深圳楼市 | 新建住宅价量齐跌；存量均价连续7个月下跌，成交回升，市场修复循序渐进

来源：价值领地作者：世联评估 2022-06-21 11:02:08

作者：世联评估|首发：价值领地微信公众号

新房市场

深圳

新房供应分析

5月开发商入市步伐放缓，深圳新增供应3,039套/32.24万平方米，供应量环比减少4.5%，整体低位徘徊。

本月迎来2022年两大网红盘——海德园A区（239套）、招商仕林臻邸（187套），将会点燃豪宅市场热度，拉高市场均价，是住宅市场优秀的气氛组。新增预售还包括宏发悦云花园（799套）、和奕府（701套）、勤诚达誉府（623套）、青湖山庄（174套）、半山润府二期A区（316套）等住宅项目。

新房成交分析

本月新建商品住宅均价为63,046元/㎡，环比下跌12.0%。网签量出现了较大程度的下滑，仅1,877套/18.5万平方米，环比下滑34.2%，创近两年来的值，低于存量住宅网签量（2,318套），市场信心处于恢复阶段。

备受瞩目的南山区红盘豪宅华润城以成交69套/8,664平方米、11.30亿元（均价130,479元/㎡）的辉煌数据，蝉联成交金额。位于龙华区大浪的恒大时尚慧谷成交307套/14,108平方米、4.23亿元（均价30,107元/㎡），摘得本月成交量，同样引人注目。

其他热销楼盘包括鸿荣源尚璟公馆（102套，均价89,124元/㎡）、合正方州（99套，均价49,663元/㎡）、云科府（91套，均价49,725元/㎡）、佳兆业新城燕澜和鸣花园（86套，均价40,377元/㎡）等。

5月，从各区域的成交来看，主要成交来自关外，成交面积合计占比为74%。

其中龙华区成交，成交面积占比达到21％；关内成交面积合计占比26%，其中南山区为主力成交区域，成交面积占比为16%。

5月，纵观深圳全市商品住宅各面积产品和对应总价来看，80～100平方米产品是成交主力面积段，成交套数占比为43%。

450～600万总价段为市场成交主力，占全市总成交套数的28%；80～100平方米面积段在此总价段中占比64%；此总价段主力成交项目为光明区的云科府。

在所有面积段和总价段的产品中，80～100平方米且450～600万的成交套数多，占全市总成交套数的18%。

龙华区成交405套，稳坐成交大区宝座，主力成交项目主要集中在恒大时尚慧谷（307套）、万科启城家园（73套）。

龙岗区成交295套，南山区成交285套，光明区成交261套，分列第二至第四位。

新房可售及去化

截至5月底，新建商品住宅可售数量25,769套/265.58万平方米，可售套数环比上升2.8%

新建住宅库存去化周期指标被直接用作土地管理，指新建住宅月末可售面积（库存量）除以近六个月平均销售面积得出的比值。业内通常以库存去化周期来衡量住宅市场的供需情况，判断市场走向，该数字超过18个月即存在较大的市场风险。如果小于12个月，则楼市明显供不应求，提示住宅价格将上涨。

受销量走低的影响，当前深圳新建住宅库存去化周期升至9.2个月，但长期徘徊在调控目标区间（12～18个月）以下，显示商品住宅严重供不应求，提示增加住宅供应迫在眉睫。

预计在一年以后，集中供应居住用地楼盘开始投放市场，这种严重失衡的供求关系才能彻底扭转。

存量住宅市场

深圳

自从去年4月份开始，深圳存量住宅市场迎来了前所未有的降温周期，这波降温一直蔓延到现在。5月小长假一开始，指导价上调、政策放松等传言不断，购房者看房量有所上升，挂盘量呈现三个月持续上升态势。但中旬后，依然未出台实质性松绑政策，购房者情绪随之降低。

具指标意义的世联EVS存量住宅均价本月为61,127元/㎡，环比下跌0.1%，连续7个月下跌。均价同比下跌3.3%，显示住宅市场仍然处于冷静期。本月网签2,318套/22.0万平方米，套数环比上升24.6%，连续三个月上升，但更具参考价值的同比数据仍然下挫23.4%，成交量依然在历史性的低位徘徊。

深圳存量住宅房价收入比高达27.0，长期稳居全国前三位。即使横向与发达国际城市作比较，深圳房价收入比高到没有城市可作参照。根据Demographia《国际住房负担能力调查2021》房价收入比数据，香港20.7、温哥华13.0、洛杉矶8.9、伦敦8.6、纽约5.9、新加坡4.7。

房地产作为经济航空母舰，“稳楼市”对今年经济保卫战至关重要。

5月15日，央行将首套住房商业性个贷利率下限调整为不低于贷款市场报价利率（LPR）减20个基点。5月20日，5年期LPR调整到4.45%，下调15个基点，针对地产的意图明显。决策层接二连三动用货币政策对楼市精准扶持，深圳房贷利率也降到4.75%，对于恢复楼市信心起到一定的作用，市场修复循序渐进。

住房租赁市场

深圳

新冠疫情反复，防控措施加大令访客人数减少，市场租赁活动受到抑制。房屋租赁市场需求普遍冷淡，空置率升高，即便是在南山区，同样也面临出租难的问题。

根据世联EVS统计数据，5月份深圳优质商品住宅加权平均月租金为91.3元/㎡，环比下跌0.1%

南山区优质住宅楼盘平均租金132.5元/㎡·月，领跑全市；福田区116.4元/㎡·月，罗湖区85.3元/㎡·月，分别名列二、三位；坪山区以平均租金38.5元/㎡·月敬陪末席。

大力发展保障性租赁住房是2022年中国楼市主旋律。深圳发布《关于既有非居住房屋改造保障性租赁住房的通知（征求意见稿）》，将闲置和低效利用的商业、办公、旅馆（酒店）等非居住存量房屋改造为保障性租赁住房。改造后的保障性租赁住房面向本市的新市民、青年人等群体出租，年度租金涨幅不超过5%。在稳字当头、租购并举的背景下，国家已经在大力构建公共住房保障体系，房租大涨的概率也不是很大。

2022年一季度，深圳地区生产总值达到7,065亿元，同比增长2.0%，规模以上工业增加值同比增长2.3%，固定资产投资同比增长4.9%。深圳经济延续稳定恢复的态势，经济新动能日渐强劲，市场活力也持续释放，彰显经济韧性。

深圳是全国吸引人口多的城市之一，实际管理人口在1,800～2,200万之间。《广东省第七次全国人口普查公报》显示，深圳常住人口十年暴增了713.6万人，是对珠三角核心区以及全省常住人口增量贡献率的地级以上市。优质的创业环境、量身定制的优惠政策为楼市带来了大量刚需住房需求，短期3～5年趋势难以改变。

中长期而言，良好的宏观经济基本面与庞大的人口基数，将继续支撑住宅租赁需求平稳增长。

本月存量住宅租售比为669倍，静态租赁回报率仅为1.7%

房价更多是信贷泡沫的滥觞，房租背后有着居民实际收入的约束，在深圳投资一套商品住宅，仅靠目前的租金收益（考虑空置损失），需要约57.5年才能收回成本。

与租金收入相比，住宅投资者更看重未来房价会不会涨。有鉴于此，是否存在非理性繁荣，需要用资产思维来突破数据局限。

土地市场

深圳

5月，深圳推出6宗地，土地面积9.16万平方米，规划建筑面积36.39万平方米，其中以工业用地为主（占规划建筑面积92%）。本月共有4宗地顺利拍出，土地面积18.98万平方米，规划建筑面积63.04万平方米，成交总金额2.65亿元

5月18日，梅观创新走廊福城观澜产业地块土地整备项目A924-0186宗地成功挂牌出让，由深圳迈瑞生物医疗电子股份有限公司以底价1.059亿元竞得，折合楼面价287元/㎡。

龙华区观澜街道A924-0186宗地位置图

图片来源：深圳土地矿业权交易平台

A924-0186宗地位于福城、观澜街道碧澜路与福花路交叉东北侧，土地用途为普通工业用地+城市道路用地，用地面积为128,366.35平方米（包含普通工业用地122,821.16平方米，道路面积5,545.19平方米）,总建筑面积分别为368,460平方米，其中厂房262,240平方米，仓库96,000平方米，其他配套10,220平方米。准入行业类别为A01生物产业、A19先进制造业，明确产值要求5年产值不低于1,017亿元，5年税收不低于95亿元。此外，本项目明确规定不得转让。

宗地A924-0186位于龙华区梅观创新产业走廊福城观澜产业地块土地整备利益统筹项目范围内。项目地处梅观科技创新走廊的核心地带，是推动市级重点片区—九龙山智能科技城发展的重要引擎项目，交通便利，区位优势得天独厚。A924-0186宗地将打造医疗器械标杆制造基地，实现高度自动化、数字化和工业互联的智能制造。

以上内容摘自世联评估《城市快报[深圳]》。

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