问津。
内忧外患
知识城二手冰点到了吗？
知识城二手成交失利，淘房君认为有以下三点归因：
1）受大环境影响，购房预期变弱。
现在的”刚需“是吃饭、就业、不破产，而不是买房。
你就可以看到，在各方利好刺激之下，楼市并没有如同以往一样恢复。
借用一句粗俗的话：
夜壶已经拿起，但现在的问题是没有尿了。
2）知识城距离主城区距离超过50公里。
广州作为一个单核心城市，房价围绕这珠江新城的物理距离递减。
通勤方面也没有多少优势，甚至不如增城的朱村便捷。
现有地铁14号线到珠江新城，全程耗时至少80不算，若是错过一趟就要等上10之久，而且21号线是快慢线设计，如果挤不上快车，可能就要差个半。
3）5万套新货在路上，天量供应来了。
此前的知识城，受新盘缺货+黄埔一手房限价的双重buff影响，让板块内的二手成交价一直居高不下。
但随着限价松动以及大量新盘入市，知识城的一二手倒挂现象将不复存在。
下表可以看到，接下来5年，知识城的潜在供应量高达440.5万㎡，按建面约89㎡来计算，差不多接近5万套的天量供应。
新房这么多，二手房还能是”小甜甜“吗？
内忧外患之下，知识城二手房回调也是理所应当。
3万/㎡是个分水岭
迈过了就是下个科学城
淘房君认为，当下的知识城，走到了自己的”中年危机“，处于一个十分关键的十字路口。迈过了就是下一个科学城，下一个老黄埔。
这个十字路口就是——知识城能否迈过3万单价的大关？
3万单价可以视为板块定位的分水岭，往下是刚需，往上是改善
广州很多板块都卡死在”3万/㎡“的分界线，增城新塘，朱村，花都滨水新城等都在都冲锋的路上失败，至此一蹶不振。
对于知识城来说，一喜一忧。
喜在高端产品入市。
知识城新盘价格要想往上突破，就必须要打差异化，往高端产品的方向走，吸引高富帅土豪，然后带动本地改善，拔高整体均价，解套二手僵局。
官方也意识到这一点了，去年拍出如超2.7万/平的地价，就是在为豪宅入市提前布局。
光今年，知识城将有六大新盘入市，其中包括四大豪宅，整体均价铁定突破4万/㎡，甚至有项目吹风6万/㎡。
悲在知识城的整体配套能否跟得上房价。
很多朋友在夸知识城的城市界面日新月异，但本月上旬的一场暴雨，让知识城原形毕露，板块建设任重道远。
地产大V锤哥曾提到，通过珠江新城的发育时间，知识城距离成熟还很遥远。
做个比较吧。广州的珠江新城是从1992年开始规划的；现在建设得很成熟了。你看，打造一个6平方公里、正儿八经位于主城区的CBD，花了27年的时间。你估计一下，打造一个超过100平方公里、距离市中心50公里的知识城，需要多长的时间呢？
你怎么看呢？
总之那句话，悲观者正确，乐观者赚钱。
你们要一定相信知识城，因为小编也买了。
- 狂降7000元/平，跌回2字头，知识城二手到冰点了吗？
