低于预期

来源:米宅北京   作者:钱掌柜   2022-06-29 16:45:38

6月1-26日,北京二手房网签8058套。剩下的四天时间,假设每天500套的话,4天就是2000套。

如果不出意外的话,本月网签量,应该会落在1-1.1万套之间。这个结果,实在大大低于预期。

刨除5月份的不看,4月份的网签量是1.4W+套。

如果这个月的网签量是1.1万套的话,那就意味着:6月比4月份下降了20%还多。

估计又有人要说:是疫情的原因了。

如果说5月的网签量低,是疫情的原因的话还比较合情合理。6月还这么说,就有点过分了

端午假期后的天,北京就已经恢复了堂食、恢复了公共交通,多区也已经恢复正常上班。就连拖后腿的丰台,也于9号恢复了正常。至于封控的社区,也是按楼栋或者单元封控的。封控楼栋之外的其他人,进出社区并无影响,只要做好扫码、测温就行。至于本社区之外的人,登记一下,也可以正常进入。

综上,个人认为:

6月份的网签量,是市场自发调节的结果,跟疫情几乎没有关系。

月初的一篇文章《》中我提到过:

7、8月份的网签量,将非常重要。甚至可以说:它们直接决定了北京楼市接下来的走向。被按下暂停键之后,是强劲反弹,还是就此一蹶不振?

如果持续两个月网签量都能达到1.6W+,甚至是1.7W,那基本就能说明:这一波行情没有终结,被暂停后还将继续。反之,则相反。

现在,6月份的成绩是这个样子,7月到1.5-1.6W,估计很难很难。

因此,个人认为:下半年二手房市场有点不太乐观。

注意,这句话的意思并不是说:房价一定就会跌。横盘也是有可能的。

当然,录取结果不理想的学区/学片,大概率会跌一跌。想入手的,可以趁着调整期入手。

说完了二手,下面接着分析新盘(去年的三批次已经讲完了,今天讲今年的批次)

绿城.晓风印月,和去年开售的崔各庄三兄弟——望京养云、龙樾合玺、和光悦府属于同一个板块:

至于板块现状以及价值,在讲去年批次项目时已经详细讲过,这里不再赘述。

从区位图上就能看出来,这四个项目是直接竞品。

去年开售的那三兄弟,除了价格打八折的望京养云卖得还可以之外,另外两个去化非常一般。现在绿城开卖了,估计那两个会更加艰难。因为,绿城更有性价比。

,绿城拿的地就比另外三个便宜。

请看以上图表,绿城的可售住宅楼面价只有5.3万。地价便宜,代表开发商的利润更高,同时,也代表着开发商在指导价的基础上,还有降价的空间。

现在市场上新盘扎堆,产品同质化严重,各路开发商都在打一场没有硝烟的战争。只有物美价廉者,才能在战争中胜出。

果然,绿城一入市,就果断采取了打“价格战”的方法,首开的楼栋,均价只有8.5万,部分房源单价甚至不足8.5万,总价860万左右。

这个门槛,比价格打了八折的望京养云还低(养云小户型123㎡),和光悦府和龙樾合玺,起步价1000W+。在这方面,绿城妥妥的赢家。而且,无论是户型设计,还是装修,绿城都比那两个好。

看来,不久之后,和光悦府、龙樾和玺,可能要降价了。不过,即便降的话,估计也没多少空间,因为它们拿地价很贵,本身就没多少利润空间。

总之,绿城的入市,直接导致这俩本身卖得就不咋地的项目,更难卖了。

保利锦上二期,在一期的基础上做了部分升级,而且,保利一改一期的改善定位,二期直接做起了刚需产品,设计出了不少67、75、86、94、98平米的2-3居。

其中67㎡的是普宅,总价430万左右,折合单价只有6.4万;75㎡的两居,总价500-510万,折合单价6.8万左右。

就小户型而言,单价比一期便宜不少,一期基本都是顶着7.1万的指导价卖的。二期之所以做出了部分让利,是因为二期拿地价便宜:一期楼面价5.7万,而二期只有4.6万,而且二期无配建,更纯粹。

不过,那个板块目前界面很差,而且有潜在的水土污染问题,购房人要慎重考虑一下。

龙樾天元,位于丰台青塔板块:

这个板块是海淀、丰台、石景山三区的交界处,城市界面一般,也没有什么新的规划。的价值是离丽泽不远,属于丽泽的外溢板块。

但这个项目离地铁有点远,8.5万的价格,也着实不便宜。想买这个板块的朋友,不妨可以考虑下地铁沿线的次新盘,比如“假日风景”。

北京瑞府,上次讲2021年第二批次项目的时候已经讲过了,感兴趣的可以再翻翻前面的文章《》。

长安润璟,和去年第二批次的“中海云庭”挨着:

石景山新盘,从五万多到六万多,再一路飙到七万多,个人认为有炒作的嫌疑。

老粉都知道,我不看好石景山新盘,其中一个重要的原因就是:石景山新项目近两年供应太多了,等2-3年后作为二手房入市时,会是一个不小挑战。

绿城西山云庐,八大处山脚下的豪宅,这样的产品,如果你想纯改善可以买,但千万不要对保值增值抱太高期待。

壹品兴创.御璟星城,和现在在售的“西红门橡树湾”同属一个板块,还有之前的两个限竞房“新城.熙红印”和“龙湖.熙悦宸著”。其实西红门这个板块之前已经讲过不止一次了:

以京开高速为界,东西两边简直是两个世界,西边配套齐全,东边简直就是大农村。

如果买西红门,就买鸿坤系列的次新就行。

中海汇智里,之前已经专门讲过了,详情请查看《》

建发.珺合府也详细讲过了,详情请查看《》

中海兴叁号院,这个板块虽然已经划到了亦庄,但毕竟不是亦庄重点发展的区域。7.3万的价格,比河西的“京叁号院”还贵。有那个钱,买河西不香吗?

绿城.桂语听蘭,项目位于台湖,和之前开售的两个限竞房——“万科城市之光东望”和“台湖金茂悦”挨着:

只是,它离地铁有点远。

项目本身定位偏改善,103㎡三居是小的户型了,总价560万起。

只是,目前周边界面不是很好,商业和医疗配套有些欠缺。而且,台湖也不是亦庄主力发展的区域。总之,有些尴尬。这个位置,其实还不如明月听蘭呢。

目前,这个盘已经解除双限购,有北京购房资格就可以买。再加上开盘有一点小优惠,所以卖得还可以。

总体来看,今年批次的地价,比去年便宜了不少,同板块的一些项目,也比去年的更合适。比如崔各庄的绿城,明显比去年入市的三兄弟性价比高;王四营的保利锦上二期,也比去年入市的更合适。

6月中旬,第二批次土拍刚刚落幕,前两天,第三批次土拍推介会又开始了。

而,去年批次的29个项目,除了树村壹号院早已清盘之外,其余的都还没去化完毕。有些项目去化甚至不足30%。

还是那句话:以后开发商会越来越卷。

而这对购房者来说,反而是好事。

不出意外的话,下半年,不少项目都会选择进一步让利(丰台某项目,从6.8万降到6.3万了),准备好现金,等着捡漏吧。

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