上海城市快报 | 疫情逐步受控与利好政策出台下，市场缓慢恢复

来源：价值领地作者：世联评估 2022-06-22 10:07:40

作者：世联评估|首发：价值领地微信公众号

新房市场

上海

新房供应分析

5月上海暂无商品住宅供应。受疫情影响，近两个月上海住宅供应无法正常开展，基本处于停滞状态。

上海房地产市场被迫按下暂停键，商品住宅市场跌入谷底。在疫情严峻的当下，交易活动无法正常开展，部分新房供应暂缓认购或选择线上开盘，购房者也因小区封控等原因看房受到限制。29日上海市人民政府推出的《上海市加快经济恢复和重振行动方案》，无疑提振了市场信心。近期稳固市场和市民信心是当务之急，期待出台更多利好政策，推动市场良性发展。

新房成交分析

本月新房住宅成交市场有所升温。5月新房住宅成交954套，环比增长14.66%，同比下降82.75%；成交均价为71,449元/㎡，环比增长3.24%，同比增长23.94%

从成交区域来看，浦东新区新房住宅成交套数让其余各区望尘莫及，销售套数达698套，成交面积7.69万平方米；其次是松江区，成交73套商品住宅，成交面积0.75万平方米，远远低于浦东新区。从板块来看，唐镇板块成交量遥遥，占本月总销售面积的63.34% 。

随着本轮疫情进入尾声及封控区域的逐步解封，本月成交量较上月有小幅增长，但与去年同期相比成交量依然降幅明显；由于本月成交主力军唐镇板块的均价集中在60,000-80,000元/平方米区间，导致新房住宅整体成交均价有一定的涨幅。随着新冠疫情逐步得到有效控制及上海市的全面解封，预计未来上海住宅市场也将逐渐恢复。

新房存量及去化

5月，各区商品住宅存量共计465.76万平方米，存量套数为36,643套，存量面积去化时间为6.3个月，相较于上月，住宅存量面积及存量套数略有减少。

截至5月底，商品住宅库存集中于外环以外区域，例如浦东新区、金山区、崇明区、松江区等区。其中，浦东新区存量面积以95.09万平方米居各区域之首，约占全市存量的五分之一。

受疫情影响，5月上海无商品住宅供应，但成交量较4月有小幅增长，故5月商品住宅存量面积及套数略有减少。由于位置、交通便利程度等因素，外环以外区域存量依然稳居高位。预计随着疫情得到有效控制，后期商品房去化将逐步恢复。

存量住宅市场

上海

5月上海存量房成交套数为279套，成交均价为57,762元/㎡，较3月略有上涨（+0.2%）。其中上海市核心区域黄浦区的成交均价依然保持，为94,734元/㎡。

自4月疫情爆发，上海楼市遭受不小冲击，成交量跌至谷底。5月份上海存量房市场逐渐复苏，虽然成交量较去年同期及疫情爆发前均有较大跌幅，但整体成交均价仍然保持平稳，相信6月在复工复产政策以及放宽利好政策的持续影响下，存量房市场将逐步恢复。

住房租赁市场

上海

2022年5月上海住房平均月租金较上月小幅上涨，为84.97元/㎡，租售比为1:680。各城区差异仍较为显著，其中，黄浦区由于区位优势月租金，为122.63元/㎡，而金山区月租金仅28.25元/㎡。

整体来看，虽然5月上海疫情导致城市整体封闭，但上海租赁住宅需求仍然很大，整体月度租金维持在相对稳定状态，略有起伏。在核心区域供需紧平衡之下，叠加比价效应，新增租赁需求外溢，带动一些距离城市核心轨交通达性较好的远郊区域租金上涨，如宝山、嘉定等。随着疫情逐步得到控制，加上即将迎来毕业季住宅租赁旺季，预计上海住房租赁市场热度将会进一步提升。

土地市场

上海

土地供应

从供应土地面积来看，2022年5月上海的土地供应有较大幅度回升。本月供应土地总面积（不含保障性住房）为66.89万平方米，较上月大幅上升178.46%。本月共推出14宗土地，其中3宗为商办类用地，土地面积合计14.81万平方米，占比22.14％；11宗为工业及科研设计类用地，土地面积合计52.08万平方米，占比77.86%；月内未推出居住用地、医疗用地，亦无保障性住房用地推出。

从供应区域来看，本月全市16个行政区中仅有6个行政区供应了土地。奉贤区以5幅工业用地（合计供应宗地面积16.98万平方米）与松江区（供应4宗工业用地、1宗办公用地，合计供应宗地面积6.21万平方米）在供应宗数上并驾齐驱；嘉定区虽仅成交1宗地，但却靠其宗地面积约29.42万平方米在供应面积方面成为本月之。

本月上海土地供应面积有较大幅度回升，主要得力于上海疫情的有效控制，市场逐步进入回升期。预计随着上海疫情转好、复工复产“加快步伐”，土地市场也将加紧恢复。

土地成交

土地成交市场本月逐步回暖。本月成交土地面积59.07万平方米，环比上升415.45%。本月有11宗土地成交，从成交土地类型来看，均为工业及科研设计类用地。

从成交区域来看，松江区共计成交5宗地（11.75万平方米的总宗地面积、25.51万平方米的总规划建筑面积），位居本月成交宗数排行榜的榜首；嘉定区在宗地面积方面占全市比重的52.35%、规划建筑面积方面占58.07%，承揽本月全市成交数据的半壁江山。

5月上海疫情得到有效控制，成交市场逐步回暖。月内，人们的生产生活重启，轨道交通、公共设施都逐步恢复常态，随着疫情的好转，土地市场重启交易活动，5月的“答卷”无疑给市场打了一针强心剂。

明星地块

4.94亿元成交，总价：上海光通信有限公司以4.94亿元竞得嘉定工业区(北区)JDS2-0301,JDS2-0401,JDS2-0402单元26-23,30-13地块(嘉定区嘉定工业区2201号地块)，成交楼板价560元/平方米。

该地块位于上海市嘉定区，四至范围：东至新碾路，南至地块边界-旱江，西至世盛路-锡泾，北至南庙泾，出让土地面积为294,195平方米，规划建筑面积为882,585平方米，容积率3.0。宗地位于嘉定工业区，是经上海市人民政府批准设立的市级工业区，地处上海西北部，分南区和北区两大重点开发区域。总面积78平方公里，核心区域面积32.4平方公里。园区地处上海西北部，位于沪宁发展轴上，北与江苏太仓接壤，南与嘉定新城相连，西邻上海国际汽车城和江苏昆山，东接上海宝山，根据世界园区经济发展的趋势，结合嘉定新一轮发展定位，上海嘉定工业区全面提升发展理念，以运营现代城市的思维发展一个新的园区，以规划未来城市的理念营造一个新的高增长平台和绿色环保工业园区。

土地成交与供应

5月，从供应规划建筑面积角度来看，土地供应市场供应量较之上月呈现上升态势，但较之去年同期仍降幅明显；土地成交市场逐步回暖迹象清晰可见。5月供应规划建筑面积为173.53万平方米，环比上升224.84%，同比下降77.54%；成交规划建筑面积为157.17万平方米，环比上升432.42%，同比下降25.12%；土地成交金额10.07亿元，较上月增量571.33%。

本月土地供应与成交仍以工业及科研设计类用地为主，供应端出现变化的是较之上月增加了3宗商办类用地，成交端较之上月增量明显。虽受疫情防控等因素影响，供应与成交较之去年同期均大幅下降，尤其是供应端仍未有居住类用地进入市场，但供求两端较之上月均已呈现恢复态势。

土地市场小结

5月的上海受疫情影响，供给端不足去年同期的3成，本月成交宗地数虽较上月增幅明显，但因成交宗地均为工业及科研设计类用地，故成交金额仅为去年同期的10%左右，占市场主导份额的居住类用地仍未入市。不过5月29日上海市人民政府发布关于印发《上海市加快经济恢复和重振行动方案》的通知，其中尤为重要的一点便是：促进房地产开发投资健康发展，及时启动新一批次市场化新建商品住房项目上市供应，通知指出将进一步缩短前期开发、拿地、开工、销售全流程时间，这无疑将缓解房开企业面临的压力，促进其进一步周转运作，而这一政策将如何影响土地市场状况我们也将持续关注。

以上内容摘自世联评估《城市快报[上海]》。

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